青岛民营资本投资6亿建公租房 解密盈利模式

在政府让利、百姓受益、企业盈利的前提下，吸纳民营资本进入公租房领域，确实是青岛一次有益的探索

　　3月30日，今年以来启动的全国最大公租房项目在开发区辛安街道办事处奠基。这个24万平方米的公租房项目总投资8.4亿元，其中，青岛瑞源集团和山东兴华建设集团两家民营企业投资额达到6.3亿元。

　　民营资本进军公租房，这在青岛公租房建设中还是第一次。斥如此巨资，民企进入这一领域初衷何在？如何寻求

　　民企看好市场前景

　　“这些年房价一直上涨，刚毕业的大学生肯定没有买房能力。作为一家直接经营房地产的企业，我们一直在考虑如何从留住人才的角度解决员工后顾之忧……”谈到缘何投资公租房，瑞源集团负责辛安公租房项目的鲁泽置业集团有限公司副总经理管洪清首先谈到了企业自身问题。这家企业1000多名员工中，近一半没有自己的住房。

　　不约而同。另一家投资商——兴华集团副总经理殷秀香在接受记者采访伊始，提到了企业中大部分员工买不起房的现实。

　　对于居住在这座城市尤其是开发区这样的新城区中的大学毕业生、外来务工人员和中低收入群体来说，这是一个不得不面对的现实。在开发区60多万人口中，超过30万为流动人口，没有属于自己的住房。

　　这是一个巨大的市场需求。

　　决定投资公租房项目之前，两家民营企业均对开发区内出租房市场进行了摸底调查。兴华集团调查结果显示，辛安工业园内150多家工业企业中，有租房需求的企业占七成。瑞源集团调查显示，在辛安街道办事处内，仅海尔、海信、上汽通用五菱等大企业的外来务工人员就达6万人。这6万人中，绝大多数需住单位集体宿舍或租房。

　　就在去年，开发区实施国际生态智慧城建设。随着项目启动，辛安街道办事处内30多个村庄将全部完成拆迁改造。城中村的消失，同样让民营企业看到了公租房庞大的市场空间。

　　20年内有望收回投资

　　此前，兴华集团在前湾港路与昆仑山路交界处投资了兴华公寓项目，让其从中寻到了赢利的模板。

　　这处面积2.9万平方米的公寓刚刚完工，就有数家企业找上门来洽谈租赁事宜。最终，公寓打包出租给了上汽通用五菱。殷秀香以保密为由没有透露租金价格，但她表示，在20年内收回6000万元投资并有稳定收益不成问题。

　　在24万平方米的辛安公租房项目中，兴华集团与瑞源集团承建的面积为18万平方米，占四分之三。其中，兴华集团14万平方米，瑞源集团4万平方米。18万平方米的总面积，按规定可建最多不超过15%即2.7万平方米的公共服务设施，包括商业网点、文化服务场所、邮政、银行、幼儿园等。

　　在开发区城建局住宅发展中心副主任程梅平看来，这些公共服务设施的配建，对企业参与公租房项目是一个强有力的吸引。按目前辛安区域内商业网点每平方米每天至少1元的租赁价格计算，20年中网点房收益可达1.97亿元。

　　当然，这是保守估算。在这一计算模式中，并未考虑价格上涨和区域内人口聚集效应形成，尤其是国际生态智慧城建成后的租金上涨因素。鉴于公租房项目租金每3年进行一次调整的相关规定，商业网点将成为民营资本投资回报的重要利润源。

　　对于20年的资金回收周期，管洪清表示认同。他说，经过粗略计算，该企业1.5亿元投资在15至20年内将收回。“与一般房地产项目3年收回投资相比，20年的周期长了许多。但公司投入的是自有资金，考虑的是投资结构改善。”管洪清说。

　　政策优惠魅力难抵

　　20年投资回收周期的确有些长，改善投资结构也许是两家民营企业“试水”公租房的主要原因。两家民企能成功参与，一个不得不提的重要因素是政策优惠。

　　辛安公租房项目位于开发区渭河路以南、昆仑山路以东，该项目所占用的155亩土地性质为工业用地。“在这儿建设公租房，符合国家鼓励在闲置工业用地上建设保障性住房的政策，这一政策也是吸引民营资本进入的重要原因。”对于公租房项目的土地性质，程梅平并不讳言。

　　在辛安公租房建设区域，工业用地每亩的价格在二三十万元之间，与普通商品住宅用地价格相差超过100万元。而以100万元的差价计算，兴华集团在77.1亩土地上承建近14万平方米公租房，仅土地成本一项上就可省下7710万元。

　　对于瑞源集团来说，其公租房项目的25.9亩土地为自有，建设公租房土地费用或许一分不花。此外，投资公租房项目的两家民营企业还有一个共同点——集团本身拥有自己的建筑企业。在建设公租房项目中，建筑成本至少可节约10%。

　　此外，还有一项对企业颇有吸引力的措施是政府减免城市基础设施配套费、行政事业性收费和政府性基金。这些减免的费用中，每平方米180元的城市基础设施配套费、每平方米95元的热力初装费是主要构成。在这两项费用上，两家民营企业的18万平方米公租房就可免去4950万元。

　　虽然免去了诸多费用，但6.3亿元的投入对两家民营企业来说仍是个不小的数字。在政府让利、百姓受益、企业盈利的前提下，吸纳民营资本进入公租房领域，确实是一次有益的探索。(韩光亮 杨瑶)