规范廉租房经济适用房建设 解决买房难问题

    [案由]

    近年来，住房难问题一直是全国人民高度关注的热点问题。房价始终居高不下，节衣缩食一辈子供一套房子，最终还是成了“房奴”，这是很多普通群众住房情况的真实写照。 随着人口的增加，城市的土地资源和房屋供应日趋紧张，普通群众收入增长远远跟不上房价的上涨，解决普通老百姓“住房难”的问题已经是当务之急，并成为了群众反映强烈的社会热点问题，如果不能及时有效地解决，将会给改善人民群众生活甚至是社会稳定带来严重的影响。去年以来，我国相继出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格等宏观调控措施，重点是建设城市廉租房、经济适用房，成为缩小贫富差距、稳定社会秩序、构建和谐社会的一大重要举措。但随着时间的推移，廉租房、经济适用房建设也开始变味，资金不足、地方政府贯彻不力等问题也开始显现。亟待进一步规范加快廉租房、经济适用房建设，解决群众住房难问题。

    [案据]

    解决人民群众特别是困难群众买房难、住房难的问题，使广大人民群众“居者有其屋”、安居乐业，是各级党委、政府不可推卸的责任，也是构建社会主义和谐社会的一项重要任务。自从1998年中国房改启动以来，福利分房的旧体制被迅速打破，但“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初房改思路，也在房价不断飚升中迅速走样。10年房改，形成了“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局，地方政府出让土地的成本价格越来越高，房地产开发商则将高昂的土地成本以高房价的形式转嫁到了广大购房者身上，追求高额暴利，新建房屋动辄7000元、8000元甚至上万元的价格远远超出普通购房者的承受能力，一方面是新建楼盘不断开盘，另一方面是越来越多的普通群众买不起房，住房难问题已经逐渐成为全社会关注的焦点。

    为解决住房难的问题，2007年国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号文件)，其核心内容就是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。2008年11月5日，国务院出台十项进一步扩大内需、促进经济增长的措施，第一条就是加快建设保障性安居工程。我国新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划，包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。随后一大批廉租房、经济适用房建成推出，但实际效果却不尽人意。2008年，北京第一批限价房摇号配售完毕，14058户限价房配售家庭中，竟有2794户家庭放弃了选房。其他城市保障性住房这种现象也很普遍。究其原因，主要是三个方面的问题：一是房屋地处偏僻、配套设施缺乏。群众在搬入新家后，陷入了生活不便的困境。二是医疗条件差、入住率不足 。新社区附近往往没有医疗条件较好的医院，给群众特别是老年人的就医带来了实际困难。三是生活配套设施滞后。保障性住房多数存在生活配套设施滞后、入住后生活成本大幅提高等因素，“居住闹心”。以上情况提示我们，建设廉租房、经济适用房不是要以改善百姓住房条件为终极目的，而是应以提高百姓实际生活水平为目标。

    保障性住房能不能好事办好，实事办实，关键问题在于各级政府的实际投入和决心有多大，是不是真的有所作为。

    1、制度不完善。全国仍有许多城市尚未建立保障性住房制度，导致覆盖范围不够广，而且相当数量的廉租房、经济适用房建设进展缓慢，无法满足实际需求。

    2、缺乏有力的资金支持。我国部分城市尚未建立稳定规范的资金渠道，面对未来3年年均700多亿元的投入，保障性住房的资金问题迟迟得不到解决。目前，我国只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。在当前房地产市场成交低迷、土地出让收益和净收益均大幅下降的情况下，所得资金对未来大规模的廉租房建设而言只是“杯水车薪”。

    3、住房保障法规体系不够完善。我国已出台的《廉租住房保障办法》，对解决城市低收入家庭住房困难发挥了积极作用，但不够健全，尚不能有效保障低收入家庭的住房权益。保障对象的家庭收入标准和住房困难标准还不完善，缺乏规范详细的保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。

    4、面向低收入家庭的房源不足。随着各地旧城改造的推进，市场中可供租赁或者购买的小户型、低价位房源日趋减少，难以找到合适的房屋。

    5、地方政府的决心不够。很多专家认为，对地方政府而言，廉租房建设在经济上是只有投入、没有产出，所以最重要的是地方政府有没有这个决心。

    [方案]

    1、落实省级人民政府对所属城市人民政府目标责任制管理。将保障城镇低收入居民的基本居住条件列入政府的职能，并纳入社会保障体系，将是否落实廉租房、经济适用房制度和解决城镇低收入居民住房困难列入各级政府年度工作政绩考核范畴，对政府官员构成强制性约束力，使政策不被架空。

    2、确保廉租住房资金来源。国家应出台相应政策，确保地方政府城镇廉租房、经济适用房财政预算安排资金到位。地方财政要将建设廉租房、经济适用房的保障资金纳入年度预算安排，同时提高土地出让净收益用于廉租房、经济适用房的保障资金比例，加大建设资金投入。努力建立以财政预算为主、多元化筹措的资金渠道，形成稳定的资金来源。

    3、努力增加房源。采取政府新建、收购、改建等方式增加廉租住房、经济适用房供应。落实保障性住房的保障资金及土地供应。廉租房、经济适用房用地优先安排、保证供应。新建廉租房、经济适用房主要在普通商品住房小区中配建，建成后由政府收回或回购，也可以集中建设。同时，积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。

    4、合理确定保障对象和标准。参考城市经济发展水平和住房价格水平，开展低收入家庭住房状况调查，建立低收入住房困难家庭档案，制定好廉租房、经济适用房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，严格把关，严格审核，根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力确定每平方米补贴标准。

    5、逐步扩大保障范围。目前，多数低收入家庭既无力购买经济适用房，也不能享受廉租房保障，缺乏政策支持。各地政府加强住房保障立法工作，建立健全住房保障体系，完善相关政策，明确各级政府和相关职能部门的责任，依法保障低收入家庭住房权益。健全住房保障管理体制，落实廉租房、经济适用房的管理机构，完善申请、审核和公示制度，满足低收入家庭基本居住需要。