四方老筒子楼改建城市综合体 周边二手房涨价

    随着青岛市发展日益迅速、成熟，筒子楼的不配套，居住性差以及安全隐患已经严重制约着城市的发展和居民的生活。为了改变市容市貌、改善市民居住环境，自2009年起，四方区开始着手旧城区筒子楼改造项目。到目前为止，四方区尚有347栋筒子楼没有进行整治，涉及居民1.56万户左右。日前，记者从青岛市规划局了解到，将规划鞍山路北片区依托高校优势，打造成建筑创意产业园区，重点发展建筑设计、艺术创意、环境设计等创意产业，建成集创意办公、商业、居住为一体的城市综合体。这也意味着该区域内涉及到的75栋筒子楼有望改造，在筒子楼内居住的3154户居民将改善居住条件。青岛房地产业内人士也指出，随着旧城筒子楼等残旧建筑的加速改造，其周边地区的房租甚至二手房价格也将出现一定幅度的上涨。

    生活 残旧 居民盼拆迁

    日前，记者从市规划局了解到，鞍山路北片改造项目土地开发已经通过公开招标，目前进入中标单位公示阶段。据介绍，鞍山路北片区是四方区重点改造的旧城区，总占地面积为17.3万平方米，招标投资额约为65亿元。区域内老式筒子楼有80多栋，涉及3000多户拆迁居民。其中的一期招标开发区域将要拆迁的筒子楼24栋、单元楼8栋，拆迁居民1572户。据介绍，鞍山路北片将被打造成以文化休闲、商业办公及居住为主的综合性城区——鞍北城市综合体。

    据介绍，开始改造开发的鞍山路北片区是四方区重点改造的旧城区，包括鞍山路以北、抚顺路以南、山东路以西、人民路以东的区域。该项目涉及拆迁户数3000多户。其中的一期招标开发改造范围为抚顺路以南、鞍山二路以西、南宁路以北、鞍山一路以东区域。记者在走访过程中看到，目前四方区等待改造的筒子楼片区，部分筒子楼不但外观砖头裸露，由于房屋面积太小，每栋楼下的空间被居民搭建了许多厨房或储物间。在楼内，窗子损坏严重，墙上裂缝清晰可见。

    由于生活环境太过恶劣，目前该片区大多数居民都在翘首期待筒子楼拆迁改造。“赶紧拆迁吧，我们这些老居民也算有盼头了。这些老房子真是没法住了，邻居们都盼望着赶紧拆迁改造。”市民李先生居住在鞍山二路片区一栋破旧的筒子楼里近30个年头了，听说他们这个楼也是属于鞍山路北片改造范围，家人和邻居都十分高兴。

    记者在李先生的家里看到，这间小屋用窗帘截成两间，外面的一间当厨房，因为没有排油烟的空间，整个墙面上落满乌黑的油污，记者甚至看见了几只蟑螂。“那时候孩子年纪还小，一家三口挤在这间房子里，孩子都要睡在这个简易厨房里。家里没有卫生间，每天早上十几个家庭、将近二十户居民都要抢着上厕所，有的时候为了争抢仅有的位置甚至闹出了不少笑话。一到下雨天，我们连睡觉都困难，屋顶到处都是裂纹，家里跟水帘洞似的。听说马上就要拆迁改造了，全家人都非常激动。”说到这，李先生的脸上洋溢着期待的微笑。记者在李先生家里看到，屋顶的预制板之间全部裂开长长的口子，床头屋角的墙皮被雨水浸泡得泛出层层黄褐色水渍。他诉记者，这片筒子楼的建造年代已很久远，祖祖辈辈都生活在这里，很多居民都已经买上新房搬走了，剩下的只有他这种没有经济能力换新房和一些外面打工或者做小买卖的人在租住，楼道里堆满了各种杂物，不仅居民们行走不方便，也带来非常大的安全隐患。有一年春节甚至因为这些杂物失火搞出了一场不大的火灾，弄得居民们虚惊一场，若火势蔓延变大，那后果不堪设想。

    带动四方商圈再扩容

    近年来，四方区的商业配置发展迅速，尽管人民路商圈、水清沟商圈的建设已初具规模，但对四方区居民来说，未来鞍北城市综合体这一商业设施配套齐全人气旺盛商圈的建成，将让四方的商圈建设再上一个新台阶。

    未来鞍北城市综合体，将成为一个集学校、医院、超市和百货卖场于一体的现代化、多元化配套齐全的城市CBD中心。因该区域紧邻市北区CBD商圈，未来鞍北城市综合体将与市北区CBD商圈相呼应，共同促进商圈的繁荣。目前，鞍北城市综合体也随着规划及拆迁改造正在有条不紊地推进。据四方区商贸局相关工作人员介绍，鞍北处于四方区南部，除青岛理工大学、建筑创意产业园组团外，还将加快青岛地理信息大厦、青岛市现代工业设计孵化器建设，积极推进鞍山路北片老城区规划改造，积极推进商业中专、宏业广场地块开发建设，引进一批知名规划设计企业，逐步形成以建筑设计为主的创意产业集聚区。

    业内人士指出，从区域来看，虽然目前最激烈的竞争集中在东部商圈，而放眼大青岛，由核心向四周扩散的商业趋势正在加剧，商业新格局刚刚打开，像四方区、市北CBD、浮山后等区域仍有很大的市场空间。鞍北片区城市综合体建成后，南连市北万达CBD区域、西连人民路商圈，未来该地区可以说是商机无限。

    虽然青岛其他区域板块商业发展快速，但在理工大学为圆心的范围内，仍缺少大型商业经济圈。未来，随着鞍北城市综合体的建成，周边市民的消费心理也将逐渐成熟，届时能够满足消费者购物、餐饮、电玩等“一站式”、多元化的场所也将不断出现，综合性的消费形态可以满足更多消费者更多的消费需求，该区域的经济发展也将得到快速发现，地区优势也将得到最大化的体现。

    周边房源成香饽饽

    筒子楼拆迁改造，涉及几千居民，对楼市有何影响？近日记者采访了岛城部分业内人士。“四方区这几年房租出现逐步上涨，主要是拆迁户需求，租房居住还有补贴。今年大批拆迁户回迁，四方区的房租反而涨不上去了，需求少了，供应量却很大。”岛城地产业内人士林宪周分析说，“拆迁户租房子都是整套出租，也比较受房东的欢迎，现在群租房不受欢迎了。”“2010年南京路干休所周边区域拆迁的时候，南京路周边的房源立刻紧张了，房租也涨了上去，到现在价格也没见下跌。”林宪周说道，“房租上涨是次要的，房价的影响可能更大一些。一有拆迁消息，周边房源立即会引起关注，房价也会上涨，幅度能到2000元每平方米，泰山路吉林路区域拆迁的时候就出现过这样的情况，八大湖区域也是这样的，有些炒房客进行炒作，把价格拉上去，然后转手卖掉。”“从地理位置上来看，鞍北区域可以称得上为‘黄金地段’，周边拥有不少优质楼盘。长期看，旧城区拆迁改造对楼市还是有正面作用的。拆迁户的购房需求可以很好地解决并改善住房条件，还能提供更多的商品房，市场供应量会加大，四方区房价涨幅小也是这个原因。回迁后需要购房的市民减少了一部分。现在四方区在售楼盘本来就不少，通过拆迁改造可以增强该区域房源释放，供应量上去了有利于房价稳定甚至回调。”有业内人士指出，市南区、市北区房价太高，高档小区价格也涨上去了，接近2万元每平方米的价格让刚需人群望而却步。中央商务区房源价格太高，大鳄们开发的所谓高档小区要价能到1.8万元每平方米。而市北区其他区域主要是二手房，年代还比较久远，购房者选择性很小。城阳区、李沧区要偏远一些，房源不足也是购房者观望市场的重要原因。随着四方区筒子楼、旧城区等区域规划改造，四方区楼市将迎来非常利好的机遇，不排除外来地产大鳄进驻的可能性。这对普通购房者来说是个好消息。(记者 侯佳奇)