网友推算青岛房价应3808元/㎡

3月14日，青岛南京路与辽源路路口处一处新建小区。记者 王滨 摄

    网友织围脖：

    3808.93元就是“合理房价”

    温总理针对合理房价的说法，再次引发了市民对房价调控的关注，不少热心的网友也在微博上计算起了青岛当地的合理房价。记者采访得知，整个计算过程并不麻烦，就是扣着温总理提出的两条标准，即“房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”，并结合国际通行的合理房价标准来算的。

    以青岛为例，根据青岛市统计局国民经济综合统计处，全年城市居民人均可支配收入为28567元，以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为57134元。按照国际通行的惯例，合理房价是家庭年收入的4～6倍，按上限计算，上述两口之家6年家庭可支配收入为342804。以90平方米为基准(90平方米是小户型与大户型的分界线)，青岛“合理房价”约为3808.93元/平方米。

    据青岛市统计局统计，岛城去年前11个月市区新建住房成交均价为8695元/平方米，是网友测算“合理房价”的2.28倍。

    开发商回应：

    就这个价，连买地都不够

    网友测算出的“合理房价”数据“出炉”后，立刻引发热议。网友“辑文馆”称，3808.93元/平方米的这一测算价格，开发商连地都拿不到。

    “随着近几年房价大幅攀升，房地产开发被多数人视为暴利行业。”市北区中央商务区一家新盘项目的陈经理告诉记者，但同时随着城市土地资源日益稀缺，开发商拿地的成本呈逐年递增趋势。以青岛市2010年以来土地市场拍卖成交情况为例，2010年7月30日举行的土地拍卖会共成交三幅地块：市北区敦化路以南、连云港路以东地块的成交价为3530元/平方米，四方区清江路159号地块以5730元/平方米的价格竞得，四方区哈尔滨路52号地块的成交价为7200元/平方米。

    商品房利润：

    抽取两样本，咱来算算账

    “商品房的开发成本无非是拿地成本、建筑安装成本、税费成本、营销成本、配套成本这5大块。”楼市分析人士张百忍说。青岛世联怡高公司总经理陈耀华及多名业内人士均表示，拿地成本占了总开发成本的“大头”。

    张百忍举了两个在售项目为例。其一是位于山东路的中海紫御观邸项目，2007年，该楼面地价的成交价为8330元/平方米，目前在售均价在2万元到2.5万元之间。该项目是高层，建筑安装成本(以下简称“建安成本”)在2000元/平方米以上；税费、营销和配套成本加起来在3000元以上，项目内部装修标准为3500元。据此来算，该项目的开发成本不会低于1.7万元/平方米。如果按照这个成本价，以开发商利润为10%到20%来算，该项目的合理价格为18700元到20400元之间。

    另一个是李沧区中海国际社区项目，去年11月份以3690元/平方米的价格竞得，目前销售均价约为9000元/平方米。其高层住宅项目为毛坯房，建安成本、税费、营销成本和配套成本均按照2000元/平方米来算，普通高层住宅的开发成本不会低于7600元/平方米。按照这个成本价，仍按照开发商利润为10%到20%来算，该项目合理价格为8360元到9120元之间。

    而上述两个项目，若开发为多层住宅，在其他成本不变的前提下，建安成本降低600元左右，合理价格应相应下调600元左右。

    按照一般开发周期，目前在售项目多数为2009年前后拿到的地。四方区2009年前后土地的均价在4000元左右，如果开发高层住宅，其成本价在8000元左右。但据业内人士分析，由于市内四区的楼面地价及成交价相差悬殊，不同区域的项目，其开发成本必然差异很大。记者了解到，岛城尽管公布了去年前11个月市区新建住房成交均价，却始终没公布全市土地平均成交价格，也就无法估算全市平均合理房价。

    调控预测：

    “降四成风险可控”是暗示？

    那么，房价到底要降多少才算“合理”？对此，业内人士和消费者各有期许。

    “不少专家认为，房价如果下降20%到30%，就算是到了敏感区域。”楼市分析人士张百忍说，因为目前多数按揭贷款的购房者首付比例一般是30% ，一旦房价降幅临近或达到30%，肯定会因为购房者拒绝还贷而引发信贷危机。

    房价大跌，受影响最大的就是银行业。但也有多位业内人士分析认为，去年时，时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成，风险总体可控。“这算不算一种暗示？”一位业内人士说。

    “个人觉得，房价如果降到了成本价，就可以出手。”购房者张先生说，他刚刚在中海国际社区买了套套二房，价格为8200元/平方米。“我有一个从事房地产业的朋友给我算过，这个价格已经接近于项目的成本价了。”张先生说。

    记者注意到，两会期间，全国政协委员、大连万达集团董事长王健林曾对媒体表示，2010年房地产上市企业的综合年报显示加权平均毛利率不到25%，净利率大概为10% ，万科这么优秀的企业利润率也只有百分之九点多。“京沪等一线城市的平均房价已经平均下降了约10%，今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。”王健林说。

    内幕起底：

    开发商抠成本，爱从配套下手

    在楼面地价已定的前提下，为了尽可能地节省成本，增大利润空间，开发商会采取哪些方式？

    “在拿地前，开发商会综合分析未来的市场情况，包括分析地块周边的配套、人气、升值潜力等综合因素，力求准确地估算可以接受的楼面地价。”市北区一家开发企业的赵经理说，但在竞得土地后，地价成本已经确定，所以要节省开发成本，开发商必然会在建安、配套、营销等方面下工夫。

    以配套方面为例，如果地块周边的水、电、暖配套已经非常成熟，这部分的配套费用是可以省下的；而车位配套方面，开发商会尽可能地多建地上车位，少建地下车位。“地上车位的建设成本大约在200元/平方米，而地下车位的建设成本为3000元/平方米。”赵经理说，尤其是高层地下车库，需要下挖、使用钢筋、做防水防护措施等，再考虑上地下车库的进出通道设计，地上车位一般做到8.8平方米/个就可以，但地下车位由于考虑到公摊面积等因素约为25平方米/个。粗略算来，一个车位从地下挪到地上，就可以省下73240元。

    另外，随着高层住宅越来越多，电梯配套的花费也是一笔不小的支出。有些开发商为了降低成本，往往会选择配置低的电梯，一些电梯甚至连基本的配置都没有，如外呼系统、电梯的到站钟声。此外，多建商铺也可增加开发商的利润。“比如临街的商铺，以两层的临街商铺为例，建设成本在2000元/平方米到3000元/平方米，但售价却可是住宅的几倍甚至十几倍。”赵经理说。