青岛二手房市场低迷不乐观 价格调整迫在眉睫

    随着楼市调控不断加码，岛城二手房市场一直处于疲软状态。在严谨的政策、坚挺的房价面前，越来越多的市民对买房失去信心。成交量低迷、房源充足、买房人稀少是当前岛城二手房市场的写照。业内人士认为，虽然目前岛城实行“一房一价”政策，但未来二手房市场仍将继续艰难下去，二手房房价的下调将不可避免。

    成交量低落区域成交不均衡

    自今年楼市多番调控后，岛城二手房市场持续低迷。据数据显示，四

    而在低落的成交量下，岛城不同区域的二手房市场也呈现着冷热不均的现象。据青岛太平洋房屋的工作人员介绍，市北、四方、李沧、城阳等区域，由于总价较低，多数购房者比较关注这些区域，所以成交量相对而言保持均衡，但是在市南和崂山等地，房价本身已经达到一定高度，继续上涨缺乏动力，总价偏高，限购的影响让这些区域的房源目前滞销。基本上，在市南区域，每六、七套房源，才会有一个购房者与之对应。

    刚需买房不简单市场前景不乐观

    调控政策威力对岛城二手房市场影响依然强劲，目前刚性需求贷款难、投资需求受限购阻挡，各层面的购买力都被削弱。据专家推算，目前首次置业的刚需客户占了七成，这是一个非常高的比例，改善性需求占两成，投资需求仅占一成。

    作为市场绝对主力的刚性需求客户，申请贷款手续上受到更为严格的审查。据业内人士介绍，在确定还款能力方面，购房者要提供工资对账单，以前虚报收入的现象已被堵死。此外，受存款准备金提高影响，银行也“无钱可借”，以前等一个星期就能放贷款，现在要一个月。而在各项调控政策中，对刚需客户影响最大的还是税费的调整，据岛城一家房产中介的工作人员介绍，首次置业者买房要缴纳的营业税约四五万元，而且这部分钱不能贷款，资金门槛的提高将许多置业者挡在门外。

    由于政策面的态度仍旧强硬，尤其是多次提高准备金，使信贷资金紧张，成为购房的一大障碍。税费和基准价的提高，也是购房成本增加不少。部分高端房产和次新房产有 “滞涨”现象，个别出现主动下调挂牌价的情况。加息的预期和首付提高的传言，让一度变淡的观望情绪抬头，也延缓了市场回暖的脚步。 “即便到陈目前实行‘一房一价’的新规定，但首套房贷利率上调、银行加息以及税费的调整等关键性政策仍将大部分拥有‘买房梦’的刚需族们挡在了门外，可以说有相当一部分刚需族已经退出了购房者的行列。 ”业内人士指出，随着调控逐步加压和落实，房地产市场的空间被大幅压缩，真正需要房子的刚需购房者也挤掉了不少。面对现在刚性需求贷款难，改善需求税费高，投资需求受限购，各层面的购买力都被削弱，岛城二手房市场的未来不容乐观。

    优质房源有出手机会价格下调就在眼前

    目前岛城二手房市场虽存在冷热不均的现象，但仍然有一些值得出手的房源等待销售。一些业内人士认为，大尧附近区域，包括逍遥路小区、海牛花园、天山小区等地，有一些小户型，总价仍然不高，并且周边区域生活方便，未来仍然存在升值空间，值得首次置业的人群关注。目前进入市场的购房者，相对以前更加具有明确的圈定范围，因此也有更强的购买欲望。

    “总体来说年后岛城二手房价格变化并不大，虽然有如此众多的政策挤压，但市场上报价下降的房源数不超过5%，降价的主要是大户型产品和一部分贷款比较困难的老房子，在市场行情好的时候，可以快速销售，现在就要调整一下价格。”青岛太平洋房屋的相关负责人表示，当前市场房源多，买房的人少，部分买房者甚至提出比报价下降20%的还价。以目前情况，如果卖房者降价三五万元，就会促进成交。如果半年多价格不涨，多数房东资金会非常紧张，迫于还贷等方面压力，房东们不得不降价销售，而这种现象会逐渐明显。此外，岛城多位业内人士均认为，对于目前的买卖双方的博弈，市场更加有利于买方，只要卖房肯折让部分房价，成交将会非常顺利。（侯佳奇）