青岛新14条详解：比国10条更严厉 猛砸高房价

    青岛楼市“新14条”

    1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

    2、严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

    3、落实有关房地产税收政策，发挥税收调节作用。

    4、增加住房建设用地供应。2010年

    5、合理调整住房用地供应结构。

    6、加快保障性住房和“两改”项目建设。

    7、采取促开工、促上市措施，加快商品住房有效供应。

    8、保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。

    9、完善保障性住房和限价商品住房配建制度。

    10、加强土地利用和房屋销售监管，严厉查处闲置土地和捂盘惜售等违法违规行为。

    11、加强市场监控和信息发布，进一步完善房地产市场监测体系，动态监控房地产市场走势，各类展销活动实行严格的审批制度。

    12、加强舆论引导和媒体监督。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和我市住房建设成果，以正确的舆论引导房地产市场预期，促进住房理性消费。

    13、建立考核问责机制。要全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。

    14、加强部门协作配合。各级发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、工商、税务、物价、金融等有关部门，要按照支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则，加大工作力度，迅速行动，狠抓落实。

    岛城新“14条”猛砸高房价

    青岛早报讯 就在大家翘首以盼国务院 “新10条”落地之时，市政府办公厅前天以一纸《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》宣告青岛“新14条”正式出台。根据该文件，我市将实行更为严格的差别化住房信贷政策，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，同时对非本地居民购房暂停发放房贷。此外，针对甚嚣尘上的捂房惜售行为，此次出台政策明确指出，一旦新楼盘取得预售许可证起10日内，必须在售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。记者昨日从市国土资源房管局了解到，明日我市将召集房地产开发商就规范房屋销售行为召开动员大会，进一步将政策落到实处。

    与国务院“新10条”相比，我市此次出台的“新14条”更为严厉，执行的均为国务院文件的上限。为落实此项政策，国土部门将于明日召集房地产开发商就规范土地利用和房屋销售行为召开动员大会。另据记者从市住房公积金管理中心了解到，由于商业贷款执行更严格的差别化住房信贷政策，公积金贷款也将进行一定的调整。

    此次出台的《意见》，从严格限制投机性购房、增加住房用地供应、优化住房供应结构、加强房地产市场监管、建立考核问责机制等五个方面来调控市场。

    严限炒房

    实行更为严格的差别化住房信贷政策。根据国务院通知精神，商业银行可根据风险状况，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

    落实有关房地产税收政策，发挥税收调节作用。严格执行青财源〔2010〕2号文件要求，对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

    增加房源

    增加住房建设用地供应，2010年，全市住房建设用地供应要比上年增加30%以上，供应总量要达到1500公顷以上。其中，市区（市辖七区，下同）供应总量要达到500公顷以上。优先保证保障性住房、拆迁安置住房和限价商品住房用地供应。市区保障性住房建设用地供应量要达到80公顷以上，限价商品住房用地供应量要达到100公顷以上。做好2011-2013年住房保障发展规划的编制工作，根据实际需求，进一步加大住房用地供应。

    合理调整住房用地供应结构。2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；今后3年不低于70%。限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的20%。

    加快保障性住房和“两改”项目建设。2010年，市区新开工建设保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，经济适用住房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套；新启动“两改”项目18个，回迁“两改”项目12个，回迁居民1.1万户。进一步加快进度，加大力度，力争用3年左右的时间，基本完成市区旧城区和城中村改造任务。

    优化结构

    保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。适应市场需求，着力增加限价商品住房和公共租赁住房建设规模。商品住房要放量供应，重点加快中低价位、中小套型商品住房建设。严格控制保障性住房、限价商品住房作为拆迁安置房源，确保增加市场有效供应。重大基础设施拆迁安置住房要提早做出计划，提前落实房源，确保安置住房建设和拆迁安置工作顺利推进。

    完善保障性住房和限价商品住房配建制度。凡是规划为住宅的建设项目，应按照规定比例配建保障性住房和限价商品住房。其中，市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20%（保障性住房配建比例不得低于10%）。

    部门联动

    加强土地利用和房屋销售监管，严厉查处闲置土地和捂盘惜售等违法违规行为。房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地，严禁闲置土地。在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》核准之日起10日内，必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。闲置土地的，达到预售许可条件未申办 《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的，国土资源房管部门应会同发展改革、城乡建设、规划、工商、税务、物价、金融等部门责令其限期整改。

    考核问责

    建立考核问责机制。要全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法依纪追究责任。对保障性住房和“两改”项目未按规定进度开发建设的，暂停相关房地产开发项目审批手续。

     加强部门协作配合。各级发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、工商、税务、物价、金融等有关部门，要按照支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则。立即开展房地产市场专项整顿活动，接受群众投诉举报，实施部门联动，依法查处土地闲置及炒地行为，坚决打击囤积土地、变相预售、捂盘惜售、哄抬房价、虚构成本等违法违规行为。

    新政出炉市场反应不一

    随着青岛“新14条”组合拳重磅投向房地产市场，“买还是不买”、“卖还是租”等久违的讨论性话语再次成为热点话题。记者昨日采访发现，开发商、中介、购房者对此均有自己的看法，有的举双手赞成，有的感觉被抑制得太狠。市场将走向何方，现在下定论还为时过早，不过可以很明显地感觉到的是，市场已再次陷入观望状态。

    开发商>>> 静等相关细则发布

    “青岛楼市新政的出台，是延续了国务院对于楼市的调控方针。就目前来说，还是一种行政性意见，没有具体细则。”对于青岛的楼市新政，鲁商置业有关负责人认为，就目前房价行来看，政府出台调控政策是有必要的，《意见》出台后，政府应该还有一揽子相关细则发布，“第二只靴子”应该更有影响，作为房地产开放商，目前只能持“静观其变”的态度。

    另一位不愿透露姓名的业内人士认为，不管是政府还是房地产商，都希望房地产市场规范发展，从业者都喜欢在有规则和规范的市场做事。前段时间从政府的引导、房地产商的反应、购房者的行为等方面都有不理性的成分，任其发展下去很危险，通过调控措施来降温是可以理解的。这位业内人士认为，“下猛药”的方式可能短期内比较有效，但如果要培养一个规范的市场，还需要将楼市进行细分，制定有层次有区别的政策，促进其良性发展。

    房产中介>>> 二手房买卖多观望

    “我认为青岛楼市新政中，影响比较大的条款除了对房地产商的调控外，就是对二套房、三套房的贷款政策的收紧限制了，包括停止发放三套房贷款。没有资金的支撑，房价再往上走比较难了。”广宇·宜家居不动产市场部经理邱纯岗告诉记者，除了银行收紧贷款政策外，新政还对外地人买房进行严格限制，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款”，此项政策在房地产市场是前所未有的。“这是从资金面上给楼市降温，如果下一步再从税务政策上，比如说房产税、物业税等方面再出台调控措施的话，对房价的冲击力就会更为巨大。”

    邱纯岗透露，从国家4月中旬发布调控政策开始，二手房的看房量和成交量都已明显下滑。从店面反馈情况看，最近10天来，虽然成交房屋的价格上没有太大变动，但平均看房量下降了50%左右，成交量则降了30%。 “观望的人多了起来。”邱纯岗表示，国家每一次调控政策出台之后都会有两到三个月的观望期，再加上未来的5-8月份又是二手房成交相对比较淡的季节，因此在青岛的楼市新政出台之后，他估计看房量和成交量有可能将继续下降。

    购房者>>> 有人欢喜有人忧愁

    “青岛楼市新政出台后，我们想把买房的事再拖后一段时间，希望房价还能降降。”今年28岁的市民张小姐本来想今年上半年和男朋友购置一套婚房，这段时间他们又改了主意。张小姐表示，政府对于调控房价的政策应该还会继续发布，不过她觉得自己也等不了太长的时间，“我现在已经看好了几套房子，如果价格降到我的心理价位内我就会购买。”

    就在大家为新政欢呼雀跃的同时，还有一部分有改善型住房需求的市民叹息不已。从山西来青工作的于先生已经结婚4年有了孩子。结婚初期在沧口买了套50平方米的小房用于过渡，有孩子后，日益感觉房子太局促，想换个更大的房。去年年底，他们看好四方区一个新开发楼盘，交了定金后把老房卖了。“买新房时房子还在盖着，不符合办理预售许可的要求，我们也没法签合同，也就没法办贷款，没想到正好在这个节骨眼上出台政策说‘二套房’首付需50%，意味着我们首付还需要多交18万，这对我们来说非常困难。”于先生对此十分无奈。

    而年轻时到外地去打拼的潘先生还要两年就要退休了，早想着和妹妹一起在青岛团聚，计划在开发区买个花园洋房安享晚年，眼看国家及地方纷纷出台抑制房价的政策，他也急了。“本想买个100平方米以上的带院新房，但政策说‘外地人要付全款才能在青岛买房’，这下我的计划全落空了，妹妹家这么多年从小房换大房，贷款买过三套房子了，也没法贷款。”潘先生焦虑地说。

    房子转售为租

    青房置换有关负责人指出，对于有刚性需求的市民来说，如果是买第一套住房，调控政策的影响还不太大。而对于想要卖房的房主来说，则需要区别对待，如果是面积较大的房屋，可以考虑在价格合适的时候出手，如果是70平方米以下的小户型，受到调控政策的影响则会相对较小。另外从市场反馈的情况看，不光购房者有观望情绪，卖房的市民也有了些许的动摇，“这一年卖房的房主从来不主动给我们打电话，现在基本上每天都有房主打电话来问问有没有约看房的，还有的房主说价格可议。”太平洋房屋台东门店的一名房产经纪人对记者说，还有些房主转售为租。

    买房不用“抢”了

    工作四年的年轻白领小李正为4月初没有“抢”到一套新房而懊恼时，没想到4月14日国务院出台了调控措施，紧接着青岛出台楼市“新14条”，小李欣喜若狂。他向记者描述了当时的抢房情景。小李中意的新盘当日推出400套新房源，但却引来了上千名购房者，为“公平起见”，开发商现场摇号确定选房人，小李幸运中选，排在200多号选房。“本来我想买套90平方米以下的小套三，但轮到我选房时，只剩下100平方米以上的大套房，我手头上仅有18万的首付款，只好放弃了。”小李说。记者了解到，自去年11月份以来，与小李这样“恐慌性”购买的情况不在少数，而如今他们终于可以喘口气了，兴许过不了多久，还可以对新盘“挑挑拣拣”了。

    房价会降多少

    就在大家纷纷“抢房”的时候，新盘报价几乎日日更新。4月14日上午，国家统计局公布了今年3月份全国70个大中城市房屋销售价格指数。统计数据显示，青岛市新建住宅价格同比上涨9.2%，环比上涨0.7%；90平方米及90平方米以下新建普通住宅价格同比上涨14.2%。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。“统计是从全市的范围来说，而在市内四区范围内，可以明显地看到大量楼盘价格同比上涨幅度在40%以上。”岛城一业内人士表示。

    政府提高二套房贷首付门槛、限制三套房房贷，这无疑是抑制投资的行为，那么这是否也对改善型需求起到了一定的抑制呢？一位不愿意透露姓名的政府工作人员向记者表示，岛城房地产市场一直以刚性需求为主，投机和投资性行为相比北京、上海等地要少很多。据统计，目前外地人在岛城购房占整体市场比重较小，从目前每月的统计数据来看，外地人口在全市购房所占比重还不过10%。因此，政府出台的系列政策主要针对炒房和投机性购房的行为，所以国家系列重拳落到岛城不会产生太大影响。

    降温楼市 青岛出台“十四条”

    青岛日报讯 国务院严厉调控房地产新政颁布一周后，我市出台发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》。 《意见》共包括14条，内容涉及限制投机性购房、支持自主性住房需求、增加住房用地供应、加强房地产市场监管和建立考核问责机制等五部分。

    有分析人士称，“青岛版”住房新政严格落实了国务院关于限制投机性购房的政策，表明了我市政府抑制房价的态度和决心，此举必将为青岛房地产市场“退烧”，加快市场调整步伐。 严格限制投机性购房

    暂停发放购买第三套及以上住房贷款

    对定价过高涨幅过快项目重点稽查

    刚出台的《意见》把坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房放在了显著位置。《意见》相关信息表明，岛城将实行更为严格的差别化住房信贷政策。根据国务院通知精神，商业银行可根据风险状况，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

    《意见》规定，落实有关房地产税收政策，发挥税收调节作用。对房地产企业开发的一般商品房计税毛利率由现行的 15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 增加住房用地供应

    市区保障房用地供应达80公顷以上

    中小套型建设用地至少占77%

    《意见》要求，我市增加住房用地供应，同时加快各类住房建设。2010年，全市住房建设用地供应要比上年增加30%以上，供应总量要达到1500公顷以上。其中，市区（市辖七区，下同）供应总量要达到500公顷以上。优先保证保障性住房、拆迁安置住房和限价商品住房用地供应。市区保障性住房建设用地供应量要达到80公顷以上，限价商品住房用地供应量要达到100公顷以上。做好2011-2013年住房保障发展规划的编制工作，根据实际需求，进一步加大住房用地供应。

    在合理调整住房用地供应结构方面，《意见》提出，2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；今后三年不低于70%。限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的20%。

    《意见》还要求采取促开工、促上市措施，加快商品住房有效供应。对已批未建、已建未售的商品住房项目，各有关部门和区市政府要督促房地产开发企业加快项目建设和销售。 支持自住性住房需求

    增加限价商品房和公共租赁住房建设

    保障房和限价房配建比例不低于20%

    优化住房供应结构，支持自住性住房需求，也是遏制房价过快上涨的一条重要措施。《意见》规定，保障性住房和拆迁安置住房建设规模，应根据需求确定并确保供应。适应市场需求，着力增加限价商品住房和公共租赁住房建设规模。商品住房要放量供应，重点加快中低价位、中小套型商品住房建设。严格控制保障性住房、限价商品住房作为拆迁安置房源，确保增加市场有效供应。重大基础设施拆迁安置住房要提早做出计划，提前落实房源，确保安置住房建设和拆迁安置工作顺利推进。

    要完善保障性住房和限价商品住房配建制度。凡是规划为住宅的建设项目，应按照规定比例配建保障性住房和限价商品住房。其中，市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20%（保障性住房配建比例不得低于10%）。 加强房地产市场监管

    准售房源具体价格应一次性全部公开

    人为制造房源紧张等捂盘惜售将严惩

    《意见》要求，加强土地利用和房屋销售监管，严厉查处闲置土地和捂盘惜售等违法违规行为。

    房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地，严禁闲置土地。在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》核准之日起10日内,必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。闲置土地的，达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的，国土资源房管部门应会同发展改革、城乡建设、规划、工商、税务、物价、金融等部门责令其限期整改。拒不整改的，依法严肃查处，同时记入房地产信用档案并予以曝光，暂停其商品房网上签约，暂停发放其相关项目贷款，暂停其参与土地或项目招拍挂的资格以及与其相关项目的立项、规划、施工许可等审批手续，直至取消其房地产开发企业资质。

    同时，加强房地产开发成本监管，坚决打击各类虚构成本的不正当行为。 建立考核问责机制

    稳定房价不力要依法依纪追究责任

    接受群众投诉举报查处违法违规行为

    《意见》还规定，要全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法依纪追究责任。对保障性住房和“两改”项目未按规定进度开发建设的，暂停相关房地产开发项目审批手续。

    同时，各级发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、工商、税务、物价、金融等有关部门，要按照支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则，加大工作力度，迅速行动，狠抓落实。要立即开展房地产市场专项整顿活动，接受群众投诉举报，实施部门联动，依法查处土地闲置及炒地行为，坚决打击囤积土地、变相预售、捂盘惜售、哄抬房价、虚构成本等违法违规行为。清理收回的闲置土地要用于保障性住房、限价商品住房建设。要对保障性住房和“两改”项目积极开通绿色通道，优先研究、优先受理、优先审批、优先建设，确保促进房地产市场健康发展的各项政策措施落到实处。(崔武)