大鳄折腰房价仍涨跌不定 6成购房者系首套刚需

    现在，各楼盘的定价多根据自身的资金压力和销售节奏，不是单边的价格涨跌，而是时跌时涨，眼花缭乱的价格波动，增加了购房者选择的难度。

    当前，青岛楼市不是齐降、齐跌的大合唱，各楼盘根据库存量、资金压力、购买力等因素，采取灵活的价格策略。日前，记者在李沧探盘过程中发现，有的楼盘在降价，而有的楼盘通过“以价换量”，已筑底，并试图回调价格。

    经观望、盘整、降价之后，青岛楼盘进入新的震荡期，单盘价格更加飘忽不定。对照前几轮楼市调整过程，目前是一个不多见的变化阶段，它增加了购房难度。

    降价，有的雷声大雨点小

    喊着降价的，价格其实未必降多少。

    位于重庆路上的大盘中南世纪城，之前有消息称，已经“破6”，即单价跌至6000元/平方米以下。在售楼处现场，销售人员告诉记者，5000多元/平方米的房子，都是东西朝向的小户型。

    看现场的销控表，购房者需求最多、八九十平方米的主力产品，标价都在8000元/平方米上下。

    记者选取了一套8号楼13楼88平方米的套三房，标价约在8300元/平方米。销售人员计算后告诉记者，这套房子优惠之后的价格约为7200元/平方米。

    销售人员介绍说，9号楼平均比8号楼便宜150元/平方米，之前主推9号楼，所以销售得快些。

    现场销控表也显示，8号楼已售出的房子不多，而9号楼销售了三分之二多。

    据青岛锐理数据平台提供的统计数据显示，中南世纪城去年7月份首批开盘，当时市场环境尚可，当月成交均价约7350元/平方米；至九、十月份，成交价格升至约7600元/平方米，是该项目的价格高点；今年3月中南世纪城成交了250余套，实现旺销，成交均价约为7240元/平方米。

    从上述统计数据看，虽然有降价的消息，但目前中南世纪城主流产品的降价幅度并不大。

    而据锐理数据相关分析人士的观点，从3月份成交量看，中南世纪城的销售速度比较快，按目前市场形势，后期降价的可能性较低。

    李沧东部另一楼盘此前传言八五折销售。记者实际调查发现，销售人员提供的八五折房源，为顶层，位置欠佳。同一单元，七八层相同户型房源的价格优惠幅度要小得多，单价与顶层基本相当。所谓大幅降价，应视为开发商在当前市场情况下，定价策略的调整。

    以价换量后，有的在筑底

    去年年底开始，李沧楼盘低开或是降价的项目，已开始“筑底”。个中原因，一方面，有楼盘通过“以价换量”，资金压力已经缓解；另一方面，区域市场缺乏后续楼盘价格跟进。

    重庆路上的小盘项目芳馨园，去年12月10日开盘，小高层均价约在6300元/平方米。通常在刚需客户集中的区域，大户型产品难卖，单价要低些。而上周记者探盘发现，该项目小高层110多平方米的大户型价格在6500元/平方米，高于均价。

    该项目销售经理告诉记者，现在销售已过七成，压力不大，价格略有调整。

    锐理数据提供的数据显示，去年芳馨园小高层成交均价约在6450元/平方米，今年3月份的成交均价6600元左右，3月份成交房源90%以上是90平方米以上户型。

    从上述统计数据能看出，芳馨园价格略有上调，但幅度不大。

    在李沧，另一有可能调整价格的是春和景明，去年该项目大幅降低，最低均价达到7200元/平方米。近期记者探盘，销售人员称，目前所余尾房已经不多，而新一期房源四月份推出，每平方米起价将在7200元或7300元。

    很明显，当前处在价格的震荡期，开发商通过灵活的价格策略，控制销售节奏，不是单边的价格涨跌，而是时跌时涨。

    大势所趋，“大鳄”也折腰

    黑龙江路西侧，中海国际社区是李沧最南部的在售大盘项目。在该项目售楼处，记者指着朗园组团一套位于8楼约90平方米房源咨询价格。销售人员介绍，目前有送厨房活动，总价优惠6万元，核算之后的单价是8100元/平方米。

    据锐理数据的统计显示，今年3月份中海国际社区迎来销售高峰，成交250余套，均价约在8600元/平方米。

    与中海国际社区相距较近的山河城、映月公馆，去年同期的销售均价达到9000元/平方米以上。纵然拥有中海的品牌优势，且靠近地铁一期，该项目也不得不根据当前市场，调低定价。

    由首创置业接盘的阳光香蜜湖，在重庆路西侧，受周边项目价格低开影响，采取了新的价格策略。销售人员向记者推荐了一套79平方米、格局方正的小套二户型，非常适于经济实力弱的刚需人群。该总价约57-59万元，均价在7500元。该项目约90平方米的套二户型单价更低。

    重庆路东侧，距阳光香蜜湖不远的蓝山湾，曾将销售均价拉至8500元/平方米以上，是区域价格水平的高点。受调控影响，目前这一区域整体价格水平回调已非常明显。

    价格飘忽不定，买房有些难

    上周，在青岛春季房展现场，一位购房者向记者表达了这样的迷茫，各楼盘都说有优惠，但实际上降了多少谁也不知道，相距挺近的两个项目，价格有时候差得不少，也不知道什么原因。

    现在，各楼盘的定价多根据自身的资金压力和销售节奏，眼花缭乱的价格波动，确定增加了购房者选择的难度。

    持续的以价换量，带来成交量的回暖，价格会不会一味走低呢？

    对此，近期上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受媒体采访时分析，现在包括影响房价的主要因素等很多数据和指标都表明，行业正在进行触底，成交量反弹持续三四个月之后，价格就会止跌。按照目前趋势成交量确实节节攀升，二季度70个城市房屋价格指数环比增幅极有可能由负增长转为正增长。（记者 张则涛）