有多少房贷优惠可以重来？ 七折利率难实现

    有多少优惠利率可以重来？相对宽松的资金面以及相关政策调控的陆续出台，给了房贷市场更多的想象空间。

    近日，央行发出的“满足首次购房家庭的贷款需求”号召得到了工、农、中、建四大行的响应。

    四大行“联手”在北京召开座谈会，商讨研究差别化房贷政策，将首套房贷款利率控制在基准利率以内的消息一出，对首套房贷利率或许有更多折扣空间的说法便不胫而走。座谈会还提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。

    两会上代表们热议房地产政策如何不伤“刚需”。稳定“刚需”，确保楼市健康发展需要成为大家的共识。

    在北京，有的购房者发现，在中国银行申请首套房贷可以享受到9折利率了。在上海，中国建设银行和中国农业银行则已经悄然实行9.5折利率优惠，但近九成银行执行基准利率。9折利率缺乏吸引力，想重回7折利率时代？不过从银行的回应来看，重回7折利率优惠似乎暂无可能。

    记者调查后发现，中资行除了中行、建行、农行以外，大多数银行都对首套房贷执行基准利率。外资行中汇丰和花旗则是对满足贷款额度的优质客户一直给予9折优惠。不管中资行外资行，比较一致的是：净资产值高的优质客户贷款利率有商量。这与高净值客户能给银行带来高回报不无关系。

    虽然银行打折的积极性不高，不过随着存款准备金率再度下调，资金面还是较年前宽松了不少。汇丰中国首席经济学家屈宏斌认为，未来货币宽松会进一步加力，预计仍有两次共计100个基点的准备金率下调，下半年通胀回落至3%以下后利率可能下调一次。

    业内人士预计，随着未来存款准备金率多次下调，流动性进一步宽松，首套房贷8.5折优惠利率很有机会将重现市场。

    老百姓居家过日子，精打细算是必须的。对于首次置业者来说，按照目前基准利率偿还房贷，100万贷款按20年等额还款算，利息较之前基准利率上浮10%时少交近10万元，月供则每月少400多元。而如果首套房贷利率调至9.5折，甚至9折，月供和利息便亦可随之大大减少。

    回归基准利率，甚至适当下浮，可谓是加强“刚需”保障的有力之举。只是房价依然高企，“刚需”中的中低收入者又占了大多数，他们入场的冲动又有多大？年轻的刚性需求又如何承担起支撑商品房市场的重任？

    中行率先打9折 7折利率难现

    四大行首套房贷回归基准利率

    本报记者 尹珺 北京报道

    近日有消息称，四大行在不久前召开的内部座谈会上确定：在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，并将提高住房贷款审批效率。

    3月7日，记者走访了工、农、中、建四大行了解首套房贷情况。目前四大行首套房贷都已经回归基准利率，中国银行最低可以在基准利率的基础上打9折。

    随着房贷政策的松动，人们纷纷猜测有无可能回归7折利率。在业内人士看来，虽然首套房贷政策在年内还会有所优惠，但是7折利率恐怕难以再现江湖。

    中行房贷9折优惠

    记者在走访中了解到，工商银行、农业银行和建设银行目前都是执行基准利率，手续齐全的话最快两周可以放款。

    中国银行的首套房贷业务最低可以在基准利率的基础上打9折。该行个贷部的向经理告诉记者：“这个优惠政策刚刚开始实施，目前已经有两三笔二手房贷款业务正在办理中。一般来说如果信用卡没有逾期，客户资质比较好的话，批下9折利率的问题不大。”

    在去年四季度时，由于信贷额度趋紧，北京大部分银行首套房贷款利率都在基准利率的基础上上浮5%甚至10%。华泰联合证券房地产行业分析师在研报中指出：“主要原因在于银行将更多资金配置在其他高收益的贷款（公司贷款和经营贷款），按揭贷款供给减小，而去年前期按揭需求还相对旺盛，使银行维持较高议价能力。”

    进入2012年，国家对房地产的持续调控并没有放松，居民对购房普遍持观望态度，商业银行新增个人贷款明显缩水。中国人民银行发布的统计数据显示：1月份人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元。进入2月份，人民币贷款也未有显著增长，多家机构预测2月新增人民币贷款规模将与1月份相当。

    银行的贷款额度充足，相比之下大多数购房者都持观望态度，信贷资金的供求关系发生改变成为首套房贷利率下调的主要原因。

    据媒体报道，在四大行内部召开的研究全面落实差别化房贷政策的座谈会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

    7折利率恐难再现

    随着四大行首套房贷利率回归基准，市场上再次出现呼吁7折利率回归的声音。两会期间，多位代表提出重新恢复房贷7折优惠。

    全国政协常委、万达集团董事长王健林在2012年两会提案中建议：“国家有关部门应及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众，使更多的群众都拥护宏观调控。”

    全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞在接受媒体采访时也建议：“一线城市居民购买首套房应回归到2008年首付两成、利率7折的优惠政策。同时，居民的改善性需求应回归基准利率，而不应上浮20%。”

    就7折利率有无可能恢复的问题，记者咨询了两位分析师。

    伟嘉安捷企划主管吴昊对记者说：“我个人认为恢复到7折利率比较困难，8.5折还是有希望的。2008年受全球性金融危机的影响，国家为了拉动内需，在特殊的时期制定了7折利率。到2009年底基本上就取消了。按现在的利率水平，如果将放出的贷款利率再打个7折，银行实际上是赔钱的。”

    链家地产市场研究部分析师冯联联对此也持同样的看法：“恢复7折利率不太可能，但是未来利率可能还会有一定的松动。因为对于刚需来说现在购房压力还是挺大的。虽然房价有所松动，但是去年利率提高，包括多次加息这些累积的效应，刚需的购房成本实际上是提高了。央行会议上也提出了满足首套房刚需的贷款需求。所以我认为未来首套房贷利率在基准之下还会有一定的调整。”

    TIPS

    回归基准利率100万房贷20年省10万

    2011年年末，各家银行的房贷利率普遍上浮了5%-10%。由于额度紧张，如果借款人想要银行尽快放款，可能还要承担更高的利率。

    首套房贷利率回归基准之后，记者以100万元的20年贷款为例，为购房者算了一笔账：

    目前5年以上贷款的基准利率为7.05%，那么购房者每月需还款7783.03元，还款总额为186.8万元。

    如果利率上浮5%，利率为7.4025%，购房者每月需还款7996.42元，还款总额为191.9万元。比基准利率贷款时每月需多还213.39元，总计要多还51213.36元。

    如果利率上浮10%，利率为7.755%，购房者每月需还款8212.57元，还款总额为197.1万元。比基准利率贷款时每月需多还429.54元，总计多还103089.67元。

    也就是说，与上浮10%的利率相比，回归基准利率后借款人总共可以节省10万元贷款利息。

    利率的下调同时也带来了二手房市场的小幅回暖。伟嘉安捷企划主管吴昊对记者说：“现在银行针对首次置业者的贷款利率确实是比去年三、四季度要宽松一些。而且年初银行额度比较充裕，首套房贷利率恢复到基准，对首次置业人群是鼓励性的市场环境，很多人是愿意出手入市的。我们这边监测到的情况是，从2月下半月到现在，二手房交易市场和房贷市场都是有所回暖的。”（