大城市写字楼租金去年逆市高涨 今年或将延续

　　2011年尽管住宅市场风声鹤唳、调控不断，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价都出现实质松动，但写字楼市场却“风景这边独好”，租金均逆市大幅上涨。研究机构表示，2012年这一趋势将延续。

　　CBD写字楼供不应求

　　在深圳福田中心区深南大道旁，一块3.92万平方米的地块上，一座240多米高的46层大楼即将竣工，这座大楼就是深圳证券交易所运营中心。大楼竣工后，深交所将从罗湖搬迁到福田。随着广深港客运专线的通车，已经有香港的金融机构开始进驻深圳福田中心区。“深交所进驻后，福田中心区CBD将得到升级，这一区域的写字楼租金将进一步上涨。” 仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示。

　　深交所大楼落成后办公面积将达16万平方米，但绝大部分将被深交所自用，出租面积有限。夏春毅表示，“深圳CBD在2012年的供应仍十分有限。”2011年，深圳写字楼租金上涨24%。据仲量联行测算，目前深圳福田CBD甲级写字楼空置率为12.4%。戴德梁行华南区研究部主管张晓端也表示，目前深圳甲级写字楼租金为每月每平米178元，在一线城市中处于低位，深圳甲级写字楼的租金2012年继续上涨没有悬念。

　　与北京相比，深圳写字楼租金的上涨幅度并不算大。仲量联行测算，2011年北京甲级写字楼租金涨幅高达41.4%，平均净有效租金达每平米293元的历史高位。北京甲级写字楼空置率也创下历史新低，截至2011年底，金融街、东二环和中关村等热点区域更是低于5%。仲量联行预测2012年北京甲级写字楼的租金将进一步上涨。目前北京热点区域客户排队等候出租的面积并不少见。

　　上海的写字楼的租金涨幅相对温和，2011年累计上涨17.4%。与深圳、北京一样，上海中央商务区供给依然不足。仲量联行数据显示，浦西和浦东中央商务区内办公楼空置率分别降至5.2%和7.4%。位于静安区2011年四季度刚刚竣工的甲级写字楼1788国际中心，目前出租率达78%。仲量联行上海浦东商业部总监张静表示，“未来12个月内，上海核心商务区内的新增供应量将十分有限，2012年业主们仍将保有议价能力并继续推动租金适度增长。”目前，上海甲级写字楼的平均租金水平为每平米每月266元。

　　广州的写字楼租金水平涨幅为9.5%，为一线城市最低。不过，2011年广州写字楼市场净吸纳量仍创历年新高，达55万平方米，比2010年上升32%。在广州中央商务区天河和珠江新城，2011年刚刚竣工的富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期出租率都超过7成。仲量联行广深董事总经理吴仲豪表示，“在甲级写字楼总存量方面，广州远低于国内其它一线城市，从净吸纳量差距收窄上来看，足以证明广州写字楼升级以及扩充需求强劲，对抗外围因素力量比预期中强。”

　　今年依然看涨

　　虽然多家商业地产研究人士都表示，2012年一线城市写字楼租金的行情受经济环境不确定因素影响，但总体上涨已经形成共识。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测，“受全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素影响，未来12个月租户的扩张需求受限，市场观望情绪将有可能持续，租金增长空间进一步收窄。”

　　在一些地产人士看来，与住宅市场相比，写字楼市场是2011年中国房地产市场的“一大亮点”。“写字楼空置率的降低，说明脑力劳动人群的扩大，是经济结构转型的表现。而各一线城市CBD的扩容，也是中国城市化进程的缩影。”