优秀律师网上面对面：薛继武律师谈房地产法

    薛继武律师：首先，你们家超出原批准面积建房是不对的；其次，土地管理部门的处罚应当符合法律规定，否则也是错误的；3，不给开具罚款收据是严重违法的行为。你可以提起行政诉讼，但请注意不要超过法定的起诉期限。

    网友aoyunlaile：薛律师，您好，我奶奶家是一亩地的老院子，20年前我和我叔家都分家单过，搬到了另一个地方，每家只有三分地，现在家那边要拆迁，我家在老院子没有房子，而我叔家有，请问：那我家能得到土地使用权的补助吗？

    薛继武律师：一般情况下是不能得到土地使用权的补偿的，因为土地不是公民的私有财产。

    留言板：我08年12月18日从中介公司手里租了一间房,合同上写的租期是09年2月1日到10年1月30日,让我把12月18日至2月1日这段时间的钱交给他们中介,然后再缴四个月的房租,可是现在住了还不到一个月中介公司就说房子要被银行收回,让我们搬出去,这样的情况中介公司是不是违约,是否应该按合同上的内容赔偿我们200%的违约金.

    薛继武律师：如果中介公司没有告知房屋已被抵押或查封，你可以按合同约定追究中介公司的违约责任。

    网友fzh2007：薛律师：房屋拆迁后，该房屋的公共部位维修基金如果没用过或有结余，请问该基金按规定应属于谁？如属于房主，该如何提取？ 谢谢！

    薛继武律师：该基金属全体业主所有，你可向掌管维修基金的部门或单位主张权利。

    留言板：我有套商品房转卖别人预卖金额30万，不过买家说先给10万元！还有20万元明年上半年给款，款结完后在过户！如果中途或没有在预期给款发生什么法律纠纷，我要怎么样才能保护我的合法权力和利益？

    薛继武律师：属房屋买卖纠纷。你可以按合同约定拒绝协助过户，同时可以向买受人主张其预期付款的违约责任，也可以依法解除合同。

    留言板：您好！我向您咨询一件事。亲生父母把家产分给两个儿子每人一处房，有分家单作证。不久母亲去世，父亲的户口所在地是老儿子的房，而且户口簿上的户主是父亲的名字，老儿子的户口没在这个房子上，这个房子是农村住房，没有地契和房产证。父亲又娶妻，有结婚证，户口迁入父亲的名下。请问：继母拥有房产吗？如果父亲先走了（去世）继母拥有居住权和房产吗？请您在百忙之中给我回复。谢谢！

    薛继武 如果该房不属违章建筑，应当按分家单确定的权属对待。因权属是你父亲再婚前处分的，不属于其再婚后的财产，你继母不应有房产份额，依法你继母也没有居住权和房产的继承权。当然，你们看在你父亲的情面上让你继母继续居住，那是自愿行为，法律不予干涉。

    留言板：私家外出的过路旁，有人建房时，2楼阳台外出，遮到路面上方35米处。一般情况下，不会影响过往。但屋檐滴水是滴在路的中间（路宽是2M）。我担心，以后时间久了，他还说我是走他的屋檐下经过，随时都能说地皮他所有。请问我是否可强行不让他出阳台？

    薛继武律师：如果所建阳台没有经过规划部门批准，你可向规划城管部门举报。无论如何历史形成的道路，建房人无权阻止你的通行。

    网友管辖权异议：律师您好，我在2006年买了一处商铺,合同规定双方签署房屋交接书90天内办理办理房屋产权证,房屋交接书是在2007年8月份签定的,距今已超过一年,根据<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十九条 商品房买卖合同约定或者<城市房地产开发经营管理条例>第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,出于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.于是我于2008年12月提出诉讼,法院受理了此案,但是在开庭之日马上要到了的时候,法院通知我取消开庭日期,原因是被告提出管辖权异议问题,法院的书记员说:＂被告故意拖延时间＂合同上＂特别告知＂里面分明写着:双方履行合同发生争议的,可选择向不动产所在地人民法院起诉,也可以选择向仲裁委员会申请仲裁.而我当时就是向不动产所在地的人民法院提起的诉讼.

    请问如果被告滥用诉权来故意拖延时间,我应该怎么办呢?我想申请财产保全,但是财产保全需要担保,而我又没有能力提供这个担保,当时买这个商铺的时候是一次性付的款,亲戚朋友都借遍了,除了财产保全和先予执行,还有没有其它的应对措施呢?

    薛继武律师：1、你说得没错，受案法院具有管辖权，但是提出管辖异议是法律赋予的权利，必须依法予以裁定后予以确认。2、财产保全的担保可以利用你所买的房屋担保，合同和购房付款凭据可以说明，你可以借一个房产证担保。

    留言板：甲方在十年前把一亩的土地产权和房基120平方米买给乙方,甲方现在想违约,说土地是不能买卖的,就以这个说要拿回一亩地,我想咨询土地产权可不以可以买卖

    薛继武律师：土地使用权未经政府主管部门批准，严禁买卖。因买卖合同违法不具有法律约束力，因而也谈不上违约之说。无效买卖合同的法律后果是应当互相返还，并根据过错追究相关赔偿责任。

    网友YXYDE：我去年6月份在开发商那里买的期房95平方房款我交了一半合同是去年12月份交工可是1月份了刚盖到2楼今年是不能完工了现在房价也不稳我想退房他能给我退吗？不给我退怎么办？合同上写的遭遇不可抗御的原因；双方协商解决；今天合同已经到期了；我联系他好多次了；可是开发商根本不理我；我该怎么办？能不能去法院起诉他啊？

    薛继武律师：能不能退房要看合同约定，根据条款约定来确定逾期多久可以解除合同。显然，开发商已经严重违约，你的合同目的不能实现，你可以向法院提起诉讼，请求解除解除并可根据合同约定要求支付违约金或赔偿损失。

    网友wangxqciq：请问我爷爷在世时把他的房子先后立了两份遗主,第一份是把房子分给四个儿子,立的是一份证明,有一个人作证签字.他们是农村的那种房子,第二份遗主是分给一个儿子,写了一份证明,他签字,然后村委给盖的章,现在他去世了,房屋现在要拆迁,请问哪份遗主有效.

    薛继武律师：第二份遗嘱是有效的。

    网友海逸苯苯：地方下文征收，却拒不出示国家征收的国务院批准文件，也就是说，他们拿不出表明是合法的国家征收的证据，那是否可以说这个征收是非法的！被征收人完全可以置之不理其征收行为而要求开发商继续履行原合同。

    薛继武律师：并非所有的国家征收都需要国务院批准，地方政府可以在国务院授予的权限范围内进行征收或者征用，但是不管什么样的征收都需要政府批文。

    网友海逸三火：国家征收土地及地上建筑物，对尚未交工的商品房权属问题如何界定，尤其是政 府部门提前干涉，口头命令开发商停工造成的无法按期交房，逾期无法领取房产证的房屋权属问题如何界定，这成为青岛海逸豪园度假城购房者面临的严重问题。请教律师，我们如何维权？

    薛继武律师：如果是依法预售，由开发商向购房者承担责任，开发商再向政府要求赔偿相关损失，但前提是合法征收导致。

    网友冷眼观海：哪级政府有征用土地和征收住房的权限？越权征用应该承担什么责任啊？

    薛继武律师：征收是有条件的，必须是为了国家或者公共利益，县级以上政府就可以依法进行征收或者征用。越权征用属于违法，你可以向上级人民政府反映要求解决。

    网友冷眼观海：某购房者与开发商签订购房合同并交足购房款，购房合同在房管中心做了登记备案，由于该地政府没有按照规定及时开办房屋登记业务，致使购房者与开发商对所购房屋产权归属发生争议。这种情况下，如何确定房屋产权？

    薛继武律师：既然你已经交付了房款且在房屋管理部门备案，那么你购买的房屋就受法律保护，所有权归你所有。

    网友冷眼观海：海逸豪园涉及《土地管理法》《城市房地产管理办法》《物权法》《房屋登记办法》《合同法》等若干法律，是对律师职业水准的全面检验，而且还涉及政府依法行政问题，专业而敏感。看你敢不敢回答。

    薛继武律师：你提到的问题比较复杂，时间有限，无法一一详细回答，你可以打我的电话进行详细咨询，我的电话是82075777.

    主持人 由于时间关系，薛律师不能一一回答网友的全部问题，如有进一步的问题，请致电82075777，向薛律师咨询。