青岛地王进退不得成死盘 土地闲置无人买单

    核心提示

    近日，上海实业控股有限公司发布公告，以11.83亿元出售其在青岛合资企业的50%权益，这意味着其从青岛唐岛湾项目中撤出。上海实业为唐岛湾项目找到了下家，为自己赢得了资金流。而更多的开发商却没有如此幸运，或许没有那么多下家愿意为他们当初的高价项目买单。眼下“地王”们的痛处在于:想开发，手里没钱；想闲置，坐等土地升值的空间不如以前；想退地，地方政府又难舍到手的“金娃娃”……

    开发商的从容

    记者在走访中发现，不少“地王”地块可以看出地面被挖成大坑，这算不算已经开工建设呢?这算不算闲置呢?青岛房地产业内人士张百忍表示:在这方面界定得并不清晰。

    为此，记者查阅了山东省国土资源厅2010年7月出台的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，其中要求“土地出让成交确认后，应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同，出让合同须明确开工、竣工时间，约定的开工时间不得超出合同签订之日起6个月。竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起3年。”

    同时通知还规定，对虽按合同约定期限开发建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资不足四分之一，且未经批准中止开发建设满1年的，将视同闲置土地依法处置。

    文件讲得非常清楚，然而政策直接指向的开发商群体表现出来的却是静默，甚至说是淡漠。在采访过程中，一些开发商被问及此事时，竟然不知道有这样的政策出台。因此，香港路“地王”无限搁置、工人疗养院地块延期开发等现象接茬出现。

    开发商的从容来自哪里?据业内人士透露，开发商拿到“地王”后，如果只“晒太阳”不开发，在未达到闲置地程度时，需要损失的主要是地价款的利息，这对开发商来说，至多也只是动其毫发。另一方面，“地王”多是开发商在国家实施适度宽松的货币政策时拿下的，其时开发商可以从银行处拿到贷款，不少大的地产开发企业甚至每次可获得上百亿的授信，这也间接助长了开发商的底气。

    但目前的调控形势对2009年以来的高价地而言，并不乐观。一方面由于地价款基数较大，利息跟着水涨船高；另一方面土地未来升值几何，并不明朗。张百忍认为，这让开发商很难受，除非退地、转让股权，没有更好的办法。

    但事实是，手握“地王”的开发商依然对后市抱有幻想，觊觎抓住“让土地闲置，坐享增值”的救命稻草。

    地方政府的尴尬

    反思市场不难发现，若围而不建的土地储备大量累积，可能加剧未来楼市的供需矛盾，形成与当下调控指向相悖之势。以此而论，当下只有严格执行闲置土地政策，才可能规避相关隐患的爆发。

    遗憾的是，囿于地方财政与楼市间千丝万缕的纽带关系，相关政令一直难以在实践中被认真落实。

    “土地招拍挂制度，使地方政府和开发商之间形成了利益关系，而‘地王’高额的土地出让金，更让地方政府执法起来缺乏底气和力度。”岛城一位资深业内人士坦言。

    从去年国土资源部公布的一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》可以看出，有些城市的闲置地情况竟然是零，这简直不可思议。

    其实，现今的政策已经为开放商囤地找到了“借口”。虽然国务院发布的《关于集约用地的通知》有“对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用”的规定，但该办法也指出，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为、或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

    对此，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，法律在明确规定了多少年不开工建设的土地就属于闲置土地的同时，也在法律上为闲置土地开了口子。

    这就意味着，很多开发商会有很多理由来证明造成土地闲置的原因是被动的。比如开发商故意向政府报一些通不过的规划，人为地制造一些官司，或者土地转手买卖等。

    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，不管是什么客观因素导致的土地闲置，都必须按时开工。如果政府监管部门一再因为客观理由放宽对开发商闲置土地的处罚，那就不排除会有开发商制造客观原因，坐享土地增值的情况出现。

    看来，若不严格执行土地政策，解决“地王”闲置便无从谈起。

    有关专家认为，政府要在土地拍卖上作一定的限制，首先，开发商的土地出让金要一次性缴清；其次，限制开发商用银行的钱拿地；最后，如果有无法缴清、无法开发等情况，政府要马上收回土地。一旦这些政策严格执行了，开发商自然就会赶紧去开发。（记者 白晓 邵方超）