交定金容易想退房难 北都现代城被指霸王协议

    青岛新闻网2月24日讯 近日，胶州北都现代城项目楼盘发生合同纠纷，一些缴纳了定金的业主有意要退房。但是，开发商表示目前不能接受退房。为此，业主有意通过法律寻求解决问题的途径。

    业主周先生2011年6月份与北都现代城的开发商签署了购房协议，并缴纳了2万元定金。之后，由于开发商多次单方推迟事先承诺的交房时间，并且在正式的购房合同中没有写明与相关配套设施有关的条款，招致周先生的不满。周先生有意退房，但是开发商拒绝了周先生的请求。

    周先生与开发商签署的是一份“房屋认购协议书”，记者看到该协议书共有七项条款，其中大部分条款都是关于乙方（周先生）的内容，而对于甲方（青岛文华房地产开发有限公司）则并无任何限制条款，对于交房时间等细节也都没有任何说明。同时，该协议也没有任何关于违约责任的条款，周先生曾经提出过质疑，并希望予以改动，但是开发商表示不能改任何内容，所有业主签订的都是这样的协议。

    此外，当初，在周先生缴纳定金时，开发商要求将钱汇入该公司财务总监的个人账户，而不是公司的账户，周先生表示如果要汇到个人账户，就需要公司出一个委托书，授权给这个“财务总监”，但是开发商也没有同意。

    在签订了协议之后，开发商多次推迟交房时间，同时其提供的正式购房合同中的很多内容让周先生不能接受，经过协商，开发商最终不同意与周先生就另外一些条款签署一份补充协议。因此，尽管现在的房价比当初签协议时已经增长了不少，周先生和一些业主仍然决定要退房，要回已缴纳的定金。

    追要这样的“定金”是否受法律支持？记者为此采访了相关的律师，律师表示，在商品房交易中，定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。

    律师表示，根据本案的事实分析，开发商确实违背了交房时间的承诺，但是这样的承诺并没有写进协议中去，仅仅是口头约定，因此仅仅根据购房协议不能判定开发商违约。至于后来双方在购房合同条款上没有达成一致，开发商不同意与业主签订补充协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因不能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买房人。

    就本案来说，开发商不同意签署补充协议，双方的购房协议可以自动解除，开发商应该将定金返还给周先生。（青岛新闻网记者）

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    网友热议：

    aihaizi:楼主那里的暖气初装费多少钱呀？哪个热力公司供暖？我也想买套所以先问问楼主了解一下，谢谢了!

    风雨同周：这些答案售楼处也没给我。 关于市政配套，就给我一个答案：现在还没有定下来，但一定会有配套，价格按市场价格，不会多收。这叫什么答案。

    某人de爱：我天天从那地方走，我怎么感觉那些楼没见有动静啊！我都怀疑是不是因为楼价不稳定开发商不敢再在上面浪费人力和物力了！

    zhangli：我去年1月在那里买的，7月签订合同说2012年6月30号前交房，1月份时说配套费5000元包括所有配套，7月时说的就是和LZ说的一样，不知道会不会集中供暖，如果不供就太坑人了！

    风雨同周：合同范本是房管局统一的。里面的内容要我们自己看仔细，如果该写的没写，那怎么可以签？霸王条款已经是行业规则，想来是没可能改的。但市政配套是法律所要求必须写清的条款，坚决要求他们写明。

jxzjyong：开发商在建设局审批时，应该有配套的说明，包括配套设备使用的什么品牌都要说明，这个楼盘不说明怎么获得建设局和房管局审批手续的？

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    在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

    另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

    订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

    值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

    由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。