青岛地王成烫手山芋 或销售惨淡或无限搁置

    核心提示

    随着楼市调控政策的继续深入，在限贷、限购的打压下，青岛曾经名噪一时的“地王”已然成了“烫手山芋”，或无限搁置，或销售不旺。面对现实，开发企业何去何从?土地闲置，谁来买单?记者对此进行了调查。

    “地王”的冬天

    在青岛市南区香港路以南，东海二路以东的繁华地段，有一块空地格外引人注目。12月8日，记者在此看到，围挡圈起的坑地内杂草丛生，看不到任何施工的痕迹

    就是这块荒地，去年1月22日，经过57轮竞拍，国内房产大鳄绿城集团最终斥资40.4亿元，以17800元/平方米的楼面地价竞拍成功，成为轰动一时的“地王”。然而近两年过去了，这里依然闲置，具体的开盘时间和开盘价格更是无从谈起。

    无独有偶，去年3月12日，位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块以楼面地价19500元/平方米再创纪录，但8日记者看到，该地块至今仍处在地基开挖阶段。

    原潜艇学院地块开盘无期、镇江路地块仅开建到三层、山东路“地王”开盘5个月仅卖了93套房……曾经风光无限的“地王”无一例外陷入困局。

    仔细分析不难发现，眼下陷入窘境的“地王”，拿地的背景正是楼市最为火爆的2009—2010年，开发商大多赚的“金银满钵”，哪怕是“面粉贵过面包”，也毫不在乎，疯狂跑马圈地。由于对后市预期过于乐观，就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是，在过去的两年中，青岛“地王”频出。熟料，政策调控随后而来，市场变化后开发商深陷卖难泥淖。

    资金压力空前

    对于众多地王选择沉寂“过冬”，业内专家分析，主要是因为企业的资金链紧张，尤其是对这种高投入的项目的开发，更容易出现开发停滞。

    国内一家知名房产咨询公司的专家孔方正认为，“地王”的出现主要是因为透支了未来的土地和房价的升值预期。面对严厉的调控，即便是已经开盘入市的“地王”项目，其利润空间也明显受到挤压。“楼面价过高，有的‘地王’项目即便定价接近成本价，但在购房者眼中仍是高房价。”青岛房地产业内人士张百忍分析认为，“地王”打造的都是高端产品，面向中高端人群，而在限购的背景下，中高端人群的购买力已被明显抑制。近期，几乎所有前两年高溢价成交的“地王”项目都面临价值重估。

    负债率过高，是我国房地产企业存在的普遍现象。在融资渠道受阻，金融政策偏紧的大背景下，开发商只能靠自有资金(销售款)来解决本身的负债问题。问题是，开发商正面临着销售回款周期被无限拉长的不利局面。

    困局解套难

    对于动辄几十亿元的“地王”来说，资金压力空前紧张。那么，面对现实，开发企业又会何去何从?

    张百忍指出，市场低迷时，开发商只能不惜亏本销售，才能解放被捆绑的资金。“对‘地王’来说，‘捂’并不是最好的办法，毕竟库存积压时间长了，亏得更多。必须拿出合理利润甚至抱着适当亏损的心态面对市场。”张百忍表示，“地王”项目如果不选择快速降价，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。

    以山东路“地王”为例，开盘前，外界普遍认为该项目定价将超过2万元/平方米。但今年7月，该楼盘采取了低价开盘的策略，起价为18132元/平方米，其中包括3500元/平方米精装修。开盘前该项目周边的良辰美景二期、锦绣华城二期等住宅项目大多卖到了1.8万元/平方米以上。

    然而低价开盘并没有取得预期效果，来自青岛市国土资源房屋管理局“网上房地产”的数据显示，该项目共有811套房源，但截至目前，该楼盘仅签约售出93套房。

    最要命的是，“地王”周边的项目拿地都很便宜，具备降价空间。记者调查了解到，目前市北中央商务区的新房供应量很大，多个新盘在售，价格竞争渐趋白热化。其中燕归堂项目更是推出11800元/平方米的特价房源。现今，青岛“地王”项目多处于类似的境遇。

    孔方正认为，未来行业集中度将会进一步加强，中小企业融资能力不强的(但土地储备较多的)，被并购的机会较多，另外，对于融资能力差，土地储备少的房企，只能期盼政策放宽，否则将会面临退出地产行业的风险。

    对于尚未开工的“地王”来讲，滋味更不好受。延期开发，等待市场回暖，这在过去似乎是规避土地风险的绝妙招数。但今非昔比，2009年国务院发布了《关于集约用地的通知》，其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。