全国土地财政大幅度缩水 上海卖地收入降一半

　　9月1日，广州迎来了2011年以来最大规模的土地拍卖高潮，位于番禺、荔湾、白云、花都的9幅住宅和商业等用地进行公开拍卖。

　　此次拍卖会仅吸引4家中小房企参与竞争，总成交价仅15.47亿元，成交的9宗地块中有8宗地底价成交，另一宗要求配建40%的公租房地块仅溢价100万成交，这意味着广州今年最大规模拍地以冷清收场。

　　事实上，广州市土地市场的困境只是全国的一个缩影。

　　数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半——今年前8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。值得注意的是，虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。

　　从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市的土地出让金收入情况来看，11个城市中，大半数土地出让金收入都较去年同期出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。

　　市场分析人士预计，调控政策不松反紧的背景下，土地出让金很难在短期内走出下降通道。

　　全国出让金明显下跌

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，广州9月1日土地拍卖会的结果太出乎意料，此次购得土地的开发商多为不知名的小开发商，而知名的大开发商如保利等并未出手，可见目前形势下大开发商持比较审慎的态度。

　　无疑，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降。以至于流拍、底价成交依旧贯穿整个土地市场。曾经撑起土地出让金收入“半边天”的全国住宅用地市场，其溢价率每月均低于去年同期，且一直处于低位水平。

　　中国指数研究院提供的数据显示，1~6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。

　　受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，1~8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比2010年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。值得关注的是，土地出让金的来源构成发生了明显的变化。住宅用地和商业用地均成交33块，其中商办类地块成交额达到了417.04亿，比去年同期上涨了109.9%。住宅类地块成交额仅约204.83亿元，同比下调了62%。

　　另据广州市财政局局长张杰明在8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。

　　《2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。

　　韩世同认为，信贷规模正在进一步收紧，且保障房建设还会吸收部分市场资金，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。

　　相比广州，深圳土地出让更是捉襟见肘。深圳人大常委会8月29日审议深圳市政府预决算等报告显示，2010年深圳供应经营性土地541公顷超出计划近一半，但出让收入234.85亿元仅完成计划的98%。但中国指数研究院发布数据，2011年上半年深圳土地出让金总量同比下降超过40%。

　　集中推地难挽颓势

　　为了挽回颓势，上半年各地政府都在勒紧裤腰带，明显减少了土地的供应。但这一试图通过改变市场供求关系来拯救土地市场的举措并未奏效。

　　直至6月，地方政府终于在与市场的僵持中败下阵来，开始积极供地，大批优质地块入市，以调动开发商的积极性。

　　数据显示，6月，个别城市集中大量推地，供地达到高潮，成为今年供应量最大的单月。10个重点城市中除广州外均有住宅用地入市，其中4城市供应量过百万平方米，分别为重庆、天津、武汉、成都。上半年，深圳、广州、南京、上海4城市住宅用地累计供应量超过去年同期，环比涨幅分别为279%、219%、51%、19%；天津为10个城市中1~6月累计供应量最大的城市，供应面积达622万平方米。

　　为扭转被动局势，广州市政府甚至在6月份曾在当地五星级酒店设宴，邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席，目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表，2011年广州市辖10区计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里，力促年度土地出让计划的完成。

　　只是，地方政府倾力推出的高量土地供应，并没有一如既往得到开发商的热烈响应。

　　刚刚过去的8月，土地流拍现象依然在持续，土地市场未改惨淡局面，成交量持续下滑。来自中国指数研究院数据信息中心的数据显示，今年全国133个城市单月住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交量在8月达到最低，成交面积1918万平方米，较去年同期减少19%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟以北京土地市场为例分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足，大部分住宅地块都以接近底价成交，即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约。此外，北京33块包含居住属性的地块中，只有6块位于城八区，其余均在郊区。与此同时，超过六成的住宅用地为保障性住房用地或需要配建保障房，这也一定程度上影响了住宅地块的成交价格。而在数次提高的存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。

　　卖地议价空间增加

　　无疑，北京、上海、广州以及深圳等一线城市下半年集中推出大批土地，仍不能扭转今年以来土地市场的整体低迷行情。但业内人士认为，相关教育、城市建设费用均需要土地收入来支撑，地方政府并不会因此放弃土地财政，预计未来4个月全国范围内还将出现集中供地的盛况。

　　据悉，从9月开始，北京土地市场就将再度迎来一轮供应高潮。目前，在北京市土地整理储备中心挂出的经营性用地共26宗，总建筑面积约461.3万平方米。其中10宗住宅用地将于9月投标或者竞价出让，规划建筑面积超百万平方米，且多数地块位于顺义、朝阳、通州等热点区域。

　　同策咨询研究部总监张宏伟同时预计，接下去4个月，上海也可能会通过大量推地来加快土地收入的进账。

　　但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但是预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。”

　　但广州要完成年初既定的土地供应指标仍存有一定难度。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，在调控严厉和开发商拿地谨慎及市场萧条的背景下，广州市今年要完成12.72平方公里的巨大任务几乎不太可能，剩余4个月时间，意味着每月要完成3平方公里左右的供应量。

　　谢逸枫预测，随后几个月的土地交易市场依然会延续底价成交、流拍的情况，主要是因为房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场；高库存、融资难将助推土地市场降温。

　　一位不愿意透露姓名的开发商亦向本报记者指出，为了保证土地出让金收入，地方政府将会主动降低心理价位，和开发商进行谈判。

　　谢逸枫表示，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。多年来土地财政广受诟病，不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，预示着房价将进一步调整。