加征房产税减弱商业住宅投资优势 限购更严厉

    本报讯（记者 葛均艳） 限购令发布之后，商业性质的公寓一度成为很多投资客的“避风港”。而日前岛城地税办理窗口张贴的一纸通知明确规定，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提交土地税、房供产税及其他税收的缴税凭证。该政策的实施在一定程度上让原政策的空隙越发狭窄。业内人士预测，虽然目前岛城没有发布禁止建设商业性质公寓的消息，但是随着政策的加深，商业性质的公寓在限购期间的优势受到影响。随着供应

    商业性公寓一度备受青睐

    众所周知，房贷新政和“限购令对于商品房购买做出了严格的要求但其限制标准是产权形态。也就是说，只有住宅性质的公寓才会受到政策约束，产权是商业性质的公寓，则处在宏观调控的“避风港”之中。在目前“限购令”规定下，每个家庭都只能再购买一套住房，而如果购买商业性质公寓则不会有这方面的限制。

    青岛版限购令发布之后，很多投资客将目标投至商业性公寓。岛城很多该性质的项目受到了关注。如李沧宝龙城市广场、诺德广场、华远汤米公馆、厚德森国际蓝钻公寓、苏宁繁华里嘉悦等，另外，还有部分酒店式公寓也受到投资客的青睐。开发商也打出“非限购”的招牌来吸引投资客。

    然而，目前已有部分城市已经明令禁止开发商将商业用地变成住宅用地，禁止商改住政策的实施，意味， 着开发商不能再开发此类房型，也意味着现有的商业性质的公寓未来会越来越少。青岛市的商业性质公寓尚未受到影响，并没有出台禁止建设该类型房产的政策，但在规划审批环节已经大幅收紧。部分业内人士预测，随着调控政策的加剧，未来“不限购”的空子将越来越难钻，商业性公寓的房产或将愈发稀缺。

    交易税非住宅投资减优势

    日前，记者从地税部门获悉，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收” 的缴税凭证，个人自用非住宅应缴纳， 土地使用税，如有土地证，年应纳税额=土地证上记载的土地面积×地级单位税额；如没有土地证，是楼房的，年应纳税额=该栋楼房总占地面积×房屋的建筑面积×地级单位税额/该栋楼房总建筑面积，是平房的，年应纳税额=房屋建筑面积×地级单位税额。

    通知中规定，个人自用非住宅应缴纳房产税，年应纳税额=房产原值×（100%-30%）×1.2%。房产原值为取得该房产时的发票金额；没有发票的，可提供购买房屋时的契税税票或各项费用明细表，以契税计税依据或其过户成交金额作为房产原值。

    此外，非住宅出租也要征收房产税，个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率18.65%或18.7%，包括营业税、个人所得税、房产税等，其中营业税应纳税额=租金收入×5%，城建税应纳税额=营业税×7%，教育费附加应纳税额=营业税×3%，地方教育费附加应纳税额=营业税×1%或2%，房产税应纳税额=租金收入×12%，土地税应纳税额=租金收入×0.5%，印花税应纳税额=租金收入×0.1%。

    供应量大加大后期竞争

    根据通知，一套60万元的酒店式公寓，持有两年的话，如果出售就要缴纳60万元×（100%-30%）×1.2%×2=10080元。持有三年以上的话就要缴纳15120元。如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房子光税就要8万左右，交易成本大大提高。

    二手房中介胡经理告诉记者，8月初代业主出售公寓时，在交易中心才知道要缴纳房产税的事。不过因为购买商业地产的多是因为受限购政策影响而不得不选择商业地产的客户，加上这样的项目本身占比不是很大，对二手房业务的冲击还不是很大。

    记者走访获悉，今年青岛的商业性公寓的供应量较大，只市区就有20多个项目。楼市分析人士张百忍说：“商业性公寓本来就已供过于求，再征收房产税，这些项目将会受到很大冲击。预计部分集中区域的项目为保证销量，可能会适当的调整价格，到时可能会出现公寓与同地段住宅价格倒挂的情况。”