全国过半大中城市房价停涨

    国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。专家指出，全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。

     46个城市房价实现停涨

    数据显示，环比7月份，70个大中城市8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有30个，即共有46个城市实现停涨，比7月份增加了15个。7月份70个大中城市中价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比止涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半，可见政策见效比较快、比较明显。

    即便是环比价格上涨的城市，整体看其涨幅也明显低于7月份。7月新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市是泸州市，涨幅为0.8％，但8月份，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4％，泸州市环比涨幅仅0.2％。8月份新建商品住宅价格环比上涨最快的城市是宜昌市，涨幅也仅为0.4％。此外，最大涨幅低于最大跌幅，数据显示，同期新建商品住宅价格环比下降最快的重庆市降幅为0.5％。

    据北京中原地产监测，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅仅为0.02个百分点，这一指标已经连续多月出现下降；二手住宅价格环比平均下跌了0.05个百分点，这更是今年以来的首次下调。

    杨红旭认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”

    70城市房价同比仍上涨

    对于这一变化，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制；从另一层面来看，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位市场难以获得持续的宽松。

    细分来看，据中原地产监测，70个大中城市中，限购的城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为0.01％，同比为4.29％；而非限购城市这两个指数分别是0.02％和4.55％。“这反映出限购依然是见效比较明显的调控措施。”张大伟表示。

    尽管如此，但从同比来看，7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市尚有1个，而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨，无一下降。

    对此，杨红旭认为，由于同比的数据是从2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市场上房价实际变动较快，这一数据的变化不排除是源自去年底的翘尾因素。另外，来自中原地产的监测显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，8月份房价环比上涨的城市以二、三线居多。张大伟认为，这说明在目前楼市已经处在前所未有的重压之下，调控效果依然难以明显地完全实现，这主要是因为流动性仍然过大；过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用；CPI依然持续高位运行。

    杨红旭表示，这一方面说明调控效应有待进一步显现；另一方面也说明调控仍然不能放松。

    全国性买方市场逐步到来

    8月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。据中国指数研究院统计，8月份北京、深圳等地楼市成交降幅较大。而从楼市历次走势来看，在调控之下，如果8月份市场难以大幅反弹，传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。

    杨红旭表示，下一阶段更多的项目将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，全国房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。

    楼市还存在其他的变数。首先是在目前房价依然变动较大的三线城市，限购令难以进一步落实；另外，以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。

    在预期方面，央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，75.6％的居民认为“过高，难以接受”，为2009年以来的最高值；而对未来房价走势，仅8％的居民预期将“下降”。

    张大伟表示，就全国而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。

    据国家统计局公布的统计数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6.5亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。

    张大伟表示，限购政策周期内，在金融贷款和其他融资渠道收紧的情况下，开发商越来越依赖于项目回笼资金，势必会更多地通过降价求售来获取资金，全国性的买方市场将逐步到来。

    调控效果显现房价不会暴跌

    著名房地产分析师谢逸枫接受采访时表示，国家调控政策的有效执行，是北京新建住宅价格连续3月涨停，同比涨幅连续8月下降，涨停城市不断出现的根本性因素。

    货币政策持续收紧和保障房投资建设加强，令开发商资金吃紧，“降价换量”楼盘增多。

    另外，购房者越来越理性，开发商理库存上升，楼市购买力萎缩，房企不敢涨价。

    对于未来房价走势，全国人大前副委员长成思危在夏季达沃斯论坛上表示，“房价最多下降25%，但房价大跌的可能性不大。“不要期待房价大跌，因为大跌会给各方面带来问题，已经买房的人资产会缩水，银行也会受到影响。”成思危说。

    二三线城市限购刻不容缓

    谢逸枫接受采访时表示，出现房价下降或者持平的城市不断增加的现象，说明国务院已经实现今年楼市政策调控效果和价格控制目标，房价涨幅回落明显加快。

    当前，房价上涨过快趋势得到强有力的遏制，房价回到正常合理水平和楼市回归理性状态指日可待。但未限购部分二三线城市房价依然保持小幅度上涨的趋势，甚至出现房价报复反弹上涨的信号。

    毫无疑问，二三线城市限购政策和房产税试点的城市扩容及加大保障房投资建设可谓是刻不容缓，不排除住建部加大对限购和保障房及价格控制目标落实不到位的地方政府官员问责力度。

    一方面是确保国务院调控成果，继续遏制投资投机炒房需求。另外一方面是防止未限购的部分二三线城市房价不合理的上涨，特别是在金九银十楼市传统黄金销售旺季。

    本地数据岛城小户型环比降0.6%

    8月份青岛新建住宅价格环比下降0.1%，同比上涨4.6%；新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比上涨4.8%；二手住宅价格环比下降0.2%，同比上涨2.9%。

    新建商品住宅分户型看：90平方米及以下价格环比下降0.6%，同比上涨4.1%；90~144平方米价格与上月持平，同比上涨6.1%；144平方米以上价格环比上涨0.2%，同比上涨3.3%。

    青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”平台公布的数据显示，中秋节小长假3天，青岛新房成交量仅为206套。而在假期前，青岛新房日均成交量一直维持在200套左右。

    新房销售量上不去，积压量也就越来越多。数据显示，截至本月17日，我市新房可售房源达到112263套，突破了10万套，已创下近两三年来的最高值，销售最为火爆的去年全年才卖了10万套新房，月均成交达到9000套。而进入2011年，多个月份成交量不足7000套，就算以7000套的月销量为平均数计算，今年这11.2万套的可售房源，也至少要卖16个月。

    ■相关新闻

    我国或将取消土地供应双轨制 据有关媒体报道，国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。

    所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。

    甘藏春表示，随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。

    >>解读

    减少特权有利公平

    划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。中国土地估价师协会副秘书长、中国人民大学商学院副教授俞明轩称，有的政府拿的是划拨地，却可能在土地上建起餐厅等经营场所。

    俞明轩表示，取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。

    取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争。俞明轩说，所有的非公益的土地使用都应当承担相同土地成本，取消某些单位用地的特权，真正实现公平。比如，某些事业单位用划拨土地建楼，但做的是营利性或半营利性的生意，这对拿出让土地盖楼的其他经济主体就不公平。

    取消双轨制对农村土地也将带来有利影响。俞明轩表示，目前政府划拨土地主要有两个来源，少部分从政府的存量地里划拨，但大部分是从农村集体土地中征地后划拨。此前，由于划拨土地成本低，农民所得的补偿很少。取消土地供应双轨制后，被征的农村土地出让价值提高，补偿额也可能增加，补偿将更到位。