金九成交量下滑 业内呼吁地产商放弃不切实际幻想

    该考虑“房子换票子”了

    “目前一些楼盘或多或少有低开优惠推出，但实际性的价格变动不大”，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江告诉记者，在一些青岛的开发商看来，市场成交不高，但还行，因为过去两年销售得好，现在资金相对充裕，压力不是非常大，心存侥幸。

    “9月份截至目前成交比较淡，眼看着10月份是今年最后一个销售高峰，现在是考虑‘房子换票子’的时候了”，龙江认为，在银根收紧，贷

    到底是该留票子，还是留房子，应基于对明年形势的判断，龙江认为主要看四个方面，经济是不是会放缓，调控会不会放松，购房意愿会不会下降，房价是涨还是跌。

    龙江说，近期，靠近高新区的青岛风景开出约3000元/平方米的价格，应当是青岛 “房子换票子”最明显的例子，买房人也从中感觉到了实惠。

    “年关”难过年年过，从年底到明年一二月份，房地产企业将进入还款的高峰。龙江分析，这包括银行贷款、民间借贷、企业债、土地款、配套费以及工程款、大宗材料款等等。

    面对当前形势，开发商对降价表现出的谨慎还有另外一重原因，龙江认为，国内楼市不成熟，已购房的人认为房价只能涨不能跌，就算开发商想降价，也会担心前期购房客户有激烈反应。(龙江)

    “金九”已过半签约无起色

    进入2011年，国家对楼市调控不断加码，无论是开发商还是置业者观望情绪都比较浓重，“金九”到来之际，开发商跃跃欲试，大搞活动，但从签约量来看，结果却差强人意。

    据银海世邦市场研究中心数据显示，9月份前三周共计签约住宅房源5598套，约54.35万平方米，面积较去年同期减少23.3%，环比增长28.9%；除去政策房，我市商品住宅共计签约4358套,约43.89万平米，面积较去年同期减少27.4%，环比增长18.3%。

    分区域看，市内四区共计签约1624套，约14.36万平米，占全市签约总面积的26.4%，面积较去年同期下跌40.8%，究其原因，主要是由于限购以来，部分投资客被挤出市内七区市场，而市内四区房源价格偏高，大量刚需购买者无力承担。

    四区签约量最大的是李沧区，为817套，约7.35万平米，主要来自于李沧万达广场、中南世纪城等项目的集中签约。五市共计签约住宅房源2434套，约24.17万平米，占全市签约总面积的44.5%。从供需情况看，9月前三周供应量是签约量的两倍，供应明显大于需求。

    虽然部分开发商利用中秋节大打“打折、赠送礼品”的优惠牌，如买楼送车位、买房即送10万现金、购房赠送面积等，却仍难以讨好购房者。仔细看来，虽然开发商给出优惠、赠送不菲礼品，但对于目前投资资本无法入市、银行放贷谨慎、刚需更注重总价高低的情况下，这样的“降价”显然无法促使刚需者购房。目前市场情形下，开放商只能采取“以价换量”的销售策略。

    送装修款、送车位、开盘优惠、低起价，青岛各楼盘通过变相让利吸引客户眼球的手段挺多，但实质性降价太少，“降价”仍是雷声大雨点小。

    边缘

    降价盘实现快速销售

    市内四区中，商品住宅存量最高的是李沧区，目前存量达8000余套。高存量下，销售速度慢吞吞，开发商真正想“以价换量”的还不多。此前，李沧万科广场、中南世纪城以与周边房价差不多的价格水平开盘，也实现了开盘热销。但除了新盘项目，记者探盘过程中发现，一些已经开盘的老项目，则显得冷冷清清。

    9月8日，百通青山绿水正式推出9折团购，均价不到8000元，降价幅度明显。百通青山绿水降价之后，与一路之隔的百通馨苑七区二手房价格相比，每平方米低了将近2000元。

    据该项目透露，优惠房源推出一周，50套优惠房源全部售罄。该项目随后再度加推，上周日一天销售十余套。所以说，目前市场需求依然存在，撬动市场靠的是价格。

    目前，青山绿水处在李沧楼市的价格“低谷”，该项目八九十平方米的套二房总价约70万元，首付约20万，已经是部分刚需客户能接受的价格水平。

    中部

    价格平开跑得快

    在市区中部，新都心和浮山新区是又一供应量集中的区域，目前多数楼盘的价格都在12000元/平方米以上，改善型需要和刚性需求产品同时存在。在浮山新区，近期远洋风景以19000元／平方米均价开盘销售，三个小时内卖了300套。

    据该项目销售人员介绍，项目周边有海尔东城国际、鲁信长春花园、城建湖光山色等成熟大社区，这些社区居民有再置业需求，远洋风景首批购房人群以周边居民为主。远洋风景营造的是法式建筑及园林风格，在品质上是一次升级。

    据了解，远洋风景均价19000元/平方米，开盘优惠10万元并赠送车位，实际优惠约2000元/平方米，如果再扣除3000元/平方米的精装修，毛坏房价格约14000元/平方米。

    记者从21世纪鲁信长春店及东城国际店了解到，鲁信长春花园的高层二手房每平方米成交价约在15000元-16000元；东城国际北区靠近辽阳西路的高层二手房价格约为13000-14000元/平方米，社区中心的价格为15000-16000元平方米。

    此外，上述两个社区的二手房房源多数领取房产证的时间没超过五年，一套100多万元的二手房，交易税费高达10多万元。综合各方面成本，远洋风景的开盘价格与周边二手房价格基本持平，而产品定位高于周边项目，所以价格上有优势。

    青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析，远洋风景地价在7000元/平方米以上，以目前价格销售，扣除各种优惠，应当是微利。

    一位浮山新区中介人士称，远洋风景开盘价格相对低，这确实造成一部分二手房客户流失。

    CBD

    地段稀缺信心足

    青岛中央商务区今年也迎来供应量的高峰，在售或将要开盘的项目有诺德广场、中海紫御观邸、锦绣华城、卓越大厦、燕归堂等项目。

    记者上周到锦绣华城探盘，据了解该项目在售的多层住宅价格在20000元／平方米以上，在城市核心，以高密度住宅为主的中央商务区及周边区域，新建多层住宅是非常稀缺的产品，所以目前报价比较高。

    在中央商务区中心区的诺德广场上周开始认筹，写字楼开盘均价20000元/平方米，酒店式公寓起价16000多元平方米，在内部装修及产品定位上要高于已经交付的万达广场。

    据青房置换市场部经理吕鑫林介绍，目前万达广场的酒店式公寓及写字楼的二手房价格约在14000-15000元/平方米，最低的会达到13000元/平方米。

    未来几年，青岛中央商务区将是青岛发展最快的商务及商业核心区域，所以区域内开发商集体看好该区域升值潜力。据了解，卓越中心一期10月份开盘，目前对外释放的价格约在20000元/平方米。

    据诺德广场相关销售人员介绍，在CPI高涨，住宅被限购的情况下，一些高端人群依然有投资的需求，其中写字楼受购房者关注尤其多。

    从上述三个区域的新房与二手房价格比较看，“看空”的力量从外向内逐步减弱。

    未来市场走势如何？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近期接受采访时认为，楼市大幅降价的观点还不太现实。只是前两年增幅比较大，这两年需要有一个回落调整。如果是良性调整，房价不可能大幅下调，只是微跌，然后慢慢阴跌，筑底反弹。(张则涛)