国十一条对青岛影响比较小 楼市进入小观望期

    1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共分五部分，十一小条，简称“国十一条”。从去年12月以来，房地产调控政策密集出台，此前业界尚有对2010年调控政策的多种猜测，而“国十一条”的出台已进一步表明2010年政府稳定房地产市场的决心。

    政策频出 改变的是预期

    调控要动“真格的”

    2009年12月27日，国务院总理温家宝接受新华社独

    “国十一条”应当是上述调控思路的体现。从去年底召开中央经济工作会议以来，先后有部分终止二手房交易营业税优惠、出台“国四条”，到12月中旬又有五部委将土地出让金首付比例提高至50%，尽管政策频出，调控信号不断释放，但刚刚还身处“大牛市”的房地产业对于2010年调控政策的实效和走向仍众说纷纭。 1月10日，“国十一条”发布短短几天，预期正在发生变化，国内财经评论人朱大鸣称，“历来是政策市的中国房地产市场，相信在2010年并不好过。 ”。

    而青岛龙江工作室龙江在接受采访时评价，“国十一条”招招好用，政府调控房地产市场已非常成熟。

    国内著名地产评论人王智中则认为，此轮调控是动“真格的”，是对2007年调控中断的继续，目标就是要“稳定预期”

    抑需求 明确界定“二套房贷”

    对投机需求封堵坚决，对青岛影响比较小

    政策简述：根据“国十一条”，第二套以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

    青岛世联地产总经理张继东认为，青岛楼市存在的投机行为较少，首付比例不低于四成，对购房者影响不会太大，这条政策主要针对一线城市的投机行为和不规范的市场操作。对青岛直接影响小，间接影响并非没有，一线城市对青岛有标杆作用，当一线城市市场波动时，青岛市场也会随之变化。

    此外，王智中撰文分析，“国十一条”十分明确地界定了二套房贷首付，以家庭为计算单位，一律采取40%首付，并且没有再区分“改善性住房”这一概念，这表明国务院抑投机的态度十分明确，并且堵住了一些借改善之名，实则享受首套房贷优惠的漏洞。

    另外，有专家分析，“国十一条”没有提及二套房房贷利率要在基准利率基础上上浮10%，只是强调“贷款利率严格按照风险定价”，这在实际操作中仍有很大空间。

    促开发 扩大市场供应

    何为“捂盘”尚需进一步界定

    政策简述：“国十一条”指出，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；由住建部会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行业的查处力度；国土部加强对闲置土地的调查处理，严查囤地、炒地行为。

    对此，龙江认为，国家对房地产调控的布局从去年上半年已开始，第一步国家加大了土地供应，据近期报道2009年中国土地出让金总金额达15000亿元，创历史新高。土地供应加大，为今后几年商品房供应提供了先决条件。

    紧随其后的是国土部门督促房地产企业尽快开发，比如本月8日，上海市规划和国土资源管理局宣布，将于近期收回或督促开工8幅闲置土地，并将进一步加大对闲置土地的预防、处置力度。再如广州市国土房管局年后表示，《广州市闲置土地处理办法 (修订草案)》即将颁布实施，新办法明确规定，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。

    第二步是清查捂盘行为，并要求明码标价，形成现实的市场供应量，“捂盘”已明确定调为违法违规。

    “国十一条”明确指出“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单人理预售许可”。从青岛实际情况看，2007年国内大型地产公司入青，引入了一次一两个单元、一两个楼座“小开盘”的营销模式，市场处在“饥饿”状态，目前这种售楼方式在青岛已被广泛效仿。

    “小开盘”算不算捂盘，本地尚无界定，因此对捂盘行为查处的前提是要有地方细则。比如上海2007年就曾规定，“如果楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。 ”

    防“热钱” 阻击场外资金

    政策简述：有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场。

    这可以说是中国房地产久别重逢的“限外令”。对此，张继东认为，“热钱”主要集中在一线城市，对青岛的影响不大，政策本身有警示作用，让场外资金谨慎入场。

    张继东认为，“国十一条”的主基调还是保证刚性需求，对投资、投机影响大，抑制二套房需求。

    龙江则认为，新政策不是打压价格，而是达到市场供需的平衡。

    根据以往经验，国家出台调控政策后，一般会有地方性细则与之对应，成效还要看具体执行和各地情况。尤其要指出的是根据“国十一条”， 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。