叩问青岛2012楼市降价未见底

    昨日，青岛市国土资源和房屋管理局公布了2011年12月的房地产市场成交数据。统计显示，去年12月全市新建住宅成交了9000套，与此前几个月相比略有增长，但与2010年同期相比降幅高达34.5%。去年全年88650套的成交量，与2010年相比降幅超过10%，尤其是四季度以来更为萧条，这给2012年岛城楼市开局抹上了一层阴影。

    新房：

    去年成交量同比下降12%

    统计数据显示，去年12月份全市新建住宅共成交9000套，与11月份的8078套相比增长了约11%。但与2010年12月同期的13735套相比，减少了4735套，降幅高达34.5%。在各区市成交中，李沧区因为有多个新盘大降价，带来了成交量的激增，成交3078套，四方区紧随其后，成交1584套。市南、市北、崂山则连续多月陷入冷清局面，尤其是崂山区，成交量仅有87套。此外胶州、胶南、黄岛等三地成交量也还不错，但平度、即墨、莱西等区市很平淡。

    2011年全市新建住宅共成交了88650套，而2010年全年成交100295套，相比之下2011年减少了11645套,降幅近12%。尤其是下半年，2010年的“金九银十”到了2011年彻底沦为 “铜九铁十”，年末的11月、12月同样未能幸免。与此同时，全市新房存量继续攀升。截止到昨晚7时，市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，全市可售房源突破14万套，达到146947套，可售项目高达1242个。这预示着2012年开局的沉重与惨淡。

    二手房：

    去年全年一直没翻过身

    与新房相比，二手房更惨淡。市内四区的二手房去年12月仅成交694套，与11月相比少了100多套。其中市南区253套，市北区201套，四方区140套，李沧区100套。此外黄岛区83套，崂山区41套，城阳区90套。

    去年全年二手房成交量 “一路下跌”，刨除受春节影响的1月、2月，3月市内四区二手房成交量还有1297套，4-6月份成交均维持在千套左右。到了7月份，跌破千套，到了四季度，月成交仅有七八百套，而最后一个月再次跌破七百套，仅成交了694套.说去年二手房市场进入“冰窖”一点也不为过，曾经繁荣的二手中介门店一个个关门谢客，或转行经营度日。记者 孙静芳

    三问楼市：

    没有最低迷 只有更低迷

    展望2012

    2012年楼市调控还将继续吗？青岛楼市将怎么走？房价是涨还是跌？为此记者近日多方采访，来听听大家对大势是怎么看的。

    问题一：

    2012年政策会松绑吗？

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭日前来青演讲时分析指出，政策松不松绑主要看三个指标，一看“限贷”，中央说要支持合理住宅的房贷需求，优先保证首次贷款，这个声音一出来，暗示着房贷2012年会有所放松。二看“限购”，他认为限购令在2012年一定会松动，但并非所有城市都松。“房产税今年将逐步推广试点，上半年到底有哪些城市可能会推出房产税试点，限购令就会顺势而退。最后看“限价”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房价控制目标，因此今年各地都没有限制房价的压力，也就不需要限价了。

    青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江指出，2008年受全球金融危机影响，国内不得已果断救市，以房地产业来拉动经济。由此也产生了一些隐患，现在执行的针对房地产的调控政策，管理层希望房地产能软着陆。回顾过去几轮调控，2005年，主要是以舆论引导为主；2007年全国房价上涨过快，“地王”频出，所以推出了“二套房”限贷措施；2008年恰逢全球金融危机，受累于经济低迷，国内房地产业迅速走低，国家又开始救市；2010年以来房价上涨，2011年执行“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，应当是动真格的了。根据国内一些金融机构的分析，2011年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，龙江也赞同这种判断。

    问题二：

    2012年楼市走势如何？

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年楼市将更低迷，销售量、价格、新开工量、投资量很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是有转机。“上半年肯定是低迷的，三季度不确定，四季度有可能会复苏，复苏也是早春，所以我说有转机，但是这个转机真的可能是离我们的期望还有距离，总体上来说是更低迷。”他还表示，要判断房价短期要紧盯三个要素，一是政策，二是资金，三是存货压力，目前东部沿海的八个城市可供出售的新房需要卖13个月，达到近几年历史新高，所以存货压力很大，上半年存货不会很快消化完，而为了缓解资金压力，房企不得不以价换量，通俗地说，房价还有一段较大的下行空间。

    青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析认为，2012年的房地产形势不容乐观，这方面青岛房地产企业应当高度重视。一方面调控政策不放松，另一方面2012年欧美经济形势不乐观，有可能拖累国内经济，这是国内房地产行业潜在的危机，也是今年房地产形势严峻的重要原因之一。

    问题三：

    2012年该不该买房？

    对于市民关心的“2012年该不该买房？”，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，人们有一种惯性思维，认为通胀、不动产升值是长期的，而房地产业低迷是短期的。但他指出，国家已经将控制通胀作为一项重要工作，所以这一惯性思维在今后一段时间未必适用。1993年那轮调控后，房地产低迷五六年之久，是一个中期调整。而这次，他认为市场的低迷应当是一个“中长期”的过程。“2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看当然是购房的好时机。”龙江说，现在看看就知道，各楼盘的优惠是普遍存在的，但谁都很难给出一个最佳的购房时间和地点。不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖掉，就很难再买到合适的，有个时机问题。所以，如果遇到合适的房子，比如价格合适，居住出行方便，而且有购买能力，还是要适时出手。

    青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，这是一个策略问题。还是那句话，如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，现在买房子要多一些耐心。另外，购房者对房子的选择要多元一些。为什么这样说呢？比如原本要在市南区买房，但市南房子稀缺房价不变。同期李沧房价变了，可以考虑到李沧“抄底”。李沧住着虽然远些，但价格便宜，也是一种选择。如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。

    准购房者市民李先生也谈了谈自己的感受，在一系列的房产调控政策实施后，从去年下半年开始，各个区市的房价确实出现下跌，比如他较为关注的李沧区，一些新盘单价已下降了一两千元。以一套原价100万元的房子为例，现在已下调至90万元，降价10万。从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是别忘了贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按现在银行上浮基准利率10%，执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年光利息就要多出20多万元，因此房价降了10万元相当于没降。“所以我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”李先生说。记者孙静芳

    请注意！房贷还款涨钱了

    昨起5年期以上贷款基准利率涨至7.05% 100万贷20年每月多还近400元

    早报讯贷款一族请注意！从2012年1月1日起，贷款利率将按照新的标准执行，由于去年央行三次加息，加息的累积效应将在本月房贷还款时全部体现。由于2012年1月下旬恰逢春节，理财人士提醒说，本月还款最好提前找个贷经理计算一下，以免因节日效应忘记或没有按新利率还款，从而影响个人信用记录。

    三次加息

    贷款利率涨幅不同

    央行分别在去年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，现在5年期以上贷款的基准利率已经从去年初的6.40%涨到7.05%。由于加息次数较多，所以在去年不同时期办理房贷的市民，今年每月房贷利率上调的幅度也有差异。

    记者了解到，对于2011年2月9日前办理的房贷，从2012年1月份开始，其五年期以上商业住房贷款基准利率就要从加息前的6.40%上涨到7.05%；2011年2月9日至2011年4月5日办理的房贷，其贷款基准利率将从6.60%上涨到7.05%；2011年4月6日至2011年7月6日办理的房贷，其基准利率将从6.80%上涨到7.05%。

    “不仅是贷款时间导致还款额不同，很多老的贷款客户，比如享受七折利率优惠或按基准利率贷款的，在2012年每月还款额度也各不相同。”招商银行私人银行理财师刘晶告诉记者，由于每个人的贷款期限、贷款金额不一样，所以月供增加的额度不完全相同。市民如果想提前知道，可持身份证件到银行个贷部门去查询。

    100万贷20年

    需多付利息9万多

    对于很多贷款者来说，新的一年开始，很多人都关心自己月供将增加多少。农业银行市南支行理财师田雷给记者计算了一下，如果以贷款100万元，20年期等额本息还款方式计算，按照2011年年初的6.4%基准利率计算，每月月供7396.98元，支付利息77.53万元；按照7折（4.48%）计算，月供为6315.7元，累计支付利息51.58万元。

    2012年以后房贷变化则如下：每月月供变为7783.03元，20年需支付利息总额为86.79万元；若按基准利率的8折（5.64%）计算，每月月供需6958.18元，支付利息总额67万元；若按基准利率的7折（4.935%）计算，每月月供为6563.7元，支付利息总额为57.53万元。显而易见，同样的贷款条件，三次累计加息后，贷款者每月月供增加了近400元。（记者 崔菁菁）

    年终奖成提前还贷首选

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    记者近日调查了解到，虽然从元旦开始房贷利率开始执行新标准，但赶在元旦前提前还贷的市民并不多。业内人士分析说，很多提前还贷的客户一般都是用年终奖，而元旦前后发放年终奖的企业并不多，一般来说，春节过后往往会出现一波提前还贷的高峰。

    市民郭先生最近就考虑提前还贷。他告诉记者，经过计算今年他每个月贷款月供增加了280多元。“看着不多，但在工资收入并没有明显上涨的背景下，每月近300元也是一笔很明显的开支。”郭先生说，他今年的年终奖会在春节前几天发放，大约有近5万元，如果提前还掉一部分房贷，每月月供负担也会减少。而记者在调查中了解到，像郭先生这样选择用年终奖提前还贷的市民不在少数。据悉，目前大多数银行对超过一年还款的提前还贷客户都不收取违约金，但部分银行需要提前预约。银行人士提醒说，市民在选择提前还贷时还要提前看一下自己的贷款合同，关注一下自己是否符合提前还贷的条件。（记者 崔菁菁）