山西经适房变身商品房 开发商借划地获利过亿

    作为经济适用房立项的吕梁市岚县县城内的滨河小区，被列为岚县县委、县政府2008年为百姓办的十件实事之一，为此，滨河小区还得到过山西省、吕梁市的资金支持，没想到一年之后，这个以经济适用住房名义取得划拨土地的小区，摇身一变成了商品房。

    吕梁市另外一个小区枣林苑小区的身份却在经济适用房和商品房之间变来变去，最后只补交了82万多元，还就拿到了商品房的准生证，吕梁市有关部门在出具的一份报告

    山西吕梁：经济适用房如此变戏法

    国家发改委、国家统计局本周发布了最新房价统计结果，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，这已经是房价连续五个月环比上涨。商品房价格重拾升势，加大保障性住房供应，以平抑房价的呼声也再度升温。然而，我们的记者在山西吕梁市却了解到，从2005年以来，当地共下达经济适用房计划200多万平方米，至今只落实了五分之一，并且几乎没有向社会公开发售。吕梁本来就不多的经济适用房都去了哪儿呢？

    以经济适用住房名义取得划拨土地的小区却摇身变成商品房

    这里是吕梁市岚县县城内的滨河小区，公告牌显示，小区属于经济适用房建设项目，规划总用地10.55公顷，总建筑面积128420平方米，住宅面积102126平方米，2008年开始建设。然而在公告牌上，记者有了一个意外的发现，这个小区最小的户型总建筑面积也有88.69平方米，最大的竟达到了174.32平方米，根据建设部、国家发改委等七部委2007年颁发的《经济适用住房管理办法》，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，那为什么这所有的户型都超过了国家规定标准呢？这又是一处为什么人开发的经济适用住房呢？记者来到了当地房管部门。

    记者：“你们那个局长呢？你联系一下，我们是中央电视台的，到这来有一个采访的事和他沟通一下。”

    吕梁市岚县房管公司工作人员：“局长啊，这个你看，局长是啊，你看这个。”

    吕梁官方网站显示，滨河经济适用房项目由岚县城市建设综合开发公司承载，企业法人是程永平，记者在岚县房管公司了解到，房管公司的经理正是程永平，然而，记者多次联系程永平，却始终没有结果。官方网站同时显示，滨河小区是岚县2008年为百姓办的十件实事之一，由县发展和改革局发文立项，记者随即来到了岚县发展和改革局。这里提供的2009年上半年工作总结显示，滨河小区确实是经济适用房建设项目，但负责人并不愿透露更多的信息。

    山西省吕梁市岚县发展和改革局班子成员纪检组长刘奇珍：“这个我怎么说呢，我就不清楚这个事情，确实不清楚。”

    根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房建设用地以划拨方式供应，经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，记者又来到了岚县国土局，土地资源股负责人告诉记者，滨河小区总占地面积有100多亩，原来都是林地，开发搬迁成本极低。小区设计开发住宅900套，总投资约1．28亿元。

    山西省吕梁市岚县国土资源局土地资源股负责人：“他整个一个大的规划。”

    记者：“是一个项目？”

    山西省吕梁市岚县国土资源局土地资源股负责人：“一个大的规划，县里面整个那一片规划里都是住宅。”

    那么滨河小区是通过什么方式取得这100多亩土地的呢？岚县国土资源局的一位负责人给出了这样的回答。

    岚县国土资源局纪检组长兰俊秀：“我听说好象是一开始它就是经济适用房，后来说是怎么说的来，反正是后来是改成商居房还是咋的。”

    为什么一开始是经济适用房用地，现在又要改成商品房用地呢，岚县滨河经济适用房小区到底隐藏着什么样的秘密，面对这个问题，所有的相关部门负责人都选择了回避。而在滨河小区施工现场，一位当地的建筑商向记者透露，这个小区确实是按建设经济适用房取得的土地，但实际开发的却是商品房。

    建筑商： “以经济适用房的名义征的这个土地。”

    记者：“手续有吗？”

    建筑商：“手续没有批下来，可能也没有，征地手续没有办下，没有办就是把这个地方就卖给开发商了。”

    这位建筑商透露，在以经济适用房立项后，当地房管公司通过划拨方式，取得了100多亩土地的开发权，然而，从动工开始，整个小区就没有一套按照经济适用房标准建设的房屋，设计得全都是超标准的商品房。在岚县，同样地段每亩土地挂牌出让价格已经达到了160万元左右，但开发商取得这块土地付出的价格不到十分之一。

    建筑商：“这个土地一片就能卖2500元。”

    记者：“我知道，就是征地的时候。”

    建筑商： “征地的时候，他卖给开发商就是一平米240元。”

    即使是这每亩十来万元的补偿费，开发商也没有给到失地农民手上。

    记者：“给了多少？”

    滨河小区附近村民： “还没有给。”

    记者：“还没有给，不可能吧？说是一亩地给了好几千好几万？没有？”

    滨河小区附近村民：“没有。”

    这位建筑商透露说，通过土地划拨，开发商凭空就获利一亿元以上，而就在记者调查期间，开发商正试图改变土地用途，将滨河小区用地由划拔转变为出让。这位建筑商还向记者提供了这样一份出让公告，公告显示，当地国土部门准备以挂牌方式出让滨河小区国有建设用地使用权，出让用途为商居综合用地。那么建筑商所透露的是否是事实呢？几经辗转，记者打通了岚县国土资源局局长崔海海的电话。

    记者：“那个地是不是经济适用房？”

    山西省吕梁市岚县国土资源局局长崔海海：“现在，过去是，原来计划是说经济适用房，现在不是。”

    记者：“为什么会这样呢？”

    崔海海：“这个东西我也说不清楚，原来那是经济适用房。”

    记者：“你们是国土资源局你还说不清楚？”

    崔海海：“哦，现在不是了，现在不是了。”

    房产身份在经济适用房和商品房之间变来变去

    作为经济适用房立项的滨河小区，被列为岚县县委、县政府2008年为百姓办的十件实事之一。为此，滨河小区还得到过山西省、吕梁市的资金支持。哪想到一年之后，这个以经济适用住房名义取得划拨土地的小区，摇身一变成了商品房。而在吕梁市另外一个小区，也上演了一幕狸猫换太子的活剧。只不过，这回是商品房变成了经济适用房。

    这里是位于吕梁离石区的枣林苑小区，小区共有十七幢建筑，能容纳居民上千户。2007年，这里迎来了第一批住户，然而在拿到房产证后居民们才发现，用商品房价格购买的房屋，办下来的是经济适用房的房产证。

    吕梁市枣林苑小区业主委员会副主任牛润有：“买房子订合同的时候，它是订的商品房，我们出钱是出的商品房的钱，最后一次下来的，第一次下来的那个房产证是成了经济适用房了，所以人们就感觉到不对劲，就跟他们就交涉这个事情。”

    在和开发商交涉中居民们才知道，枣林苑确实就是经济适用房建设项目，开发商吕梁中房房地产公司通过划拨方式取得土地后，篡改了建设规划，私自进行了销售。

    牛润有： “经济适用房它是利润不超过3%嘛，它这现在都那个3%，30%都多。”

    这是当地给开发商划拨土地的批复通知，从通知可以看出，枣林苑小区总建筑面积11.8万平方米，住宅面积近10万平方米。批复要求，90平方米以下户型不得低于总建筑面积的71.16%，但相关部门调查发现，实际建设中，90平方米以下的户型只有32%。山西省物价局明确要求，吕梁市经济适用房销售指导价格应在1100元每平方米，实际销售中，销售均价达到了1496.8元每平方米，每平方超过销售指导价将近400元，保守估计开发商多获利4000万元。居民们说，购房者来自吕梁十几个区县，根本不具备购买经济适用房的资格。

    牛润有： “因为这里边卖的这个对象是有13个县，大部分是农村，这个经济适用房就是它的这个销售对象，就是本市的，本市的这个城市户口的，这个对象是中低收入水平的，它这个，我们这个小区它就是，我们这个13县基本上都有指标，还有我们吕梁地区，吕梁市以外的也有。”

    当地提供的一份调查报告也承认，对经济适用住房管理存在思想认识较为模糊、理解政策不够周全、审核把关不太严密的问题。2008年6月，居民们被告知，在补交了土地出让款后，枣林苑小区由经济适用房用地变更为普通商品房用地，居民们的房产证也变更成了商品房产权。《经济适用住房管理办法》明确规定，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发，那这又是根据什么进行的土地变更呢？吕梁国土局相关负责人承认，这确实是在违规操作。

    记者： “按道理是不应该（变更）？”

    吕梁市国土资源局土地利用科科长问林旺： “不应该，不应该，它就按照商品房补办，因为这个事情，牵涉那么多，为了国家的形象，稳定人心。”

    记者： “就是违规做的这样的处理？”

    问林旺： “可以（这么说），我具体怎么说我说不清，这都是由政府组织去做的，我们没办法。”

    而在这份出让通知中，记者还注意到，枣林苑小区总共占地53853平方米，开发商只补缴了土地出让价款82.8万元，也就是说，每平方米只补缴了不到16元钱，就将无偿划拨的经济适用房用地转变成了商品房用地。

    问林旺： “因为当时我们政府有个报告，调研报告，说它税额比较少。”

    记者：“5万多平方米才补交了80多万块钱就漂白了？”

    问林旺： “对。”

    居民们告诉记者，在变更完土地性质后，开发商吕梁中房房地产公司如今已是人去楼空，而就在离开前变更房产证时，这家公司还以补交面积差价款的名义，从居民们手中又收取了一笔费用。

    牛润有：“它是又让我们的每一户，又在原来订合同时候的平米（基础上）又大了，最小的是少的是加了是2.6（平方米），多的是加了3.06（平方米），它这个钱算下来，算的300多万元，它经济适用房变商品房的时候，出的土地补偿金是82.8万元，它这样算下来，它又多占了200多万元。”

    吕梁市有关部门报告中提到，市区经济适用房管理非常混乱

    枣林苑小区的身份在经济适用房和商品房之间变来变去，最后只补交了82万多元，还就拿到了商品房的准生证。而在吕梁，搭上经济适用房这趟便车的，还不止商品房这一个乘客。难怪，吕梁市有关部门在出具的一份报告中提到，市区经济适用房管理非常混乱。

    这里是离石区的一处小区，小区有六栋楼房，有些居民已经入住，大部分还在装修，这的居民向记者透露，这里是当地财政部门的内部集资房，用的却是经济适用房的划拨用地。

    居民： “听说他可能是当时批的土地手续是经济（适用）房。”

    这位居民说，小区是去年才竣工交付使用的，一共有200多套。他居住的房屋是117平方米，这是面积最小的户型，房屋最大的能达到150多平方。

    记者： “购买时内部买是花了多少钱？”

    居民：“每平方米是1500块钱。”

    记者：“那你这个房子现在在市面上能卖多少钱？”

    居民：“（117平）能卖40多万。”

    根据《经济适用住房管理办法》，单位集资合作建房是经济适用住房的级成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房，单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。那么这个小区是否是用经济适用房用地建的单位集资楼呢？当地财政部门并没有接受记者的采访，但相关负责人解释说，职工们在小区里的住房是集体团购的。

    吕梁市财政部门相关负责人： “哪个房地产公司我一下也说不清楚。”

    记者：“购买时花了多少钱？”

    吕梁市财政部门相关负责人： “你具体的到房地产公司了解一下。”

    在吕梁市国土局，记者查到了这个小区的相关资料，资料显示，小区立项时是经济适用房建设项目，土地是由国土部门划拨给吕梁市住宅信用合作社，国土部门的批复明确要求，严格按照约定用途和城建规划条件使用土地，不得随意改变用途，那么划拨土地上怎么建起了集资楼呢？记者找到了吕梁住宅合作社，虽然是办公时间，这里却空无一人，相关资料显示，吕梁住宅信用合作社主要任务是面向吕梁市各单位干部职工，通过合作形式，多方筹集资金兴建开发住宅小区，那么这处经济适用房小区当初是如何销售的呢？

    吕梁市房地产管理局办公室主任冯卫东：“原来我们吕梁市这一块就没有房地产管理部门，（后来）合并双方（市、区）的，当时合并双方（市、区）我们也是一个事业单位，也是属于一个二级局，我们的职能还没有完全明确，真正意义上的明确让我们房产局管这一块，是去年，也就是2008年7月份，市政府才正儿八经明确了。”

    冯卫东说，由于职能不明确，直到2008年下半年，当地房管部门才正式介入经济适用住房的管理，而在此之前，对经济适用住房的销售根本无能为力，类似枣林苑、住宅合作社开发的经济适用房项目等，他们只能被动接受即成事实。房管部门一位工作人员私下透露，吕梁市全市有无房户2000户，人均居住面积不足4平方米的特困户2600户，居住60年以前老房子需拆迁的1200户。另一方面，2005年到2007年，吕梁市下达经济适用房计划205万平方米，至今只落实23%，绝大多数还是单位集资房，面向社会公开出售的经济适用房几乎没有。

    冯卫东： “你看，立项是发改委立的，土地是国土部门审的，规划、设计这些是建设部门审批的，我们国产在这个，那到你们这儿，到我们这儿，我们这儿只是给人家办理产权证，权属登记。 ”

    记者：“那你如何控制他，保障他的销售对象，不能给那些符合条件的住户呢？”

    冯卫东： “这个问题，你像，就是成立住房保障办之前，也没有明确是哪个部门具体负责这方面的事情，因此我们也很难把握。”

    那么建设部门又是如何进行监管的呢，吕梁市建设局拒绝了记者的采访。而在枣林苑、吕梁住宅合作社的相关批复上，记者都注意到了这样一句话，项目竣工后，及时向国土资源局书面申请复核验收。

    吕梁市国土资源局土地利用科科长问林旺： “你改变用途，你经济适用房，我们讲住宅，他都叫住宅，他修房子，修的是经济适用房商品房，你如果经济适用房转变为商品房我现在没办法处理，国家不允许你转变，你转变了，我们没办法处理，你说我给它拆了，只能拆了。”

    记者：“但实际不太可能拆？”

    问林旺： “不太可能拆。”

    国土局相关负责人告诉记者，对于国土部门来说，如果开发商改变经济适用房土地用途，用于修建别墅或商业设施，国土部门相对容易监管，而对于随意篡改规划，修建商品房，并擅自进行销售，国土部门也无法进行有效监管。

    吕梁市国土资源局纪检组长金宁： “这个只能是说，有关部门加大管理力度，第二个是这件事情应该是阳光操作，哪一些人你有资格做，那我不是讲，在国土资源报上，不是很多地方就登出来了嘛，你谁有资格？那公司，公司以后，大家阳光作业就对了，这样就解决问题。”

    半小时观察：让阳光照进经济适用房

    作为国家住房保障政策最重要的支柱之一，经济适用房关系千家万户的切身利益，也是社会公平的重要体现。近几年，各地以“阳光操作”为目标，对经济适用房的准入审核和监督管理一直在不断强化。遗憾的是，武汉的“六连号”事件、郑州的“经济适用别墅”、北京重庆大量经济适用房出租接连曝光，以及刚才看到的山西吕梁市经济适用房乱象，都揭示了经济适用房在一些地方变了味，距离真正需要它的老百姓还有一段相当的距离。

    经济适用房面向低收入群体的保障性住房，它最大特点就是便宜。按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房的建设用地应由地方政府以划拨方式供应，售价中不包含土地成本；另一方面，开发商的利润不得高于3%。对于经济适用房的申购、分配和转让，各类法规也都有着明确而详细的规定。应该说，经过十多年实践，经济适用房的建设分配制度已经比较完善，只要各个环节都遵照执行，完全可以确保它时时刻刻都处在阳光下。然而，一些地方却是打着经济适用房的旗号，暗箱操作，谋取私利，这才是让经济适用房变形的症结所在。

    而那些借经济适用房之壳，牟商品房之利的行为之所以胆敢冒天下之大不韪，很大程度上就是看准了相关法规没有建立严厉的惩罚措施和纠错机制，房子建起来不能再拆，房子卖出去不能再退。怎么样让经济适用房真正落在百姓手里，除了细化已有的建设分配监管制度，看来还得强化具有约束力的法律手段，才能把经济适用房推回正轨。

    无论为了房地产市场的健康发展，还是为了住房保障制度的公平合理，我们都需要建设更多的经济适用房，让安居不再是遥不可及的梦想。而只有保证了相关法规制度的权威性，良好的愿望才能变成现实。