后限购时代青岛房型盘点 做房奴还是拥豪宅

    在近期的宜居城市评选中，青岛因其优越的山、海、温泉等宜居自然资源以及完善的城市生活配套等，成功入选。今年10月中旬，中国旅游协会休闲度假分会公布“2011中国休闲城市发展综合评价”城市排名。青岛以综合排序第一名的成为“最佳休闲城市”之首，同时还被评为“最佳海滨休闲城市”。永不褪色的海景别墅、日臻完善的旅游地产、不可复制的温泉别墅，性价比高的普通住宅，每一各类型都尽显青岛特色。在青岛居住，你

    1.海景房

    城市之上顶级生活典范

    打造稀缺地带品质住宅

    青岛，海岸线长且多曲折,岛屿环绕,山岭岸角之间构成形态多异、特点不同的多处海湾。青岛海岸线很长，从胶州湾开始，团岛湾、青岛湾、汇泉湾、浮山湾，到东部的石老人，绵延730.6公里。冬日阳光下，迎着和煦的微风，步行在蜿蜒曲折的海边，红瓦绿树，碧海蓝天，白帆点点，海鸥翩翩，是那么美丽和迷人。能在海边有一处自己的房子，是每一个人的梦想。

    前海一线的稀缺板块，无论本地人还是外来客都“觊觎”这一黄金地段，目前，在前海一线各色住宅拔地而起，270度视角饱览全海景等广告语到处都是。记者来到了沿海某项目的海景房样板间，通透开阔的全海景落地窗首先映入眼帘，东起雕塑园，西至八大关，传统的红瓦绿树与现代的高耸楼宇在蔚蓝色的天海间交相辉映，青岛东海岸的美丽画卷以270°的视角统统网罗。

    某沿海楼盘开发商表示，前海一线是岛城靓丽的风景线，这里的每一寸地段资源都弥足珍贵，所以他们始终坚持“不辜负这片珍稀土地”的开发原则，在最大程度地呈现海岸景观的同时，实现保持完美海岸天际线进行项目建筑与风格的融合。

    记者走访获悉，虽然目前整个房产市场不景气，但是由于地理位置优越，前海一线涌现出大批海景豪宅，这些豪宅价格一直很高，很多品质楼盘价格在四万五千元的基础上已经冲到了五万元，去年只有两万五千元的项目今年也已经过了三万元。同时，在楼盘品质上，开发商也作足了文章。

    有业内人士预测，今年在市场政策的影响下，青岛房地产市场整体正趋向平稳，但处于沿海一线的众多高端海景项目，因为青岛独特优良的海岸资源，仍然受到市场的关注。

    半数海景房归属外来客

    尽管与普通住宅相比，海景豪宅的价格要高出许多，但销售情况一直不错。据介绍，除了用作投资，高端楼盘的目标消费者更多的是从个人的实用需求出发，价格上的高低并不会过多影响他们的选择。

    据了解，在这些楼盘购买者中本地购房者虽不在少数，目前“海景豪宅的客户群中，外地购房者比重较大，购房者大多是企业主和成功人士。很多购房者在夏天的时候来青消暑度假，假期一过就会离开。

    记者采访某沿海楼盘销售经理获悉，大多数前海一线高端楼盘的购房群体中，外地客比重都在五成左右。

    沿海一线海景项目价格较高，调控政策能否深层次的影响海景别墅的价格哪？专家认为，相比较普通住宅，调控政策对高端住宅的影响不会太大，即使有所调动，在总体上也显现不出来。下半年房价会维持稳定，不会出现大起大落。

    2.温泉别墅

    稀缺资源中亲近大自然

    四成业主来自外地

    区别于其他产品，别墅最根本的价值是占有稀缺的环境资源。即墨温泉板块，是素有“青岛后院”之称的温泉度假胜地，近年来经过多家开发企业的联合打造，已经成为资源优越、风格多样、备受关注的纯别墅区域房地产新政以来，更因为不限购不限贷的独特优势，一枝独秀，傲对寒冬。

    作为高端住宅的集聚地，温泉板块目前的项目产品类型主要为独栋、双拼、联排，在温泉别墅区，聚集着天泰·蓝泉别墅、天泰·圣罗尼克，海尔·原乡墅、海信·温泉王朝、青建·橄榄树、芭东小镇、嶺海等多个顶尖项目，限购令出台后，岛城楼市成交呈现出冰火两重天的局面，但是，对于一直不温不火的温泉板块来讲，其受影响程度相对较小。

    据调查，从目前温泉别墅的客群来看，青岛市区的购房者约占到60%的比 ，外地客例户特别是省内的客户能占到40%的比例，购房者多为企业主或企业高层管理人员。“温泉板块最初的定位就是低密度住宅区域，从目前来看，该区域的物业形态包括别墅、洋房和联排，基本上没有高层，属于青岛最大面积的低密度住宅开发区域。从产品本身出发，温泉板块应当定义为青岛高端住宅领域，特别是别墅项目，属于稀缺类产品，对调控的抗风险能力就比普通住宅高。”某业内人士说。

    非限购地稀缺资源升值空间大

    记者走访获悉，目前温泉板块在售楼盘的价格联排在每平方米1万元左右，独栋别墅在在2万元左右，一套房子的总价在200~1000万， 元不等，对于拥有温泉和山海等多种自然资源的别墅和洋房来说，这个总价相对较低。。 业内人士分析，温泉板块有着独特的山、海、泉、林自然优势，造成现在价格较低的最主要原因在于整体配套设施的滞后，而随着众多大项目的进入，整个温泉板块的提升指日可待，温泉板块一定是未来五年内最具发展潜力的一个区域。

    就目前来看，随着区域开发步伐的加快，温泉板块的基础设施日趋完善，滨海大道开通，高尔夫球场、滑雪场、滑草场等高端休闲娱乐设施日益增多，全国最大的嶺海温泉国际博览中心、超五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心等项目建成。

    值得注意的是作为青岛标志性高端旅游度假项目，投资46亿元的港中旅海泉湾项目所涉及的五星级酒店、海鲜大世界、风情商业街等配套设施和大型购物折扣店也将为市民带来休闲娱乐一站式体验。

    市房地产协会相关负责人分析，“目前岛城温泉板块还处于等待爆发的阶段，如果说目前温泉板块还是一颗有待于挖掘的明珠，那么，随着城市配套的逐渐完善，这颗明珠迟早会发出璀璨的光芒，而点燃这一光芒的将是港中旅项目的进一步开放。温泉板块类似于青岛的八大关，未来的温泉板块，将是娱乐度假和养老居住的集中地。”

    3.普通住宅

    高性价比满足舒适生活

    两大居住区库存集中释放

    对于工薪阶层来说，买一套瞰海房的确不易，但是如果选择在青岛居住，渐趋崛起的李沧和城阳应该是个不错的选择。李沧，过去在许多青岛人心中，是一处“城乡结合部”，如今随着接踵而至的的一个个新盘、大盘的涌现，这一区域已然变身又一中央居住区。目前，万达、万科、绿城、中海、伟东等各路大型房企的入驻，让该区域彻底翻身。

    李沧城市配套翻天覆地的变化也进一步提升了该区域的价值。据了解，近年来，地铁M3号线开建、金水路景观大道改造、李村河中上游环境综合整治等大事件，促使李沧区的交通条件和基础设施发生根本性的变化。

    目前，在李沧巨大的楼市供应中，东李板块即中央居住区已经聚集了百通馨苑、绿城理想之城、伟东幸福之城、山河城、和达和城等项目。再往东发展，在世园会的带动下，更多的知名项目落户李沧。

    同样，当李沧彻底成了“城市中心”，多数楼盘价格站在每平方米八九千元之上时，与之接壤的城阳南部板块加速融入市区。整个板块内，目前已有天泰城、东方城、鑫江水青木华、华胥美邦等楼盘，随着居住人口的增多，将形成连片的生活区。借力万科、宝龙、中冶这些外来房企的品牌效应，城阳中心城区板块的影响力近三五年快速增长，从边缘走向中心。在城阳，万科魅力之城、青特汇豪景苑、都霖美景、宝龙国际社区等楼盘，过去几年吸引了一轮又一轮的改善型需求。

    性价比高 李沧城阳房价降势显现

    作为青岛刚需楼盘供应最为集中的区域，李沧和城阳楼市供应充足，市场压力较大，感受市场冷暖也最为明显，在市场调控收紧的情况下，许多楼盘开始加大折扣力度，降低开盘，8月下旬，李沧一家楼盘发出7000元/平方米低价开盘的消息，试探市场反应。

    9月份，李沧个别楼盘从原本的均价9000元/平方米一路跌破7000元/平方米，如今又再次迎来房价新低，李沧一家新盘以折后价6000元/平方米的房价再度引起业界关注。据悉，该项目由远东房地产开发有限公司投资8亿元建设，力求将其打造成李沧区西部最具规模的大型滨海居住社区。

    与此同时，城阳作为大青岛的北部新区，新盘供应量更是不能小觑。近期，城阳板块以都霖美景、水青木华等楼盘为代表的多家楼盘纷纷打起价格战，其中都霖美景打出了全部房源9折起，直降13万元，均价6100元/平方米的宣传语。

    据悉，目前，城阳城区主要的在售及即将销售的住宅项目有中冶圣乔维斯、万科城市花园、星光之城、祥泰正阳东郡、茵悦小城、阳光公园一号等，大部分价格每平方米约在七八千元。以青威路及正阳路交会处为核心，这里正在形成新的商圈。该区域商业项目覆盖了高、中、低档消费人群，有超市、百货、步行商业等多业态，将成为城阳的商业中心。

    4.旅游地产

    未来岛城地产发展重要一级

    借力“拥湾战略”主题渐趋多元

    目前来看，房地产市场类型渐趋多元，已经出现了商业房地产、旅游房地产以及住宅房地产等分类明显的房地产行业,旅游地产无论是从投资还是度假的客群来看,基本上已经成为了一种市场购买趋势。随着市场经济的发展以及人们生活水平的不断提高，度假、休闲、养生等，将会成为人们向往的一种生活方式。因此旅游地产今后的发展势必会成为房地产市场的主流。

    青岛的旅游地产目前还有很大的发展空间，随着“拥湾战略”的提出，青岛旅游地产的规模效应越来越明显。青岛拥湾战略及半岛蓝色经济区规划蓝图的实施，对青岛发展旅游地产是一个很好的契机。从十多年前旅游地产项目零星布局，到现在在青岛各个区市遍地开花，青岛旅游地产正逐渐突破规模上有所欠缺的积弊，因而产生很大的集聚吸引效应。

    据介绍，目前青岛的旅游地产主题各异，主要有海景、温泉、高尔夫山地、林区、湖区、度假酒店等等 分，布在全市各个区域，主要集中在即墨温泉、城阳惜福镇、黄岛唐岛湾与金沙滩、胶南大珠山等自然资源更为有特色的景区。

    西海岸更是云集了各类旅游地产项目，其中就包括以酒店式公寓为主的城建亚丁海岸。节庆旅游对于房地产开发来说是一个契机，开发区作为岛城旅游度假必选之地，凭借自己的地理优势，充分利用各种节庆，大量开发旅游项目，通过旅游拉动了房地产业的发展。目前，部分区域房价已经逼近市南。

    酒店式公寓投资有道

    在普通投资者的眼里，旅游地产的一个重要组成部分——酒店式公寓并不陌生，三度空间、颐和国际以及万达·39克拉等项目开发的酒店式公寓早已为投资者熟悉，也吸引了大量的投资者。

    和普通住宅相比，酒店式公寓的投资回报率要高很多，在房地产市场走向不好的时候抗跌能力也强。酒店式公寓配套管理更好，装修档次也更高，居住时私密性及安全性更高，因而后期的投资回报率更高。

    据介绍，目前岛城旅游地产项目的开发数量越来越大，每年都在增、 长。对于青岛发展旅游地产的市场前景，业内人士表示，青岛得天独厚的旅游资源决定了旅游地产的投资潜力丰厚，在这个前提下，青岛目前的很多旅游地产项目做得太保守，还需要以一种开放的态度去完善上市产品。值得注意的是，世界园艺博览会区域将有望成为青岛最大规模、最高水准、最可持续、最有全国影响力的旅游地产项目群。(记者 葛均艳)