市区电梯换一遍需5.4亿 资金缺口亟待填补(图)

　　“目前仅市内四区需交存专项维修资金的住宅建筑面积就超过2100万平方米，这些资金该如何交存、怎么用，是关系到千家万户利益的大问题，必须尽快出台解决办法。”在市十四届人代会第四次会议上，李其温等28名代表提出了“关于加强我市房屋专项维修管理的议案”，关石青等18位代表也提出了“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”，这46位代表都表达了对于我市房屋专项维修管理资金的共同关注。

　　【现状】

　　维修金缺口或达32.1亿

　　“房屋专项维修管理，是指房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。我市住房商品化改革以来，没有建立统一完善的商品住宅专项维修管理制度。”作为议案的发起人之一，李其温代表告诉记者，市政府2001年颁布了《青岛市城市房屋共用部位共用设施维修管理暂行办法》，只对已售公有住房的共用部位和设施维修基金做出了相关规定，未对商品住宅专项维修资金做出规定，致使商品住宅专项维修资金归集额为零。

　　“算起来，这个归集额的缺口已达到了惊人的程度。”李其温代表表示，据初步统计，我市仅市内四区需交存专项维修资金的住宅建筑面积约2139万平方米。“这2000多万平方米住宅应该有多少维修资金呢？现在北京商品住宅专项维修资金交存额是多层住宅100元/平方米，高层住宅为200元/平方米，参照这个标准，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元，这还不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用。”李其温说，随着新建住宅的不断增多，如果不出台具体办法，专项维修管理资金的缺口还会越来越大。

　　【担忧】

　　房屋维修引发纠纷

　　“由于制度缺失、维修责任不明等因素，因住宅专项维修问题引发的纠纷和上访呈增长趋势。”李其温代表介绍说，2008-2010年投诉935起，其中共用部位及设施引发的投诉占37%，影响到居民安居乐业，消耗了大量的行政成本。随着住宅使用年限的增长，专项维修的高峰即将到来，矛盾的集中爆发会日趋突出，将成为政府的沉重包袱，甚至成为社会不稳定的重大隐患。亟待将这一影响民生和稳定的问题摆到重要的议事日程，并加以全面解决。

　　国家对建筑工程规定了不同的保修年限，如屋面防水工程和有防水要求的外墙面为5年，外墙保温层粘结、外墙涂料饰面为2年。之后出现质量问题，共用部位维修费用就由用户负担。住宅楼大都是多户居住，由于经济收入不同和入住时间差异等多种复杂情况，导致维修费用分摊难、收缴难。电梯的保修期是厂家各自规定的，最长的2年，之后的维修和更换，也是由用户负担。“这种投资费用大的共用设施，分摊和收缴就更难了。”李其温代表说，如已发生的市南区“新贵都北小区”和“双星花园二期”电梯故障以及李沧区 “华易春之都”外墙涂料饰面脱落等共用部位和共用设施维修事件，都是居民多次集体上访之后，政府部门多次协调甚至垫支资金才修复的。

　　【关注】

　　3000部电梯“欠账”21.6亿

　　李其温代表告诉记者，根据调查，截至2010年10月，市内四区已建住宅114692栋，其中平房88003栋，2-7层24113栋，8-12层1599栋，13层以上977栋，约有电梯3000部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。国家建筑规范规定，高层住宅的设计使用年限是70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》规定：“住宅电梯使用15年以上或存在严重事故隐患，经安全技术评估确认已无法保证安全，且无改造、维修价值的应当报废”。在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次左右，全部电梯更换所需资金约21.6亿元。现在全市每年还以竣工1000-1200万平方米住宅的速度增长，且高层住宅占大多数，电梯的数量会越来越多，资金缺口会越来越大，政府的包袱会越来越重。

　　维修金管理应制定办法

　　李其温代表表示，全国15个副省级城市和全省17个城市，除青岛外都已颁发政府规章或规范性文件，建立和完善住宅专项维修资金管理制度，规范共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。目前，我市尚未制定商品住宅专项维修资金管理办法。

　　关石青等代表在“关于尽快出台《青岛市商品房屋专项维修资金管理办法》的议案”中表示，由于缺乏明确法律依据，除已购公房建立了维修基金外，所有的商品房都没有建立专项维修资金。随着原有商品房屋逐渐过了保修期，因资金问题导致房屋共用部位、共用设施设备得不到维修而造成的投诉逐年上升，既给老百姓生活造成了麻烦，也影响了社会和谐稳定。

　　而在公房方面，已购公房虽然收取了维修资金，但由于没有建立一个统一的管理制度，分属不同部门管理，管理模式和信息系统不统一，致使在管理和使用上产生很大不便。同时，在政策法规缺位的情况下，维修实施主体也不十分明确，如业委会组建率很低，维修管理迟迟不能到位；居委会因多种原因未承担此项工作；原售房单位因已与房屋权分离，不愿或无力实施这项制度，已造成住房维修社会化管理难以实现。

　　维修金怎么用？得立规矩！

　　推进立法管好房屋维修资金和抓紧交存启动资金等问题亟待解决

　　“目前，除青岛以外全国所有直辖市、省会城市、副省级城市都已陆续建立了住房专项维修资金制度，其他大中型城市也基本建立了住房专项维修资金；从山东省的情况看，除我市以外的所有地级市也都建立了住房专项维修资金。”市人大代表关石青表示，我市应该尽快立法，弥补房屋专项维修资金的缺口。李其温等代表也建议，我市应启动房屋专项维修资金的交存工作，制定统一的房屋专项维修管理制度。

　　当务之急

　　推进立法管好资金

　　“近几年来，随着我市经济社会的持续快速发展，房地产市场也保持了高速发展，大量房屋投入使用。由于我市至今尚未建立住房专项维修基金制度，因而暴露出我市住房维修资金管理存在着一些问题。”关石青代表介绍说，市国土资源和房屋管理局从2005年底就开始启动了 “商品房屋”专项维修资金管理办法的起草调研工作，并于2007年10月完成了起草工作，提交市政府法制办研究。相关部门对出台住房维修基金管理办法十分慎重，反复组织调查研究，论证修改。在2008年和2009年还连续两年把住房维修基金管理办法列为市政府立法调研项目。2010年，市国土资源和房屋管理局根据建设部、财政部新出台的《住宅专项维修资金管理办法》及《山东省住宅专项维修资金管理办法》，结合本市的实际情况，形成了《青岛市房屋专项维修基金管理办法（草案）》。《草案》对交存基数与比例、交存方式、监督模式、监督体制、资金使用等问题作了明确规定。

　　“我市抓紧出台住房专项维修基金管理办法，尽早建立住房专项资金管理制度已刻不容缓，并且也已具备了出台相关法规的条件。为此，建议制定青岛市房屋专项维修资金管理办法。”代表们认为，制定办法应针对我市房屋专项维修管理中出现的问题，参照国家、省和其它城市做法，结合我市实际，尽快出台相关的资金管理办法，组织实施。

　　稳步推进

　　启动资金抓紧交存

　　“在办法实施后，可以本着‘新房新办法、老房老办法’的交存原则和‘公房公修、私房私修’的产权分类原则，抓紧启动房屋专项维修资金的交存工作。”李其温代表认为，在交存工作上，对于新建房屋，由开发建设单位在申领房屋预售许可证前将首期房屋专项维修资金交存至资金专户。对已售房屋的补建，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准一次性或分期补建，未补建的不得进行房屋交易（房屋所有权转移登记申请）。

　　他还建议，由物业服务公司或房产管理部门组织交存已售（存量）房屋专项维修资金；准许业主使用住房公积金交存已售房屋的专项维修资金，扩充资金来源，提高业主交存的积极性；研究在使用方式上通过已缴纳的专项维修资金来购买电梯保险等多种方式进行电梯的维护、更新等等。

　　长久之策

　　建立统一管理制度

　　“我们还建议，市政府明确主管部门、相关部门的责任和维修实施主体，做到权责一致。”李其温代表认为，市政府应理顺主管部门与街道办事处、居委会、物业服务公司、业主委员会的关系。建立维修资金支付、使用和监管等系列制度，本着“安全、便捷、高效和保值增值”的原则，对房屋专项维修资金实行统一管理，为广大业主管好用好这笔资金，维护群众切身利益。

　　此外，还要做好通过宣传引导，让广大群众转变观念，明确房屋专项维修资金是房屋的 “养老保险金”，交存的目的是为了房屋保修期后共用部位的维修和共用设施设备的更新、改造，取之于民，用之于民，为房屋专项维修制度的实施营造良好的社会氛围。(记者 李晓丽 王磊江)