北京楼市惊现五折大促销 住房降价背后陷阱多

　　央视11月25日《经济半小时》节目播出“北京楼市惊现5折促销住房降价背后陷阱多”，以下为文字实录：

　　主持人：持续的房地产调控新政让整个行业都是倍感震撼，尽管关于是否继续调控的声音一直是在争论不休，但是我们看到，如同脱缰野马一样的房价现在终于是被拴上了缰绳，一些大中城市房价环比已经开始出现下跌的趋势，在北京甚至传出了部分的楼盘价格跌幅接近5成的消息，这个房价是否真的开始一落千丈了呢，我们来看记者调查。

　　解说：近日，一则北京楼市5折促销的消息在多家网站上转载，事件的主角中弘北京像素[最新消息价格户型点评](楼盘资料业主论坛)一时间成为了大家关注的焦点。尽管近期不少开发商选择打折促销，但是5折的折扣却像是天上掉下来的馅儿饼，那么这批号称从均价2.3万元降到1.16万元的特价房果真存在吗，带着这一问题，记者来到了中弘[简介最新动态]北京像素位于五环外的售楼中心。

　　中弘北京像素销售人员：这两栋楼是临地铁口的，这栋楼是我们打广告说一万一千多的。

　　解说：这座紧临地铁口的5号楼便是传闻中的5折楼，记者注意到尽管尚未到周末，但是5折的价格还是吸引了不少前来看房的消费者，粗看起来同样一片楼盘，价格果然相差一倍以上。

　　中弘北京像素销售人员：最高两万九千元，这个楼是一万九千元，五号楼是一万一千元，这就是三个档次。

　　记者：但是很快就有细心的消费者发现了其中的不同。

　　购房者：地铁就在楼底下，什么人都有，也乱。

　　解说：号称打5折的五号楼紧临朝阳北街，楼下紧临正在施工的地铁6号线站口，未来车流人流的嘈杂，显然是开发商打折促销的一个考虑。但是仅仅因为这个原因便给出了5折的折扣吗？

　　中弘北京像素销售人员：先说(高度)5.48米，就是两万八千元，两万九千元一平米，165万到170万一套，下面这个房子呢，(梁高)4.89米，一万九千元一平方米，是90万到100万一套，最下面3.2米这栋房子是一万一千多一平米的，是60万到50万一套的，分三个档次的。

　　解说：原来所谓的5折促销并非是相同户型的房源，均价1.9万到2万以上的房源为时下流行的Loft的户型，梁高5米左右，也就是说虽然买的是一层，却可以分割成两层，但是均价不到1.2万的这栋楼则为平层，梁高只有3.2米。

　　购房者：楼层高一点好点。

　　中弘北京像素销售人员：你想1.1万元，2.9万元，都不是一倍的关系对吧，然后摆着两万九千元，摆着一万一千元，挑到那的时候就像你用手机似的，500元手机非得跟苹果(手机)比，那肯定是不一样的。

　　解说：可见，虽然是在同一片区域，但是由于户型不同，加上位置的差别，均价不到1.2万的这栋楼与其他几栋楼的可比性并不强，网络上所说的5折促销不过是一个名不符实的噱头而已。那么这栋楼的实际折扣到底有多高呢？

　　中弘北京像素销售人员：(原来)均价应该是一万三到一万五千元，现在卖多少钱，最便宜的是一万零八百元到一万三千元。

　　解说：除了中弘北京像素惊现5折房产的促销消息外，位于南五环外亦庄经济技术开发区内的锦上国际区(楼盘资料)则干脆在广告中打出了每平米4980元的白菜价，实际情况又是怎样呢？

　　记者：你的折合价是把这一块加上了，把楼上也加上了。

　　锦上国际区销售人员：对，除以二折合的。

　　解说：经过售楼人员的一番介绍，记者了解到所谓的每平米4980元其实并非是真正的价格，由于项目译为是Loft的户型，房子的实际价格按照首层的面积计算，降格在每平米1.1万到1.5万元不等，第二层则被算做是赠送的空间面积。而所谓的“4980”，则是上下两层面积相加，再被整体房价除过后得出的“折合价”。为了让价格看上去尽可能的低，甚至连第二层楼空部分的面积也被列入计算。

　　而对于广告中被夸大了的数字，工作人员也不知可否。

　　购房者：这个价格写在这儿太震撼了。

　　锦上国际区销售人员：你看这上边写的折合价位嘛。

　　购房者：小小地写了一个折合价。

　　锦上国际区销售人员：策划嘛，广告宣传。

　　记者：哪儿啊，啊，这儿。

　　购房者：这儿写了一个折合价。

　　解说：记者在调查中发现，这样的宣传思路并非锦上国际区独创，最近随着楼市成交量遭遇寒冬，打低价牌促销已成为各大开发商惯用的营销手段。

　　在北京另一个远郊地带，亦庄马驹桥我们看到了这样的广告牌。

　　销售人员：这个9980，内部员工都已经消化了，所以均价在一万二左右。

　　记者：那你们广告还打那么低？

　　销售人员：肯定是打低的，不可能打最高价啊。

　　解说：最为首推新盘，锦上国际区独特的Loft户型50年科研立项产权，它的价格与周边住宅类楼盘并无可比性。而合生世界花园[最新消息价格户型点评](楼盘资料)此次第一期推出的9980元均价房，与周边的合生[简介最新动态]国际村商用型住房的价格也别无太大的可比性，因此这两个楼盘的降价幅度究竟为多少，很难给出明确的判断，但是在记者走访的几家楼盘中，都能感觉到在当前楼市遇冷的状况下，开发商纷纷打起了低价的概念，来吸引购房者，并为售楼部制造人气。

　　龙湖时代天街[最新消息价格户型点评]销售人员：首期开盘就是吸引一个人气，相当于就是一期的客户你能买，买到最好，买到就赚了，二期逐渐肯定会加价，肯定会有涨幅。

　　解说：而对于中弘北京像素五号楼开盘没几天，均价就直降2000元左右，除了户型因素，销售人员还给出了另一个原因。

　　中弘北京像素销售人员：这个公司是上市公司，所以着急抛售，年底做帐。

　　解说：这个说法和地产分析师杨少锋的观点不谋而合，在杨少锋看来，房企资金面紧张是此轮房价调整的根本原因，密切关注上市公司动态的杨少锋，给记者提供了三组数据。

　　截至今年3季度末，沪深两地133家深市房企的平均资产负债率为63%，其中73家的资产负债率已经超过70%，20家的负债率甚至已经达到80%左右的高位。

　　杨少锋(中投联达投资有限公司董事长)：负债率一旦达到70%，就意味着这个房企它已经基本上没有可以拿出来去抵押的资产了。

　　解说：同时，在这133家上市房企中，大概有80家现金流在十个亿以内，而这其中不足一个亿的有20家，还有30家也在一个亿的上下浮动。

　　杨少锋：那么随时可能一笔银行贷款到期，或者一笔工程款要支付，可能就会让这个企业的资金链断裂。

　　解说：杨少锋提供的第三组数据则反映了这些房企的存货压力。

　　杨少锋：133家上市房企，它们目前存货，所谓的存货就是它已经可以销售但还没有销售的这一部分房子，达到1.45万亿(元)，平均每一家超过了110亿(元)左右。

　　解说：杨少锋认为，上市公司的情况尚且如此，众多中小房地产开发商无疑面临着更大的压力。房地产业面临的形势比2008年更为严峻，有数据表明，10月份北京楼市成交量同比跌幅超过50%，但是新建商品住宅价格环比下调0.1%，为什么在成交量大幅缩水的同时，价格并没有出现明显的下调呢。

　　杨少锋：这几年不管是从地价还是从通胀，还是从财务成本都是在大幅地在增加，光是土地成本这一块的价格它可能就已经上涨了50%。

　　解说：尽管现在北京新开楼盘并没有出现大规模的降价潮，但专家认为绕是已经从卖方市场转向买方市场，房价进入下滑区间已成定局。

　　陈国强(中国房地产学会副会长)：现在看到的情况恐怕还是一个开始，就是深度调整的一个开始，应该远远还没有结束。