房产税试点满三月效果不明显 沪渝房价仍坚挺

　　今年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点，到4月28日已经运行满3个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆两个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价仍然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨，房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。

　　上海重庆房价并未出现明显下降

　　2011年1月27日晚，上海、重庆分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征

　　4月24日刚刚落幕的2011重庆春季房交会成交量暴跌。为期4天的房交会上，共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%，更不到去年春交会的两成。

　　而4月18日，国家统计局公布3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，和2月份相比，3月重庆新建商品住宅大、中、小户型价格无论同比还是环比均在涨，其中90平方米以下的价格涨幅最大，环比涨幅达到0.9%，较2月份提高了0.5个百分点，同比涨幅则达到6.4%，较2月份放缓了0.4个百分点；90~144平方米的同比上涨5.9%，环比上涨0.7%；144平方米以上的大户型价格同比上涨4.5%，环比小涨0.1%。

　　同样，上海市统计局25日公布的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，其中，140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。

　　价格方面，据报道，今年第一季度，上海商品住宅成交均价为每平方米22237元，环比上季度的每平方米22914元下跌3%，同比去年第一季度的每平方米19826元则上涨12%。

　　另外，中国证券报的文章称，上周(4月18日—24日)上海商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，环比大幅上涨58.4%。其中，豪宅市场交易火热，成交面积第一名的一个别墅楼盘成交均价突破10万元。

　　近四成网友：房产税可遏制房价过快上涨

　　房产税能否成为遏制房价飙升的“利器”也成为了业内及购房者广泛热议的焦点。调查显示，仅有约37%的人认为，房产税可以抑制投资投机，稳定市场预期，遏制房价上涨。

　　与此同时，多数业内人士认为，仅靠单纯的征收房产税，并不能够有效地遏制房价。中国社科院财贸所所长高培勇表示，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

　　不过，重庆市市长黄奇帆曾对记者表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，是为了今后五年、十年重庆当地房地产市场更加健全。

　　房产税是否“扩围”未见明确日程表

　　4月20日，国务院召开常务会议指出，调整完善房地产相关税收政策。媒体分析称，从政策层面上释放出的信号显示，作为房地产宏观调控中的一条重要措施，房产税的试点将会继续走下去。

　　今年两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，目前正密切跟踪上海市和重庆市这两个城市房产税试点的开展情况。下一步，住房和城乡建设部将配合财政部和税务总局，在试点的基础上推进这项工作。

　　国家信息中心经济预测部在3月份发布报告建议，未来需要进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。

　　不过，房产税是否会扩大试点范围，尚不得而知。北京、深圳、杭州、昆明等城市也都先后表示，暂无征收房产税计划。

　　综合

　　新闻观察

　　楼市“暴利时代”能否终结

　　4月26日,国家发展改革委价格监督检查司司长许昆林表示,发展改革委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　商务部国际贸易经济合作研究院中贸研究部梅新育博士表示,北京西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房销售利润率大概为34.7%,投资收益率高达138.8%。

　　“人们大都认为房地产开发的成本仅仅包括土地成本和建房成本,但事实上还包括企业购买土地的融资成本、建安成本、规划费、销售费用、流转税、营业税等成本。”全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存说,目前房地产行业的平均利润率也就在15%~20%之间。

　　尽管房地产商对于暴利的说法存有异议,但是根据刚刚发布的房地产上市公司的一季报,高额的利润率却是不争的事实。许多房地产龙头企业在楼市调控政策不断加码的情况下,照样赚得盆满钵满。

　　作为基本的民生产品,商品住房中存在的暴利无疑将影响到普通人的生活,反暴利是房地产调控的大趋势。

　　首先要解决的就是暴利如何界定。一些业内人士认为,由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样,各个项目和企业使用开发资金的来源不同,房地产市场很难存在一个统一的销售利润水平,因此需要设立一个合理的机制来对暴利进行认定。

　　治理暴利的关键还在于成本的核算,土地价格是导致房地产业暴利化的重要因素。另外,由于在对房地产成本地核算中,很多灰色成本没有入账,房地产商很容易推高成本,从而使得反暴利政策落空。

　　除此之外,二手房市场同样需要“政府之手”进行反暴利调控。新华社记者 罗宇凡 欧甸丘

　　猜想

　　反暴利方式

　　方式一：限价

　　对房地产项目实行限价，高于政府制定的价格不予批准预售许可证。

　　效果：目前各地已出台房价控制目标，但开发商有新的对策，比如从精装房改为毛坯房，以达到政府制定的降价标准。

　　方式二：征暴利税

　　一种办法就是直接用税，另一种办法就是像当年征收石油特别收益金的办法。

　　效果：征收暴利税，以此解决开发商故意拖延开发周期，囤地带来的暴利问题。但跟房产税之间怎么协调又是个问题。

　　方式三：罚款

　　价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品的市场平均价格的合理幅度，违者处违法所得5倍以下的罚款。

　　效果：如何界定同种商品的同一档次是关键。