新建商品房产权年限缩水 业主损失谁埋单(图)

    ■调查

    囤地致年限缩水谁担责

    一位房地产商向记者私下透露，住宅楼产权年限缩水原因除了前期开发占用时间、土地使用性质变更之外，背后其实还有更深的玄机：“近几年楼市这么热，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼产权年限缩水的原因。”对此，有市民认为，这种人为造成的“短命楼”，开发商难辞其咎。

    囤地两年每平米涨两千

    “囤地、延迟施工速度其实是开发商在等候最佳的入市时机，地价不断在涨，房价不断在涨，国家调控政策的影响还没有完全消除。”市南区一家地产营销机构的张经理说，以市北区山东路与延吉路交会处的中海项目为例，2007年中海就拍得该地块，2009年开始动工，现在正进行地下阶段的施工。在2007年，该地块周边的商品房价格最高不过8000元/平方米，但现在周边的二手房价格均已超过1万元/平方米，新建商品房的价格也多数超过万元线。

    类似的情况并不少见。市南区香港中路的某项目从2004年就动工开发，可到现在仍然没有完成外立面施工；海尔路也有一个项目2006年就拿到土地，到现在施工没有完全开始。

    一直在严查开发商囤地

    “如果因为开发商拿地以后囤地不开发、延缓施工速度等因素导致的使用年限缩短，就不该由购房者承担责任。”原四方区人民路285号拆迁居民于先生说，2008年4月搬迁时，人民路285号评估的拆迁补偿价是5890元/平方米，“当时约定的回迁时间是2010年6月，现在回迁时间推迟了，按现在的市场情况来看，周边的商品房价格肯定会上涨。”

    记者从市国土资源和房屋管理局了解到，对于囤地、故意延缓施工进展的情况，本市一直在进行严查。根据要求，开发商拿地两年未动工开发的，国家将无偿收回土地的使用权。

    不过，对于土地使用权缩水的情况，市国土资源和房屋管理局也有人士分析认为，土地使用年限“缩水”很正常。使用年限的缩减并不会对业主居住造成影响，因为根据《物权法》规定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房产土地使用权到期，还可以“自动续期”。而且，开发商因为正当理由拖延开工并无不妥，不同使用年限其房屋价格也不一样，业主在选择时应认识到这点。

    ■提醒

    购房时不应回避产权年限

    “相对来说，同一区域内的商品房，如果房屋土地使用年限较短，房价当然会受影响。”青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚说。

    据介绍，房屋土地使用年限会在房产证上注明，但新房的房产证一般在签订购房合同后才能办理出来，所以市民在买房前就要弄明白土地使用权的年限，而且，在当前还没有出台土地使用年限价格折算标准的情况下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。

    “比如，崂山区部分住宅房屋土地使用权限是50年，商业用地的土地使用权限一般是40年，常见的住宅房屋土地使用权限一般是70年。”魏鉴刚说，房子产权的实际年限还要扣除开发企业的开发周期，这些都需要购房者在决定买房之前弄明白。

    另据报道，此前徐州市华辰丽景房产开发有限公司曾通过转让，取得当地矿山西路155号的土地使用权。不过，按照原合同出让期限，该地块剩余使用年限为36年。目前，房屋主体已经封顶。房管部门也给办理了预售许可，但是，由于土地使用年限问题，业主意见很大。

    为此，华辰丽景公司向有关部门申请将住宅用地调整为70年，商业用地调整为40年。日前，徐州市政府已经同意该申请，将该项目住宅土地使用年限调整为70年，商业用地调整为40年，并按照现行地价核定调整年限补缴土地出让金数额。记者 王爱科