青岛房屋分户评估流程出炉

 　　拆迁房值多少钱，要至少参考周边3个卖房案例；装修、搬迁、停产停业损失15天内要是协商不成，被征收居民可以投票决定评估单位，评估补偿价格；一个房子一个价，最好用两种评估方法对房产进行评估，临时建筑也可能获得补偿……日前，岛城发布《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》，以五年为期限的岛城“分户评估”房屋征收补偿方案浮出水面。

　　A “分户评估”具体流程出炉

　　“采用市场比较法时，应当在被征收房屋同一供需圈收集成交时间不超过一年的最相近的市场交易案例，并确定与评估对象的区位、用途、结构、建筑面积等因素相同或相似的三个以上的可比实例。可比实例的单项修正不超过 20% ，综合修正不超过 30%。”日前，岛城发布《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》，以五年为期限，“分户评估”房屋征收补偿方案正式在青岛颁布实施。

　　记者了解到，住宅房屋评估，一般应当采用市场比较法，参照被征收房屋的状况进行评估。不具备采用市场比较法条件的，可采用收益法、成本法或其他方法评估，并在评估报告中说明原因。

　　按照评估办法和评估技术规范，房屋征收评估机构应当参照邻近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行评估。被征收房屋的同类房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、建筑结构、建筑面积等相同或者相似的房地产。

　　被征收房屋同类房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的正常交易价格。确定被征收房屋同类房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。尤其是的注意的是，房屋征收评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

　　在搜集到的参考实例要求上，办法规定，“搜集的交易实例应当准确，能反映正常市场价格行情。交易实例应当包括：交易双方情况及交易目的；交易实例房地产状况；成交价格；成交日期；付款方式。”

　　B 协商不成，可投票选评估单位

　　很多市民担心装修年限的确定和补偿价格的高低界限模糊的问题。根据记者得到的消息，被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房屋征收评估机构通过评估确定。

　　记者了解到，青岛市评估管理办法和评估技术规范对这一部分做出了细化的规定，“房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为15日。”

　　办法规定，“被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。征收当事人不能选定房屋征收评估机构的，由房屋征收部门从公布的评估机构名录中抽签确定，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。”

　　C 临时建筑也可能获补偿

　　记者了解到，在《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》中，明确规定评估机构对被征收房屋和产权调换房屋原则上实行分户评估。具体的评估价格出炉的顺序如下：“评估机构应当对评估对象出具整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告按照《房地产估价规范》的要求，应当先评估出被征收房屋所在地新房正常市场价格，然后根据被征收房屋的状况，参照房屋楼层修正系数、房屋坐落朝向修正系数(详见附表一、二、三)进行修正后出具分户评估报告。整体评估报告应采用文字式，分户评估报告可采用表格式。”

　　按照规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房屋征收评估机构应当向其作出解释和说明，评估报告及有关资料至少应当保留十年。

　　另外，评估管理办法和评估技术规范中对临时建筑业做出了明确的规定，“未超过批准期限的临时建筑应当评估其建筑物重置价格并计算折旧，折旧年限按照其批准期限计算，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。”

　　对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目和本办法实施前区政府已经做出决定实施房屋征收的项目，仍按原规定执行。未来五年将按照岛城公布的《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》执行。

　　D 非住宅房屋至少用两种评估方法

　　除了市场比较法的评估方式外，记者了解到，本次岛城公布的评估办法还存在另外多种方式，比如说基准地价系数修正法、剩余法或假设开发法等。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的同类房地产有交易的，应当选用市场法评估 ；被征收房屋或者其同类房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　“被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。采用假设开发法评估时，应当以规划管理部门批准的用途和规划设计条件为依据，按照征收公告发布之日的工程建设进度进行评估。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应当符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值确定或采取市场提取法确定。”

　　另外，被征收房屋属于期房的，其用途和面积以规划行政管理部门批准建设的房屋用途和建筑面积为准。

　　按照规定，可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。“非住宅房屋的评估一般采用两种以上的评估方法进行评估。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明原因。”

　　政策问答

　　问：现在拆迁选择货币补偿有没有奖励？

　　答：考虑到国务院房屋征收条例以货币补偿方式为主，为保持与上位法高度一致，市政府《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》规定，“市南区、市北区 、四方区 、李沧区选择货币补偿方式的被征收人应当享受5% 的奖励”，鼓励被征收人选择货币补偿。

　　问：房屋列入征收范围后，在院子里又盖了几间房，能给补偿么？

　　答：按照征收条例的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建 、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反实施的，国务院房屋征收条例明确规定不予补偿。

　　问：对符合市里规定的申购经济适用房的居民，在房屋征收的时候，还能享受这个待遇么？

　　答：按照法规和政策规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，经被征收人申请，做出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。

　　问：房屋是私房，因各种原因一直未能办理房产证 ，这样的房屋在房屋征收时能否享受相关的补偿政策？

　　答：按照有关规定，政府作出房屋征收决定前，应当组织房产、规划、建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　问：居民对政府做出的房屋征收决定不服的 ，可以通过哪些途径获得救济？

　　答：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估 。

　　申请复核评估的，应当向原房屋征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。(记者 郭振亮)