二手房市场成交为王 业内预计2012市场3大变化

    二手房中介机构看重的是成交量，价格涨跌不是最关键的，这点与开发商的心态不同。二手房房源捏在分散的房东手中，对价格二手房中介也是无能为力，很难主动去打破观望。2011年，二手房经历了最寒冷的冬天，成交量接近十年前的水平。正因如此，熬过上一个冬天的青岛二手房中介人士，热切期盼春天的到来。在采访中，青岛各中介机构领头人说的最多的一个词就是“成交”，一切围绕着成交，围绕着如何能让买卖双方达成价格上的共识。

    今年成交量不会比去年低

    “2012青岛二手房市场不会有大的波动，”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚判断，21世纪不动产全国性的讨论会刚结束，会上大家普遍认为今年行情不容乐观，指望出现2008年那样的反弹态势是不可能的。

    刘刚预计，2012年青岛二手房市场大约会有三方面变化：

    首先，今年青岛二手房市场成交量不会比去年差。去年前11个月市内四区的二手房成交量是11477套，这是一个非常低的量。为什么这么说呢？比较一下，在房价跌势最明显的2008年，青岛二手房成交达到16000余套。早在2002年青岛二手房成交达到16000多套，2003年在20000套左右。2011年，市内四区的二手房成交量有种“一夜回到解放前”的感觉，这是一个非常不正常的成交量，一些需求被压抑，整个2011年青岛二手房只有一个季节那就是冬天，所以有理由相信2012年二手房市场至少不比2011年差。

    第二，整个社会总有财富的积累，而许多人会用来投资房产。如果今年，信贷方面能略有调整，对被政策误伤的一些自住的改善性购房需求有轻松的话，相信会对二手房成交有促进。

    第三，在市场持续低迷一年多之后，二手房房东也会重新调整价格预期，使买卖双方报价更接近，促进成交。

    此前，刘刚还表示，在目前市场形势下，21世纪青岛区域分部还将扩展业务范围，一方面借21世纪全球品质资源，推出海外置业项目，满足青岛购房者海外置业的需求；另一方面，将继续加强一二手房联动，借终端优势代理销售一手房项目。

    今年市区二手房成交将有起色

    “目前中央对房地产的提法是‘要坚持房地产调控政策不动摇’，从这看来，很硬，少回旋的余地，”，太平洋房屋山东区域总经理林宪周评价说。

    因此，林宪周认为，今年上半年青岛二手房成交与去年下半年比不会差别太大，而下半年的形势现在还不敢说，价格没有上涨的空间。

    不过，他认为，只一句不动摇，还是有不明确的地方，不如之前“国八条”之类的政策翔实。而目前情况，往往让二手房买卖双方犹豫不决，不利于成交。

    林宪周预计，等一切都明了了，可能要到今年“两会”之后。

    “在长时间的僵持之后，从去年11月份开始，买方略有些等不下去，已经开始主动出价。”林宪周说，之前，买方只是看，根本不报价。当然，目前买方的出价，都是房东报价的八五折，甚至是七折。在买方看来，这个价格是低风险的，再跌也有限了。

    林宪周分析，虽然现在买方出的价格卖方多不能接受，但买方能出价，已经是一个好的迹象。而且买方出的价格，也是可以再商量，有弹性的。

    此外，卖方在房价下跌中观望，国内外的情况都是这样，二手房持有者是分散的个体，抗跌性强，风险低，不到最后关头，很少轻易降价。现在多数成交的房东是急用钱的，成交价有八五或九折，很少一部分是七折。

    林宪周还说，青岛二手房高过一手房，倒挂严重的现象多发生在郊区。在市区，这种差距没那么大，买卖双方逐步会认清形势，达成都接受的价格，交易量就会上升。所以，今年的市区二手房成交会有起色。

    成交价仍有5%—20%的下行空间

    去年，国内大型的中介机构链家地产正式布局青岛。对今年二手房行情，青岛链家总经理于艳也进行了大胆的预测：

    一、刚性需求或在今年下半年逐渐进入市场，整体或呈现稳中上升的趋势。

    一方面，今年岛城城区将继续延续限购政策，这也基本消除了成交会出现报复性反弹的可能性。在政策不放松的情况下，房地产恶性投资将受到抑制。另一方面，此次宏观调控比较严厉，一部分刚性需求也会延长购房周期，或会选择在今年购房。

    二、成交价仍有5%—20%的下行空间，今年降价仍会延续。

    2011年在调控重压下，岛城二手房价格在四季度出现实降，价格拐点已现。不同于2008年，如今一手房存量达到了14万套，大量项目滞销增加了价格下行的压力，开发商及二手房业主降价求售的意愿明显增强，整体市场对于未来价格的预期也开始看跌，预计成交价仍有5%—20%左右的下行空间。

    三、经纪公司规模或萎缩超过30%。

    2011年整个房地产行业面临重大压力，房地产行业整体规模出现明显的萎缩，中介机构新一轮的行业整合已在进行中。这也在一定程度上促使了岛城的行业像成熟市场转变，专业化程度更高，服务水平也将日趋完善，预计今年岛城经纪公司规模可能萎缩会超过30%。

    相关链接：全国房产中介去年共预亏30亿

    和许多中小房企的命运一样，在限购背景下，中介经纪公司的日子举步维艰。

    2011年12月28日，链家地产发布了二手房年度报告，去年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。

    以北京为例，在目前的市场环境下，一家门店每月买卖成交量不足1.5套，按照当前平均成交总价200万元计算，中介费为2%，每月靠买卖仅收入6万元，而目前北京市一家配置10名经纪人的门店月运营成本在10万元左右，全行业处于亏损状态。

    减少门店数量成为了中介渡难关最为有效的手段，包括中原地产、金尊地产等已经累计关闭门店1400多家，平均日关闭门店数达到了3.8家，其中近七成为中小中介公司。对比最为辉煌的2009年6000家门店，目前北京市的二手房门店数量仅为4500家。（记者 张则涛）