二套房标准改变 终结全民炒房

    从2007年国家针对二套住房差异化贷款的政策出台以来，如何定义二套住房已经成为众多银行“痛并快乐着”的事情，所谓痛，是指因为没有非常明确可操作性的执行标准，如何发放贷款有些麻烦，但同时，又因为可以根据需要调整贷款发放政策而快乐着。

    尽管随后的政策明确规定以家庭为单位，限定二套住房，但是，改善住房可按第一套执行又为购房者和银行提供了发挥的空间。如银行以改善性为由，低折

    如今，随着银监会关于第二套住房贷款记录的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位政策的出台，第二套住房贷款政策发生了根本性的改变，基本上堵死了以往购房者和银行可以钻的所有空子。

    对此政策的出台，业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，中小业主的房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。据了解，此前执行的二套房认定标准通常是根据是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清来界定，而酝酿中的二套房贷执行的原则却是“以房为限、以家庭为单位”。

    日前国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求，二套住房的认定标准由住建部会同人民银行、银监会抓紧制定，目前具体细则还在制定过程中。

    市场有望降低投机性

    岛城业内人士在接受记者采访时表示，以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，房产的投机性将大大降低。

    “这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。 ”该业内人士表示。

    以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

    据了解，在青岛目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50％，特别是在2005年以前购房的人群中，80％以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。

    业内人士表示，新原则对于中小投资者的心理威慑力将会非常大，首次提及了住房回归消费品本质，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。 “以房为限”的作用究竟有多大还要看政策细则出台后的实施效果。

    购房者期待等到好消息

    “按照现在的政策，是不是原来的房子卖了，再买房子就应该算第一套了？ ”对于这个政策，购房者李明非常高兴。

    在去年高点时，李明把自己居住的不到五十平方米的小房子卖掉后，本想可以依照改善性住房的标准，贷款再换个大一些的房子，在四方区，看好的新房定金都已经交了，可是，关于改善性住房贷款优惠取消后，再贷款买房就算第二套住房了，贷款首付和利率都上浮了，这对仅仅工作了四年的他来说，难以负担。原来取消改善性住房贷款标准的政策出台后，他非常懊恼，认为“自己掉到政策的空里”了。

    “现在好了，如果按照套数计算，我还是第一套住房，依然可以享受银行贷款优惠利率和首付。 ”李明非常高兴，这两天赶紧把材料递交给了银行，银行方面表示由于细则还没有出来，还需要等待总行指示，让他回去等消息，但同时也表示估计应该差不多 “首付最低20%，利率八五折”，李明喜滋滋地告诉记者。

    银行实际执行有难度

    尽管从有关主管部门官员的吹风让“二套房”定义越来越清晰，不过，楼市新政中仍有诸多概念需明确，银行在执行新政时仍然面临左右为难的困境。

    岛城某商业银行个人信贷部负责人告诉记者，他个人认为虽然这个提法很好，但从目前来看，这个说法有些随意，可操作性太差了。因为从目前中国各个城市的实际情况来看，根本还不具备按套数决定发放贷款标准的条件。如青岛，先不提青岛市交易中心和各商业银行之间没有联网的事情，就是青岛市交易中心也没有实现全市联网，而仅仅只是市内四区联网，也就是说，一个人如果在莱西买了房子，再到市区买房子，由于没有联网，无论是银行还是青岛市交易中心都查不到他有房，因此银行也可以按照第一套来发放贷款。

    另外，即使是市内四区有联网，该负责人还表示，来回查询的人工费和手续费以及办理业务的效率等都是问题。“还是等等看细则吧”，他表示，从目前来看，其他城市包括武汉、南京等城市也存在同样的问题。

    据了解，尽管新政执行尚处磨合期，但是，鉴于国家挤压房市泡沫的决心，不少银行对于房贷已望而却步。一家股份制银行人士表示，去年该行由于发放的房贷太多，而利率大都是打折的，目前对其业绩已经造成拖累，今年该行的个贷重心将转向经营性贷款，而另一股份制银行人士表示，该行自去年下半年信贷开始收紧时便已很少发放第二套房以上的房贷了。

    执行力与政策延续性

    4月，被业内称为“10年来最为严厉”的房地产调控政策连续出台，同以往一样，政策的核心仍旧是从扩大供给、抑制不合理的需求，以及调整房地产产品的供应结构三个方面出手，但其落脚点和可执行性超过了以往所有政策的力度。

    对此次政策的出台，业界议论纷纷，而海内外媒体则均称“中国房价会出现程度不一的下降”。毋庸置疑，此次政策出台的初衷也是为了中国楼市的健康发展，但是，按照以前的楼市调控经验，中国楼市政策的力度经常会被各种因素抵消，那么，此次政策效果到底能怎样，也需要经过检验。

    首先，对于任何政策来说，执行才是关键。

    纵观近年来出台的若干房地产调控政策，其政策制定的严厉性一直是有的。不论是之前的“90/70政策”，还是“二套房贷政策”，从制定者的初衷来看，如果执行到位必定会对市场产生巨大影响。

    然而，在实际的执行过程中，由于涉及的多个部门都顾及到部门利益，执行力度大打折扣。比如二套房贷政策，是近年来最为反复的政策。不仅二套房的界定一直是处于模糊概念，而且各大银行为了完成其贷款要求，对政策的解释各不相同，即使在政策执行最为严厉的时候，有些银行也常常大打“擦边球”。

    从今年新政的内容来看，同样涉及国土、住建、银行、税务等多个部门，同时还有部分涉及到地方政府的利益。因此，政策能否真正落地，不仅需要可执行的细则出台，更需要多个部门、地方政府的真正落实。

    其次，调控能否具有一定的延续性。

    “越调越空”虽然是近几年来社会戏谑房地产政策宏观调控的语言，但是，必须承认，这几年房地产市场的价格曲线的确没有达到调控的目的。

    纵观10年来我国出台的一系列和房地产有关的调控政策，都是阶段性的政策，反复性太大。很多都在执行过程中不是悄然消失，就是用其他“救市”的政策来停止严厉的政策。

    2007年，国家出台较为严格的调控政策后，楼市出现了销售滞缓的局面。当时业内普遍的观点是，该政策已经开始促使市场进行自我调节，市场逐步回归理性。但滞销的楼市让一些地方政府开始害怕，以及突至的全球金融危机，使一些地方政策在2008年就迫不及待地站出来，出台了若干救市政策。不但阶段性地停止了众多严格的调控措施，还出台了一些被认为对楼市健康发展不利的“土政策”。当时业界有人直指，2008年的救市政策是将之前出台的一些严厉的房地产调控政策全部推翻，“政策宽泛程度甚至超过5年前”。

    当然，政策肯定是要适应市场的需求，但问题是，政策反反复复，让购房者对楼市的走势难以判断，同时政策严肃性也大打折扣，结果也导致房价在这两年内出现了大起大落，显然这对楼市和经济的发展是极度不利的。

    因此，就目前刚刚出台的政策而言，经是好经，如何才能念好？能够念多久？面对这些问题，有业内人士表示担心，此轮“10年来最为严厉”的政策，执行力度有多大？执行的期限又能有多长？如果一年不到就再次推倒重来，那必然会严重损伤购买者的心理预期，会使购房者和开发商逐渐对调控政策视而不见，再次坚定市场 “越调控越涨价”的理念。

    青岛房产市场或将出现拐点

    3月份，青岛市一手房成交住宅面积67.09万平米，同比增长21.77%，而市区均价已达9800元/平方米，批售比仅为0.88（批售比等于当月新增供应比当月成交量），供销比为5.61（存销比等于总库存比当月成交量），即不考虑新增供应，所有库存房产将在不到6个月内销售完毕，整个市场呈现供不应求的状况，热度可见一斑。

    就在房地产市场火热之时，日前，房地产市场新政出台此次新政的出台将会对房价涨幅较大、地价屡创新高的青岛有怎样的影响呢？

    思源经纪认为，政策的出台是一张直接有效的调控牌，透露了政府调控楼市的信号，彰显了政府遏制高房价的决心，对部分购房者及开发商心理影响不可小觑。虽然青岛楼市的刚性需求很大，新政出台后市场不会短时间内出现大幅降价，但房价涨势很有可能因此得到遏制，青岛房产市场或将出现拐点。而对于部分以投资和甚至投机为目的的购房者来说，首付上调至5成，减少了小资金获取高利润率的利润空间，提高了投资的成本，对于短线投机者而言更是加重了负担。所以，随着投资成本的上升，很多中小型投资者被迫放弃购房计划，使现今市场中占有一定比例的投资、投机需求大大降低，从而促使青岛楼市会逐步回归冷静，价格日趋理性化。

    思源经纪认为，对开发商来说，虽然政策效果释放会有一定的延后性，但长远来看，一段时间以后，房地产市场的价格会逐渐趋于稳定，尽管以自住为主的刚需楼盘不会受到太大影响，但是，对于一些投资功能更强一些的楼盘而言，客户的减少，必然会使楼盘销售受到一定影响。

    此外，新政也会在一定程度上影响到二手房市场。政策的出台，会促使部分投资客在政策落地前的一段时间内出售房源，从而使得二手房市场供应量有所增长，这一定程度上会缓解现在市场供不应求的状态，使成交价格在近期内保持一定的稳定性。

    总之，随着房地产市场重度调控的大幕拉开，在短时间内，市场会形成供求双方的僵持，而政府是否还会继续出台更为有力的组合拳，房价能否得到真正的抑制，还需要市场的进一步检验。(本报记者)