关于国有土地房屋征收与补偿相关规定的说明

李乐生：各位媒体朋友，大家好。今天市政府举行青岛市国有土地上房屋征收与补偿相关规定的新闻发布会。我们请到了市城乡建设委、房地产开发管理局孙进伟副局长，下面我们请孙局长介绍有关情况。

孙进伟：谢谢主持人。各位新闻媒体的朋友们，大家上午好。

今年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），这个条例跟原来的拆迁条例相比变化比较大，考虑我市的现行法规尚未修改或废止

（一）明确了我市房屋征收补偿工作的原则

《通知》指出，“房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则”，这也是国务院《条例》的立法原则。

（二）明确了我市房屋征收补偿工作的职责界定

《通知》明确市城乡建设委为全市房屋征收与补偿工作的主管部门，各区政府自行确定房屋征收部门负责组织实施辖区内房屋征收与补偿工作，有关部门按照各自的职责分工开展工作。

市城乡建设委作为市政府主管此项工作的部门，对各区市的房屋征收工作进行监管与审查，审查的重点两个方面：一方面是区政府制定的补偿方案，主要对方案的合法性、合理性、可行性进行审查；另一方面是区政府的征收决定，主要是房屋征收的要件是否齐备，资金是否到位，程序是否合法。

（三）明确了我市房屋征收补偿工作的程序

《通知》按照房屋征收项目进展的时间顺序，设定了3个阶段共15个程序环节。

首先是启动程序阶段，包括制订计划、确定范围和产权冻结、摸底调查、制订补偿方案、审核及公示、社会稳定风险评估、征收资金存储、评估机构选定、评估实施9个环节。

其中审核及公示环节，按照《条例》规定“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、区、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会”的要求，《通知》将“多数”界定为“50%以上”。

社会稳定风险评估环节，《条例》规定“房屋征收决定涉及的被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定”。根据我市情况，界定为超过500户。

其次是决定程序阶段，分为征收决定审查、发布征收决定公告2个环节。

最后是补偿程序阶段，分为评估结果异议解决、签订补偿协议及作出补偿决定、司法强制执行、履行协议3个环节。

其中履约协议环节，明确了被征收人选择货币补偿方式后，申购住房，可按照“征一购一”的原则购买住房，不受住房限购政策限制。

（四）明确了我市房屋征收补偿的有关规定

1、由于我市现行条例规定的补偿标准高于国务院《条例》的有关规定，例如：不足25平方米按照25平方米计算；增加10平方米的改善面积；按照同类新建商品房的价格评估等，因此《通知》规定，在我市相关法规出台之前，房屋征收补偿内容和标准执行原政策规定。

2、考虑到目前用于安置的房屋多为高层，实践中各区为解决高层公摊过大问题，均对居民进行增加补贴，但标准不一，因此《通知》对此统一明确规定，“产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋的公摊面积，在补偿时，应当对公摊面积差给予补贴，产权归被征收人所有”。

3、考虑到《条例》以货币补偿方式为主，为保持与上位法高度一致，《通知》规定，“市南区、市北区、四方区、李沧区选择货币补偿方式的被征收人应当享受5%的奖励"，鼓励被征收人选择货币补偿。

4、为使货币补偿方式与房屋产权调换方式补偿相当，《通知》规定，对于货币补偿的，参照产权调换方式“给予增加公摊面积差对应的货币补偿金”。计算公式如下：公摊面积差对应的货币补偿金=（该被征收人按产权调换方式应当补偿的房屋面积×项目产权调换房屋的平均公摊面积比例-选择货币补偿方式被征收人的被征收房屋面积×被征收房屋公摊面积比例）×被征收房屋的评估单价。

5、为方便被征收人重新购房享受税收优惠，《通知》规定，“房屋征收部门在征收补偿完成30日内，应当将该项目房屋征收决定和征收补偿明细信息等资料报税务部门”。

6、为规范安置房屋定位程序，《通知》借鉴我市现行做法，规定，“对于选择产权调换补偿方式的被征收人，在房屋定位时可优先采取抓阄或电脑摇号等方式，并组织居民代表参与监督，确保定位工作的公平、公开、公正”。

（五）明确了遗留问题处理方式等相关事项

《通知》规定，“在《条例》施行前，已取得房屋拆迁许可证的项目，仍按原有的规定办理”。“在《条例》发布后，本《通知》施行前，区政府已经做出决定实施房屋征收的项目，仍按公告的房屋征收补偿方案执行”。

《通知》明确，“市、区政府已经决定今年实施的保障性安居工程和旧城区改建项目，未列入今年国民经济和社会发展年度计划，需要纳入房屋征收范围的，应当按程序确认后，方可实施房屋征收工作”。

以上是青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿《通知》的相关内容，就介绍到这里，谢谢大家。

李乐生：下面欢迎记者提问，在提问时请大家说明自己所属的媒体名称。

记者：孙局长你好，我是《香港商报》的记者。想问一下青岛市对拆迁的强拆有没有明确的界定？对所谓的“钉子户”有什么保护政策，有没有相应的保护？

孙进伟：国务院的新的《条例》和青岛市的《通知》对此已经有明确界定，原《条例》可以行政拆迁，现在不允许了，必须依法拆迁。

《条例》和青岛市的《通知》意见中，对旧城村改造，就是要征求多数人的同意，多数人不同意，这个项目就不进行改建。《条例》和《通知》规定，在做出征收决定和实施征收前，拆迁补偿方案应当征求群众意见，如果群众同意就可实施。

谢谢。

记者：孙局长你好，我是《文汇报》的记者，想了解一下对于产权满了70年的住宅或者商品房， 政府有什么样的政策？谢谢。

孙进伟：明确地讲，你的问题超出了我回答的范围。但是据我所知，现在从国家也好到省也好，都在研究这个问题，主要涉及到使用权限和房屋使用人或者所有人的利益问题，这还不属于征收范围内来解释的问题。不过我可以把你的意见转给相关部门，谢谢。

记者：孙局长你好，我是来自《青岛早报》的记者，我有个问题请问一下，现在关于拆迁有两种补偿方案：一种是货币补偿，一种是实物补偿，也就是拆迁安置房。但是很多选择拆迁安置房的老百姓，在确定选择之前并没有看到选择安置的房子和户型等具体的内容，这样的话如何选择？想问一下，目前青岛市这样的情况有没有什么改善计划？

孙进伟：你刚才提出的问题，在以前的项目改建当中确实出现过，这是不能回避的问题，随着城市建设的快速发展，有一些项目尽管拆迁当中是按照拆迁程序进行的实施，但有一些确实还没有做到很完善，有一些项目出现在拆迁补偿方案当中公示了规划的方案，刚才这位记者讲的是单体设计方案，也就是户型。怎么解决这个问题呢？以前的办法就是实行二次方案，按照规划方案，让被拆迁人知道安置在什么地方，然后等建好以后再选择你应该得到补偿的房屋。但是有两种方式，不管怎么样，基于一个基础和条件，那就是不能损害被拆迁人的权利。

记者：你好，孙局长，我是《商周刊》的记者。根据我市情况，界定超过500户，有没有什么相关细则界定这个数量？

孙进伟：这个没有。这个数据是怎么推算出来的呢？一方面考虑到确定多数人的户数是为了保证一般性项目多数人的利益，在以前的实践当中，青岛市一般项目都在500户以上，其它的低于500户。为什么定在500户呢？还是要保护多数人的利益，基于这一点来考虑的。

李乐生：如果没有问题的话，今天的发布会到此结束，感谢各位。

孙进伟：谢谢。