海南凤凰岛房价月涨3万 炒房客15天净赚千万

    房价月涨3万元 炒房客15天净赚上千万 疯狂的凤凰岛

    凤凰岛成为海南房价暴炒的标本。

    凤凰岛正在成为海南疯狂炒房的“标本”。1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天卖光，均价高达7万元/平方米。而就在凤凰岛公寓开售不久，三亚的中介里面就有凤凰岛的房子在卖了。而“温州人在凤凰岛一个楼盘就赚了上千万元”这样的故事则越传越神。这只是海南岛房价暴炒的一个缩短。三亚房价一周翻倍，国际旅游岛获批发价格5天内，海南的商品房销量就超过2008年全年的总量。

    凤凰岛已成为海南房价暴炒的标本，房价突涨3万元/平方米，炒房客在它身上净赚上千万元。在其带动下，三亚房价一周翻倍。

    1月26日，面对近期凤凰岛成为海南疯狂炒房事件的主角，三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐通过时代周报记者极力辩解，“现在海南的房价是合理的，说海南炒房疯狂本身就是炒作。”

    他声称：“凤凰岛是一个综合体，有国际邮轮码头、超星级酒店、会议中心和商业街，需长期投资、长期建设，不是卖出几套房子完事大吉了。”

    然而，不可回避的是，从凤凰岛身上，可以看到目前海南房地产市场的种种纠结和无奈，只不过这种情绪被狂热的舆论所淹没。

    温州人凤凰岛掘金千万

    1月4日，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略的消息，像一针强心剂，让海南楼市开始了狂飙之旅。

    时代周报记者发现，三亚市高端河景房的“山屿湖”楼盘，自去年11月以13000元/平方米开盘以来，价格一路飙升，1月18日，该楼盘均价已高达28000元/平方米。海口市新大洲大道上的“滨江帝景”去年12月19日开盘时，起步价是5000元/平方米左右，一个月内也已上涨70％。

    而且，这并不是特例。“短短数天内，海南房价上涨了不止一倍。”三亚国光投资置业有限公司营销总监胡楠木告诉时代周报记者。

    1月6日，海南省方面宣布，据国家统计局的统计，三亚平均房价截至当时不到11000元/平方米。另据海南搜房网统计数据显示，1月中旬三亚商品房销售均价20582.96元/平方米。如果数据真实，三亚房价在短短一周时间完成翻番。

    在销量方面，在国际旅游岛上报国务院批准期间的去年12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，环比上涨158.80%，而整个2009年，海南商品房销售面积只560.34万平方米。

    更有一个让人吃惊的数据在传播：在1月4日海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和—171.12亿元。

    与此同时，“10万浙商携300亿海南炒房”、“炒房客半月净赚上千万”、“山西煤老板转战海南”……

    凤凰岛成为传奇中的传奇，不仅因为创造了一天700套的销售奇迹，它还创造了一个个财富神话的故事，传遍三亚市的大街小巷。

    三亚某中介向时代周报记者透露，2009年11月，一个浙江购房者通过内部认购，以4万元/平方米的价格买了凤凰岛一套60多平方米的公寓，1月中旬这套房子卖了400多万元，一转手赚了近200万元。而“温州人在凤凰岛一个楼盘就赚了上千万元”这样的故事则越传越神。

    在财富神话的背后，则是浙江商人、山西煤老板、还有从迪拜撤出的国际资金携巨资进入海南炒房的传言。甚至有民间消息说，至少有6000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”前后进入海南的房地产市场。

    凤凰岛演绎房价传奇

    其实，凤凰岛不是传奇，也不是神话，它只不过演绎了一个恰逢其时的资本故事。

    凤凰岛曾是一个荒芜了十几年的人工岛，曾被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。2006年，浙江国都控股有限公司董事长柴慧京第一次踏上这个人工岛，就想起4年前的迪拜之行，打造一个类似迪拜世界岛的想法浮现脑海。

    但这个项目当时是三亚众城国际客运旅业有限公司负责投资建设。当年10月，国都控股以并购形式闪电参股众城国际。后者注册资本随之变更为5亿元，国都控股为大股东，居控股地位。

    随后，凤凰岛项目整体规划开始重新论证和设计。柴慧京坚决否定了之前的设计方案，然后花费约1000万美元，召集了几十家全球建筑设计事务所，做了100多套候选设计方案筛选。双方高层最终派员往阿联酋迪拜考察正在建设的5个人工岛。20亿元的凤凰岛投资金额也被扩大到100亿元。2006年12月30日，凤凰岛整体开发工程奠基典礼在三亚如期举行。柴慧京曾表示：“希望把它打造成一张中国名片，它将会是我事业永远的见证。”

    像柴慧京一样，更多的浙江资本早就看好海南的前景，多年前就已经“潜伏”在海南。

    上世纪80年代初期，在海南天涯海角圈地500多亩旅游地产项目而遭遇危机的宋城集团董事长黄巧灵认为，海南是中国唯一的热带海滨旅游城市，长期看好。黄巧灵一直没能重回海南，而其他浙商资本却早在陆续“抄底”。

    据介绍，2005年前后，恰逢第一波山西煤矿整顿风暴，当时被称为“温州炒煤团”的资本就转投海南房地产。

    显然，以浙商为代表的大量民间资本，不仅看到了海南地下的“金蛋”，也早就播下种子，只不过“国际旅游岛”让他们收获得更多、更快。

    去年12月，时代周报记者在海南采访时了解到，彼时凤凰岛仅计划推出一栋公寓，价格也在3.8万-5万元/平方米之间，但今年1月11日开盘，一下子推出两栋公寓，均价也接近了7万元/平方米。

    陈璐向时代周报记者解释：“由于购房者在前期认购时过于踊跃，一栋公寓不够卖，不得不加推一栋。”

    而浙江资本不过是海南“淘金”大军中的一支，目前国内一线开发商大部分已经或正准备进军海南，而更多的行业外资金也在向海南汇聚。海南省政府一名官员告诉时代周报记者，“国际旅游岛”就像吹响了财富集结号，来自全世界的热钱都往海南跑、三亚跑，三亚的楼市会有世界资金的强大支撑。

    海南国际化前夜

    “海南的房价目前还是合理的。”对于海南房价迅速推高的指责，陈璐向时代周报记者表示，“大家认为海南房价‘疯涨’，是因为海南房价本来不高，只不过是短期内涨得厉害。”陈璐说，海南国际旅游岛得到的是全国、全世界的关注，此前的房价与其国际化地位并不匹配。

    时代周报记者采访的很多人都与陈璐持相同观点。海南金达利筑地副总经理陈玉城认为，国际旅游岛规划的获批，对海南岛的发展是一个极大的加分，海南的房价“仍很便宜，长期持有是理性决策”。

    “国际上有权威的机构为三亚的顶级豪宅作过测算，27万元/平方米是其极限价格。”海南省的一位政府官员说，目前海南省可以充分利用中央给的政策，比如博彩业，可以在国内已经有的体彩和福彩基础上，进行创新，引进赛马或者国际大型体育赛事，而海南的免税岛已经在实施当中，“接下来海南的发展前景，可以用乐观来形容”。

    而首提“国际旅游岛概念”的中国（海南）改革发展研究院院长迟福林告诉时代周报记者，海南的设想就是建设一个内地香港，“目前来海南旅游的大多数还是国内的游客，接下来如果境外游客增多，放航权、免签证的政策也就水到渠成。这些都对海南的房地产业形成支撑”。

    “海南此轮房价上涨的真正原因，是供需矛盾紧张。”同样认为“海南房价合理”的胡楠木告诉时代周报记者，2010年海南商品房开工项目也并不多，随着越来越多的人对海南的认可，需求将出现“井喷”，“预期房价会一波高过一波”。

    而对于海南“疯狂炒房”的情况，胡楠木表示“有隐患，但并不是‘猛虎’”。“我不认为短期投机性炒房的占多数，”胡楠木说，“一个人买多套房的情况是极少数，以保值为目的的投资性购买才是主流。”

    “目前市场上有些数据是有问题的。”陈璐虽然承认“炒房客”存在，但并不认同那些“疯狂”的数据。他告诉时代周报记者，海南大部分开发商都在极力地减少炒房的可能性，以凤凰岛为例，要求购房者一次性付款，按揭比例则要求在50%以上，“目的是提高炒房的成本。”陈璐说，“把市场炒坏了对谁都不好，作为开发商，我们希望能够长期投资，长期回报。”

    “目前海南房地产市场正在经历一场‘阵痛’。”中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，随着未来海南国际旅游岛规划正式出台，海南的高房价和不正常的投资投机也将趋向合理。