解读物业服务新规:房屋车位空置1年物业费减收

    记者昨日从省物价局获悉，从2012年1月1日起，《山东省住宅物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）将正式实施。按照规定，普通住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务收费按法定房屋产权面积计收，储藏室不收取物业服务费，房屋交付后空置一年以上的物业费应适当减收。

    新规A 物业费该怎么收？

    1、房屋空置一年 减收

    物业服务收费的计收标准一直以来存在较大争议，《办

    物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

    2、小区配套未达标 减收

    前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

    新规B 小区停车如何收费？

    1、车位租赁费政府指导价

    近几年，私家车年年递增，导致许多住宅小区停车需求逐年增加。那么，车位租赁费如何收取？外来车辆进入小区该不该收费？《办法》对小区停车费、车位费等问题作了明确的界定。小区车位租赁费、停车服务费、看管费并不是一回事儿。

    车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

    2、停车服务费 内容不少

    物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。普通住宅前期停车服务费可以按照本办法单独核定。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

    己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。

    3、外来车辆停放超两小时可收费

    物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。

    新规C 代收费不得加收手续费

    《办法》还规定，供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

    从2012年1月1日起，《山东省住宅物业服务收费管理办法》将正式实施，《山东省物价局、山东省建设厅关于印发 〈山东省物业服务收费管理实施办法〉的通知》（鲁价费发〔2004〕205号）同时废止。 新闻延伸 我市住宅物业服务分等收费

    “我们刚通过省局网站看到这则消息，还没收到正式文件。等文件下发后，我们将根据青岛实际情况调整相关管理办法，然后下发到各区市物业主管部门和物业服务企业。”青岛市物业办负责人说。

    另据记者从市物价局了解到，我市目前执行的是2007年市物价局、市国土资源和房屋管理局根据 《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理暂行办法》制定的分等收费标准。按照住宅小区和物业服务内容的不同确定了5个收费等级，并确定了每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%，下浮不限的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。

    其中，综合管理服务的基准收费标准从五级至一级为每月每平方米建筑面积0.05元至0.7元，公共区域清洁卫生基准收费标准从五级至一级为每月每平方米建筑面积0.04元至0.6元，公共区域秩序维护基准收费标准从五级至一级为每月每平方米建筑面积0.05元至0.8元，公共区域绿化日常养护基准收费标准从五级至一级为每年每平方米建筑面积1.3元至8元，共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务基准收费标准从五级至一级为每月每平方米建筑面积0.04元至0.1元。

    新规大家谈

    物业公司负责人： 停车收费更清晰

    “新办法对停车费这块解释得挺清晰的。”四方区东部一入住不久的小区物业负责人黄先生说，在小区停车收费标准上新办法做了分门别类的详细规定。“不少业主认为交了停车费就要对他的车负责到底，车停在小区里被偷了或被损坏了，都找物业赔偿，按规定，这根本就超出了我们物业管理的范围。”黄先生无奈地说，停车费指的是车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护等发生的费用，并不是指看管安全费。

    小区业主： 收了费管理要跟上

    杨先生住在浮山后一入住已4年的小区，“我们小区此前一直是半封闭小区，物业只负责水、电、卫生等，车随便停，不收费。自去年起开始实行全封闭，物业安装了挡车杆，并开始对停车收费。”杨先生说，但是停车费收完后，小区里的停车秩序还是一团糟，有个业主家可能是搞婚庆的，有两辆加长版林肯轿车，往小区道路上一停就占去了6个车位。“物业对此却不管不问！还有部分不交钱的业主把车停在小区门外，时常挡了其他车的道。就在眼皮底下，保安也不管一下。这不又开始催交物业费了，很多业主以停车无序为由不交物业费，你说怪谁？”杨先生说。

    专业人士： 空置房收费争议不小

    此外新《办法》中规定“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。”而在《山东省物业服务收费管理实施办法》中，并没有这方面的规定。“当前的办法中只是说由物业、业主双方协商解决，并没有明确规定‘适当减收’。”青岛市物业办相关负责人说，“确实有部分业主因种种原因而不得已让房屋空置，站在这个角度来看，新办法更加人性化。但换个角度来看，当前国家正在打击炒房投机行为，上海、重庆等地已开始征收房产税，新办法中 ‘对空置房实行物业费适当减收’，在一定程度上将助长这种行为。因为将房屋空置的，肯定不止一套房。”

    “这一规定充分贯彻了收费公正公平的原则。”齐鲁律师事务所律师陈瑞福接受媒体采访时表示，房屋正常使用的物业管理费用自然高于空置房屋，因此房屋空置时适当减收物业费，对双方是公平的。（记者 孙静芳 孙启孟）