住宅交易受限乐坏酒店式公寓 中介忙倒戈(图)

　　“住宅受限了，商铺反倒吃香了。最近老有市民打电话来问我们，青岛哪儿有酒店式公寓，想投资公寓保值，不受政策限制，而且出租价格还比普通住宅高。”面对陷入严重观望的岛城楼市，21世纪不动产青岛区域分部市场分析师张斌调侃道。

　　他道出了眼下楼市的新动向：对于普通老百姓来说还略显生疏的商业地产，如今已悄然进入很多人的视野，为此记者昨日展开了调查。

　　住宅新盘“失声”

　　记者了解到，春节长假结束至今，岛城没有一个新盘打出宣传造势广告，更没有任何开盘或计划近期开盘的信息。“鉴于眼下房地产市场政策调控的强势压力，让开发商显得格外谨慎。”一业内人士指出。

　　记者采访了解到，年前高调入市的四方东部某楼盘如今只剩下了面积在150平方米以上的大户型在售，问及新房源推盘时间，“可能在五六月份吧。”崂山区高科园装饰城附近一新盘售楼处工作人员也称 “下一批房源何时推还没定，还是看看市场发展再说吧”。

　　商业楼盘偷着乐

　　与住宅楼盘开盘惨淡行情相比，商业性质的楼盘却在暗中偷乐，更有一家以商铺和公寓为主的楼盘逆势而上，选择在本月开盘。记者前日来到位于四方区洛阳路这家楼盘，记者一走进售楼处，听说要买房投资，置业顾问就热情地介绍道：“我们的产品包括底商和公寓，都是商业地产，不受限。临街底商差不多快卖完了，精装修公寓还有几套，不多，要买的话可要抓紧了。”

　　记者了解到，该楼盘由两层沿街商铺和两层精装公寓组成，部分底商单价超过2万元/平方米，但已预订一空，而精装修公寓单价超过了1万元/平方米，也所剩不多。

　　随后记者又来到李沧区达翁建材市场附近的一处楼盘，这里正在举行答谢老客户的庆元宵节活动，现场好不热闹。据悉，年后上班仅一周，其商铺和公寓的成交总价就超过了一千万元。“初七售楼处一开门就有人过来看铺子，当场就交了定金。这几天不断有人来看房，平均每天成交一两套，完全出乎我们意料。”项目营销负责人告诉记者，截至昨日下午，节后上班仅一周时间已经成交了3套临街商铺和10套酒店式公寓，商铺单价约3万元/平方米，精装修公寓均价为8800元/平方米，总价1398万元，大部分是贷款购买。

　　四方、李沧商铺卖得火，台东商铺年后也已展开了攻势。位于台东三百惠西侧的一处纯商铺项目去年11月底开盘销售，目前已销售了六七成，面积偏小的、临街的卖得最好。“年后限购令落实了，很多人忙着过来看铺子。”售楼处工作人员介绍说。

　　成熟市场尚未形成

　　据了解，2008年年底以来，住宅市场首付最低仅20%，还可以享受七折优惠。而商业地产首付为50%，还没有利率优惠，处于劣势。另外，商业地产不可以落户，而购买100平方米以上的新建商品房便可以落户。但随着限购令的落地、信贷政策的调高，商业地产的优势便显现出来了。按照限购令的要求，已经拥有两套及其以上住宅的投资客今后将无法购房了，直接失去了购房资格。商业地产却不受限制，中小户型的酒店式公寓总价并不高，升值潜力也很大。如市北区万达39克拉酒店式公寓单价已由开盘时的9000元涨到了15000元。

　　面对目前商业地产逐渐走俏的局面，市房地产协会相关负责人冯先生认为，商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成。但是，随着商业地产日益受到关注，具备实力的机构、个人投资者也会从住宅市场转向更加专业的商业领域。目前来看商住楼迎来新的机遇，但从长远来看，商业地产并非没有压力，这同时也要考虑到房产税的出台可能造成的影响。

　　“吃进”前勿忘风险

    还有业内人士指出，投资商铺前得想清楚，不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。商铺转让时除了3%的契税，有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%~60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。有专家表示，一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。“酒店式公寓之类的商业地产，首付至少五成，而且利率在基准利率的基础上上浮10%，而且，贷款期限最高10年，不能申请公积金贷款，月供不低。但转手税费占到了房价近30%，这些都是投资风险。”业内人士说。

    中介“掉转枪头”瞄商铺

    租赁业务是节后主流

    新楼盘商铺、公寓走俏，那么二手房中介面对如今住宅市场行情，又是靠什么为生，接下来将以何措施来应对市场的变化呢？

    记者日前走访多家房地产中介机构，他们均表达了一致的看法——楼市观望氛围浓厚。在21世纪不动产闽江路分店，置业顾问正忙着回访此前有意向买、卖房的客户，但得到肯定答复的不多，负责人朱女士说：“购房人不敢买，房东不敢卖，都在观望。买的盼着价格落落，卖的希望价格稍涨涨，僵持不下，只好看接下来的行情。”目前店内主要以租赁业务为主，“普通住宅的租赁是年后一个大市场，这是惯例，但今年我们加大了商铺、写字楼租赁业务的投入，扩大网络营销规模。其实还有不少人想买商铺，但市南东部这片出售的商铺实在太少了，基本上没有房源。”据了解，目前市南区闽江路、江西路一带的临街底商根据朝向、面积、客流量等因素不同，单价在5万-10万元/平方米区间不等。

    中介加大商铺投入

    “为了应对此轮国家楼市调控，我们公司中国区域总部去年年底已经成立了商业地产部，在紧抓住宅市场的同时，也适度开拓商业地产的租赁买卖业务。目前青岛地区已经在酝酿筹措，从人力、物力等方面做准备。”21世纪不动产青岛区域分部市场分析师张斌介绍说。

    无独有偶，山东太平洋房屋也已着手成立商业地产服务中心，青岛总部总经理孙杰告诉记者，由于公司门店此前多分布于市南、市北、崂山等中高档区域，改善性需求和投资性需求占较大比例，在此次国家及地方的调控下，部分客户的需求被限制住了，这对公司的经营带来一定考验，“是危机更是商机，早在去年我们就开始着手加大商铺、公寓、写字楼业务的投入，各个分店都有专人在打理这块业务。今年我们计划成立一个专门的服务中心来做这块，不断挖掘新的房源，加大商铺、公寓的推介力度。”孙杰说。随着春节前密集的调控频出，一系列房产新政高调出台抑制高房价，但包括酒店式公寓、办公楼 、商铺等在内的商业地产完全不受限购约束，有了这些有利条件，一些有经验的投资人士酝酿“掉转枪头”对准商铺。