青岛维修金缺口高达数十亿

    《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》将于3月1日起正式实施 长期困扰市民的房屋维修难题有望得到解决 “入住十几年了，我们小区外墙脱皮比较严重，要是能整体把外墙修修，再把保温做做，不仅环境美了，而且室内温度至少提高三四度，但物业和业委会忙活了大半年，只有三分之一不到的住户响应。”崂山区天泰馥香谷小区居民杜先生说。“要是房屋维修金都收起来，把电梯整体大修一下，我们也就不用每天提心吊胆上上下下这个破电梯。”市南区西藏一路的住户李女士期盼着电梯彻底大修的那一天。

    《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》将于3月1日起正式实施，记者连日来接到不少居民反映小区存在的问题，就因为维修意见难以统一、经费不足等导致计划搁浅，问题一拖再拖，影响居住。他们盼着办法实施后，能破解小区管理的难题，还小区一个宁静而有品质的居住环境。

    外墙保温做了三分之一被中断

    记者首先来到位于崂山区海安路的天泰馥香谷小区，该小区分为一、二期，其中一期于2000年交付入住，共300多户业主，入住已近12年。该小区依山而建，背山面海，风景旖旎。进入小区内记者看到，利用地势东西落差，中央打造了一条纵贯东西的景观带，围绕景观带建了11栋多层小洋楼，乍一看去，小区品质确实不错。但细看之下，记者注意到，经过十多年的风吹雨淋，几乎每栋楼的外墙都出现程度不一的墙皮脱落现象，露出了一块块小伤疤。还有的楼座左一片灰色，右一片褐色，上面是浅黄，下面又变成了白色，一扇外墙补出了四五种颜色。

    见记者惊讶状，小区业委会执委王积文叹了口气说，十年前刚搬进来时小区可美了，当年可是崂山区乃至全青岛首屈一指的景观绿化小区。但这么多年过去了，外墙脱皮现象越来越严重，真是有碍观瞻。“2010年下半年就有不少业主提议能把外墙刷刷，一来为了整体效果美观，对房子升值也有好处。另外我们这儿一直没有供暖，每家每户用的还是燃气锅炉取暖，不仅费用高，而且制暖效果远远比不上集中供暖，再加上外墙当初建设时并没有做保温层，御寒能力较低。综合考虑之下，并经过调查，我们就采纳了这个建议，开始着手和物业一起忙活这事。”王积文说。

    经过与施工单位测算，如果选用中等档次的防水保温材料，一般中间住户每家约需五六千元，顶层与底层住户略贵，八千元左右。从去年下半年开始，陆陆续续有些业主开始做外墙防水保温处理，刷完后效果确实不错。“但没想到过程是那么艰难，大半年过去了，整个单元都刷了的只有2号楼5单元、9号楼1单元。其他楼座要么顶层住户刷了，下面住户不同意刷。要么是‘把头’这侧全刷了，中间户不刷。总之各个楼座什么样的情况都有，所以你一进小区看到外墙好多‘补丁’。”

    那么做完后效果究竟如何呢？记者来到了2号楼5单元6楼住户杜建昌家中，6楼是顶层复式住宅，当时是下午3时许，室外温度约2℃，但杜先生家的温度表显示室内温度是22℃，但家中并没有开取暖设备。“一般我晚上6点到第二天上午9点打开锅炉，其他时间就停开，要不然费用太高了。你看这整个大白天我都没开，但现在屋里边有22℃，以前太阳好的情况下能有17℃，相比而言，现在高了至少5℃。经过多次沟通，我们这个单元现在都做了外墙保温，做完后，渗水的情况也没有了。”杜先生说，他希望借助这次全市房屋收取维修金的契机，全小区业主都把钱交齐，统一把外墙刷刷，从表面上看是美了小区，实际上各家各户都能从中享受到实实在在的好处。

    电梯时好时坏何时是个头啊？

    如果说天泰馥香谷小区盼着收齐房屋维修金好把外墙刷刷美化环境、提高室温对小区而言是“锦上添花”，实施的紧迫性还没到非做不可的地步，那么，西藏一路三栋老楼的居民则几乎天天要为“年过半百”的电梯提心吊胆，一旦房屋专项维修金交存后投入电梯大修中，这对住户们来说无异于“雪中送炭”。

    据了解，市南区西藏一路，这里的21、27和33号三栋居民楼紧紧相邻，楼高均为9层。据了解，这三栋楼内安装的电梯也是岛城老旧电梯的代表。1989年建成以后，1990年就安装了电梯，这三座居民楼也是青岛市最早安装电梯的住宅之一。

    走进27号居民楼，记者的第一印象就是这栋楼的确已经用过很多年，如果不仔细观察，很难发现隐在一角的这部老电梯。记者使用电梯后发现，除噪音稍大外，电梯设备整体运转比较正常，但是电梯内部并没有张贴质监局颁发的 《安全检验合格证》，其安全性不得不让人打个问号。“这部电梯用了20多年了，前两年老把人困里边，一困就是半个小时到一个小时，我还被关过两次，有时候电梯开门后还不到平层，到了楼层也不停，前前后后修了十几次吧。不过去年三四月份维修过一次，已经比以前好用多了。”业主赵大爷说起这部电梯是“又爱又恨”。

    记者随后又来到了33号居民楼，这里的情形比27号居民楼更差。在一楼电梯入口处，已经堆满了纸箱、自行车等各种杂物，虚掩的电梯门已经锈迹斑斑、落满灰尘，看来这部电梯已经停用了很久。

    “1994年我搬进来的时候，电梯就已经开始不好用了，经常出问题，没几年就彻底不能用了。”一名正从楼上步行下来的住户告诉记者：“没有电梯不方便 ，但是大家谁都不想掏钱，各自都有不同的单位，也不好组织，后来很多人把房子出租给外来户了，这么一来就更没法凑钱修电梯了，一来二去这电梯没人管就废弃了，楼上老住户也不少，我们还跟不少部门反映过，但是问题一直没解决。”另一住户则直截了当地指出：“说来说去还是意见不统一，钱不到位，更换一台电梯得几十万吧。”

    全市200余部老旧电梯亟待大修

    上世纪80年代末90年代初，青岛开始兴起修建高层商业大厦和民用住宅的热潮，而电梯也随之逐渐进入人们的生活。记者从青岛市质监局得知，截至2011年11月底，岛城登记注册的电梯共有14000余部，而服役年限超过15年的电梯则有200余部，市南区共有164部，其中用于居民小区的118部，用于宾馆、饭店和工厂单位的有46部。

    “这200部老旧电梯主要是在居民住宅小区，对于居民电梯，一部电梯几十万元、上百万元，费用很高，居民对电梯的认识又不够统一，所以大家出钱做大的维修、改造，困难很大。”在去年1月份召开的 “青岛市电梯安全监督管理办法”新闻发布会上，青岛市质监局副局长丛春雷分析说，“根据国家规定，高层住宅的设计使用年限是 70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》第三十八条规定：住宅电梯使用15年以上或存在严重事故隐患，经安全技术评估确认已无法保证安全，且无改造、维修价值的应当报废。在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次，按照安装两步电梯计算每部价值30万元计算，不算维修费用，整个周期内光电梯更新所需费用就将近 240余万元。这么巨大的数额仅靠业主平日缴纳的电梯维保费是远远不够的，必须尽快建立房屋公共部位维修基金。”

    青岛维修金缺口高达数十亿元

    老旧电梯的维修难题也引起了市人大代表的关注。去年我市“两会”期间，李其温等28名代表提出了“关于加强我市房屋专项维修管理的议案”，关石青等18位代表也提出了“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”，这46位代表都表达了对于我市房屋专项维修管理资金的共同关注。代表们表示，据初步统计，我市仅市内四区需交存专项维修资金的住宅建筑面积约2139万平方米。这2000多万平方米住宅应该有多少维修资金呢？现在北京商品住宅专项维修资金交存额是多层住宅100元/平方米，高层住宅为200元/平方米，参照这个标准，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元，这还不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用。

    据了解，根据调查，截至2010年10月，市内四区已建住宅114692栋，其中平房88003栋，2-7层24113栋，8-12层1599栋，13层以上977栋，约有电梯3000部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。现在全市每年还以竣工1000-1200万平方米住宅的速度增长，且高层住宅占大多数，电梯的数量会越来越多，资金缺口会越来越大。