房价坚挺不再 业内人士称二手房7月有较大降幅

    新盘热销，原因何在

    开盘即热销

    6月27日，李沧宝龙广场正式开盘，首次推出的二百多套住宅，开盘当天销售80%，销售现场极其火热。据该项目销售部负责人告诉记者，鉴于目前的热销，他们还有两个楼座不日也将推出，预计此次将推出一百多套房源。

    开盘热销的不仅只是李沧宝龙广场，6月25日，城阳区万科城市花园开盘，现场推出的三百多套房源当天基本销售一空，销售率高达90%。在

    价低量少是主因

    对于这些项目开盘便热销的原因，业内人士分析开盘价位低以及供应量少是主要原因。

    以6月27日开盘的李沧宝龙广场为例，该项目每平方米起价7410元，均价为每平方米8008元，价格远低于预期。而周边的二手房，据22世纪不动产某李沧分店店长兰秀珍告诉记者，宝龙广场的价格确实不高，离项目不远的百通花园二手房成交价位都已经在九千元左右。

    6月29日，和达和城正式对外发布二期价格，起价每平方米7188元，均价每平方米不到8000元，这一价格高于去年底该项目尾盘时的价格，同处在中央居住区的百通馨苑等社区二手房每平方米相差大约一千元。这一价格效果如何，只能等到7月初开盘方知。

    对于新项目开盘热销，青岛世联地产总经理张继东认为，在楼市调控下，企业在开盘定价上都非常谨慎，目前许多公司都采取了低价入市的营销策略，开盘价格比预期大都低了两成左右，从而使新开项目的开盘价格比较有竞争力和吸引力。

    除了价格上的优势外，新推楼盘少依然是开盘热销的关键因素。“仔细分析一下，目前市场上真正销售的楼盘没有几个，而新盘更少，基本上都是几个老盘在卖。”在市场投放量少而需求依然旺盛的情况下，低价开盘自然会形成热销的局面。

    张继东说，这次调控的确控制了许多投机者，但同时，也打击了一些刚性需求，而这些刚性需求迟早要释放，一旦遇到合适的时候，便会在市场上表现出来，如在价格比较理性的情况下，刚性需求便会入市。从目前热销的几个楼盘来看，如中冶·圣乔维斯、万科城市花园以及李沧宝龙广场，大约90%的客户都为满足自住需求。

    成交量回落明显

    与新盘热销形成明显对比的是总成交量的严重下跌。

    从国家统计局发布的数据来看，5月份商品房的销售面积比上月下降15.8%，同时全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价环比下降0.4%，楼市价格的回落不如销售面积的下降明显。“今年一线城市的住宅交易量同比（与上年同期相比）下降幅度在四至五成左右，二线城市调整的空间和幅度要小于一线城市。”业内人士如此分析，其中，新政出台一个月后，北京成交量下跌幅度便达到53.3%。

    反观青岛，进入6月，据青岛房地产研究院相关统计，6月份，青岛住宅成交为4125套，下跌幅度达到52%。

    对于岛城房地产市场而言，尽管表面楼价并没有发生明显变化，但较低的开盘价格似乎也悄悄地拉开了降价的帷幕。

    降价预期加强观望心理

    根据2010年第2季度《中国购房者消费调查研究报告》调查数据显示：多数购房者认为未来一年内房价将会下行。其中，39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降，19.8%认为会有大幅下降。另外，只有2.5%认为房价会大幅上涨。

    而在对购房行为受房价走势影响的购房者调查中，有54.8%的购房者由于受房价走势影响，打算暂时观望；20.9%的购房者决定延迟购房。 不差钱是假的？ 购房者可以持币观望，但对开发商来说，尽管经过去年一年的销售积累，众多开发企业表示不差钱，但实际上，作为资金密集型的房地产行业，真正不差钱的企业又能有几个？

    首先，低迷的销售无法带来现金流。同时，目前，上市房企的融资渠道也全部收紧，就连成本较高的信托融资也不例外。对此业内人士分析认为，尽管多数开发商声称没有资金压力，但在无法进行低成本的股权融资的情形下，逐渐攀高的负债率，无异于其资金链条上的另外一个隐形炸弹。

    业界认为，在新政的威慑下，多数房产企业融资渠道“堰塞”，遭遇销售淡季，房地产商今年的日子过得有点“拮据”，这些变化对房地产企业的经营发展提出了更大的挑战，房地产企业的生存能力将被再一次考验。

    大鳄或将率先撬动价格杠杆

    “价格下滑是必然的事情，关键是看政策执行时间长短和执行力度”，岛城地产界人士龙江告诉记者，在政策的调控下，房地产市场价格必然也必须要下降，但是能降多少，还要看开发商的资金实力有大少。

    青岛安泰信集团有限公司研究部总监张百忍认为，随着中央钱袋子的收紧，最先降价的将会是一些上市公司，即将公布上半年报表，如果销售持续下滑，将对股东很难交代。

    反观青岛市场，除了宝龙低价开盘外，目前，中南集团旗下所有项目一律最低折扣八八折，该公司青岛项目相关负责人告诉记者，这是为庆祝集团上市一周年推出的优惠活动。记者致电中南海湾新城售楼处，其销售人员告诉记者，项目目前只有144平方米的房子可以最低到八八折，但是需要全额付款。鞠培霞

    二手房，价格稍松便成交

    与一手房相比，此次调控对二手房的成交影响更为明显，仅五月份，成交量便环比下降54%。

    “僵持了一两个月，目前的情况下，带看量有所回升，大约恢复了五成，只要房东价格有所松动，一般来说，看好房子的客户都会决定购买。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者。

    此次调控对于改善性需求影响太大了，林宪周认为，这也是导致目前市场交易下滑的主要原因。他告诉记者，从价格上看，目前，二手房变化不是非常明显，特别是许多地理位置配套都不错的二手房，房东抗市场不景气的能力比较强，所以价格也比较坚挺。他认为如果单从价格上看，岛城二手房的变化应该会从7月份开始出现，至于降幅，他预测大约在6%-8%左右。

    “楼层朝向位置各方面都不错的二手房，价格基本没有什么变化，但是那些有缺陷的房子价格有所松动”，22世纪不动产总经理王文香告诉记者，“这样的房子，成交价格大约能下降5%左右”。“条件很好的房子，房东还是很咬牙，价格一点都没变，但是那些稍微有点小毛病的房子，比如年代有点老的二手房，房东有点松动了，只要价格稍微有些松动，房子成交的比率就比较高。”

    一手房价格低点，便会开盘热销，二手房价格松动，便会成交，由此看来，需求是存在的，只不过因为太高的房价，压抑了需求的释放。也难怪，2010年第2季度 《中国购房者消费调查研究报告》调查数据显示，90%左右的购房者认为房价高，62.2%的购房者认为当前价格太高，26.1%的购房者认为当前价格偏高。