青岛房价今年涨幅或放缓 新房存量增五成(图)

    2010年至今，中央政府启动史上最严厉的房产市场调控，在政策的影响下，整个新建商品住宅成交量骤降，唯价格却依旧坚挺。住宅销量的下降，令开发商的销售利润减少，推动更多开发商出售非住宅类资产，或与外资组成合资计划，以改善资金状况。日前，记者从DTZ戴德梁行召开的新闻发布会上获悉，虽然政策起到制衡楼市的作用，但通胀预期及购房保值增值需求同步升温，市场潜在需求不断扩容，2011年商品住宅市场将在供需结构调整中持续多方博弈。

    开发商自筹资金环比上升48.8%

    据统计，2010年青岛市全市生产总值达到 5666.2亿元，较 2009年上涨12.9%，全市经济继续向好，第二三产业增长迅速，产业结构不断优化升级。 2010年青岛市固定资产投资额同比增长22.9%至3022.5亿元，其中房地产开发投资同比增长31.1%至602.4亿元，较2009年增长8个百分点。 DTZ戴德梁行大中华区策略发展顾问部董事马康麟在总结青岛土地市场时指出：“2010年青岛市市内七区以招拍挂方式共出让约300宗土地，城阳区与开发区成为土地供应大户，且城阳占据半壁江山，土地结构向深入调整。 ”

    2010年至今，国内整体经济平稳运行，而受成本推动及输入型通胀影响CPI持续走高，目前居民银行存款负利率达到1.9%。为了应对通胀压力及西方国家量化宽松政策的冲击，中国人民银行自2010年起把主要商业银行的存款准备金比率上调共7次。银行收紧信贷，发展商需寻求更多融资途经。去年来自房地产开发企业自筹渠道的资金环比上升48.8%。

    高端豪宅市场加大房价升幅

    据DTZ戴德梁行调查发现，2010年一线城市的新建商品住宅的成交量环比下跌 41.8%，二线城市的成交量亦较2009年下跌20.0%。 DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼说：“面对急升的房价，一线城市的买家显得较为审慎，而且限购令对一线城市的影响亦较大；二线城市方面则维持活跃。 ”

    青岛方面，2010年全市商品住宅成交量逆市上涨，环比增长14.5%，其中郊区销量稳步走高，为全市成交主力区域，大青岛格局的稳步形成促使市区外溢型及刚性购房需求首选“价格洼地”郊区置业。 2010年胶南、城阳、开发区领跑全市成交量。

    据了解，限购令下，买家转向高端及豪宅市场，从而抬高了整体房价的升幅，这在一线城市尤为明显。纵观一线城市，新建商品住宅的价格环比上升35.4%至每平方米18853元；二线城市的升幅较缓，环比上升26.1%至每平方米7015元。无论是一线还是二线城市，其价格都已超越了2007年、2008年金融海啸前的高峰水平。

    蒋尚礼说：“经济发展蓬勃加上城市更新进程，刺激高端住宅及豪宅的自用及投资需求，成为推高房价的重要原因。去年一线城市的十大热销楼盘中，高端及豪宅成交占比已达53%。不少买家因为楼市调控政策的限购影响，改为购入高端及豪宅物业。 ”

    新房供应增五成房价涨幅放缓

    2010年，多个城市的政府都正视楼盘施工延误的问题，不少被闲置土地重归政府所有，去年的全国商品住宅新开工面积环比大升35.4%，蒋尚礼表示：“本年新住宅供应将会增加，将带动住宅成交的平稳上扬，相比之二线城市升幅较大，这些城市因经历都市化发展及城市更新，其住宅市场可望受惠。 ”

    与此同时，新增供应也将抑制房价的升幅，但在仍然呈现“负库存状态”的城市如上海及长沙，房价或许将持续高位运行。蒋尚礼预测：“一般来说，青岛住宅库存消耗时间大约为7~8个月。 2011年新房供应量会继续增加，分布区域将于去年相仿。新房供应量大约增加50%~55%左右，供应量充足的区域，房价涨幅将放缓。长期来看，青岛新房成交量将稳步增长。虽然预期2011年的楼价升幅会较慢，但随着中国经济的稳定的蓬勃发展，全国多个地区的基建发展不断改善，将为住宅市场的前景带来支持。 ”

    “弃宅从商”规模不会太大

    与住宅市场相比，商业投资将继续升温。马康麟指出：“由于市场存量有限且租赁需求持续强劲，2010年青岛市甲级写字楼吸纳量上升至约5万平方米，超过过去三年的吸纳量总和。但由于前两年近15万平方米的新增供应仍需要一定消化时间，2010年空置率较去年仅下降了 2.8个百分点，还没有回落到2008年的水平。 ”

    预计凯悦中心、万邦中心、远雄国际广场等将于2011年集中投放市场，约15万平方米的新增供应将使市场存量上升到一个新的水平，空置率也将维持在高位。随着青岛经济的持续向好，会有更多的内外资企业来青岛投资，租赁需求的不断增长和未来多个高品质项目的入市将使租金在短期内维持上涨趋势。

    此外，DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰认为，日后中国商业地产发展将有以下几个特点：购物中心成为主要发展趋势且模式多样化、购物和体验相结合、快速消费品牌在二线城市持续扩张。青岛未来三年的商业项目，一站式购物中心依然为主流，购物中心能满足消费需求。 ”对于部分开发商“弃宅从商”的投资行为，聂绮冰说：“受政策影响，开发商资金转向是很正常的，但是由于商业地产专业性要求较大，所以这种投资趋势不会有太大规模。开发商投资商铺还是需要谨慎考虑。 ”(记者 葛均艳)