家住青岛市四方区的居民王文林一家今年心情不错，作为长期受到住房困扰的低收入家庭之一，他们今年将享受到廉租住房的“待遇”——而此前，这样的廉租房只面向城市最低收入家庭。上个月，王文林向街道办事处递交了申请并已被受理。

　　同样心情不错的还有李沧区的阚润泽一家。作为一个在廉租住房“扩容”后也因条件不够而享受不到廉租住房“待遇”、但又确实无力购买经济适用房的低收入家庭，今年也对住房的改善有了更切实的盼头——青岛市今年7月份开工建设的第一批租赁住房就是专为他们这种家庭提供的。

　　廉租住房“扩容”、租赁住房建设——作为一项富有创举意义的住房保障举措，作为在保障城市低收入家庭住房供应方面的重大创新性突破，青岛率先在全国闯出了一条更加完善并覆盖到不同层面城市低收入家庭的住房保障新路径。

　　廉租住房制度“广覆盖”的创举

　　2007年6月20日，一项有关住房保障的“新规”正式向社会发布：自即日起，青岛市对市内四区廉租住房保障范围实施“大扩容”，将保障对象从过去的低保家庭扩大到家庭人均月收入在最低工资标准线以下、人均住房建筑面积10平方米以下的住房困难家庭，也就是比最低保障家庭收入高不了多少的低收入家庭。廉租房保障标准也同时提高——从10月1日起，市内四区廉租房保障面积标准调整为家庭人均住房建筑面积12平方米，租赁住房补贴的租金标准调整为每月每平方米建筑面积14元。

　　据悉，这也是青岛市实施廉租住房保障制度4年多来第二次主动扩大保障范围。与以前相比，此次扩容后，在家庭收入、人均住房标准和户口等申请条件规定上均放宽了不少。而根据2005年房管部门的调查数据，符合上述条件的市内四区低收入家庭约有14000户。

　　“这是一种既扩对象、又扩标准的‘双扩’，是青岛市在保障住房制度尤其是廉租住房保障制度上的一个创举。”市国土资源房管局副局长王其祥说。而就在这项“新规”出台之时，国家尚没有作出将城市低收入家庭列入廉租住房保障范围的硬性要求，全国所推行的廉租住房保障制度仍然只限定为最低收入家庭，也就是低保家庭。

　　此前，青岛市已经投入2000多万元，率先解决了市内四区人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭的住房问题，近4000户低保家庭或以资金补贴、或以实物配租等方式实现了居住条件的明显改善。

　　在作出年内廉租住房保障制度“扩容”的同时，市委、市政府明确提出了“四年解困”目标，即从今年起到2010年，由政府财政投入总计3.66亿元的资金，解决新“扩”进来的这部分低收入家庭的住房基本需求，其中包括投资1.9亿元建购廉租住房1000套，发放租金补贴1.76亿元。今年的投入是8000万元，这笔投入是过去四年青岛市在廉租住房保障制度方面总投入的4倍。

　　这决不是简单的一“扩”，而是体现了市委、市政府立党为公、执政为民的理念和改善民生、共享发展的科学发展思路。不仅如此，今年青岛市在多渠道增加廉租住房房源上也有一个创新，即将因杭州支路—鞍山路快速路建设而腾空的两侧居民楼房部分予以保留，拿出400多套住房由政府出资实施高水平的设计和改造，用于对廉租住房的实物配租。这在住房用地日趋紧张的城市里，找到了一个有效增加廉租住房实物供给量的“捷径”。

　　在市区实现廉租住房扩容的同时，青岛市今年也加快了廉租住房向农村地区的延伸和覆盖。如今，青岛市郊三个区和五个县级市也全面实施了廉租住房保障制度，率先在全国实现了廉租住房保障制度的全覆盖。

　　全国第一个租赁住房项目的创举

　　这是全国第一个租赁住房建设项目。

　　今年7月11日，位于青岛市市北区河马石村的租赁住房项目正式动工，多达2745套的小户型的租赁住房进入紧锣密鼓的建设之中。据了解，这一项目预计2009年1月建成交付，目前有关部门正在抓紧制订具体的租赁政策。

　　这是一个政府财政直接投入5亿元，加上土地收益的让渡、总投入达到8亿元的租赁住房项目，在青岛市住宅与房地产业发展史上，如此大的“手笔”还是第一次。

　　市建委副主任、市房地产开发管理局局长单强炜向记者解释了这一“大手笔”的背景：在前两年进行的全市住房调查中，我们发现有一批不在廉租房保障范围之内而又无力购买经济适用房的低收入家庭，作为住房保障政策方面的一个“盲区”，这部分家庭的月收入比廉租住房保障对象多不了几块钱，称得上是“准最低收入家庭”——因为有政策标准，他们既享受不到廉租住房，又的确没有能力自我实现住房改善。而改善这部分家庭的住房困难，就成了市委、市政府推出并实施租赁住房建设举措的出发点。

　　这一崭新的住房保障制度的创新意义在于，它不仅仅解决了一个特殊群体的住房困难问题，更因为它的出现，使青岛在解决城市中低收入家庭住房困难方面实现了无缝隙的链接，青岛也因此率先在全国建立起一个以廉租住房、租赁住房为主体，经济适用住房和普通（限价）商品住房为补充的保障性住房供应保障体系。

　　在这一体系下，普通商品房可以为中等收入家庭提供住房，低收入家庭、最低收入家庭则有经济适用住房、租赁住房、廉租住房的保障，可以基本满足低收入家庭解决住房困难的愿望。此外，这种保障方式的推出，还有助于引导群众改变住房消费观念，对于住房建设的发展将会产生深远的影响。

　　更难能可贵的是，在河马石租赁住房建设的具体实施过程中，青岛市开创了“政府主导—企业代建—政府管理”的保障性住房建设和管理的新模式。

　　这种政府主导建设租赁住房的模式，可以有效避免完全市场化所带来的成本高、管理难等弊端。在河马石项目的实际运作过程中，由于将纳入开发的地块分为四类——村庄经济发展用地（含商品房建设用地）、村庄改造补亏用地、拆迁安置用地和租赁住房建设用地，既保证了租赁住房建设用地的土地供应，又保证了村庄经济的可持续发展，同时还提高了政府资金的使用效率，也保证了代建企业的效益。

　　土地收益回馈保障性住房的创举

　　下大力气增加政府投入，已经成为青岛市今后几年在保障性住房建设方面的重要路径。

　　2010年前，市政府每年都要通过财政预算等渠道筹集资金，专项用于解决人均住房建筑面积10平方米以下、年均收入在城镇居民人均可支配收入线以下的2.77万户、不属廉租住房保障范围且无力购买经济适用住房的居民家庭的住房问题。今年的计划除了河马石租赁住房项目外，另外200多套租赁住房也在今年的旧城区改造项目中予以落实了。

　　“今年青岛市直接或间接投入到保障性住房建设上的政府资金已达到42.6亿元，这在全国也是少有的大气魄，是一种以土地出让收益回馈民生的创举，充分体现了青岛市解决群众住房难的决心！”市国土资源房管局副局长王其祥向记者说。

　　王其祥给记者提供了这样一个清单：2007年以来，在土地供应方面，青岛市预计市区全年以划拨或限价出让的方式，让渡土地出让收益约36.8亿元，其中租赁住房2.93亿元，经济适用住房5.15亿元，普通（限价）商品住房7.06亿元，旧城和城中村改造项目21.67亿元。同时，政府直接投入廉租住房和租赁住房建设共计5.8亿元，其中廉租住房8000万元，租赁住房5亿元。

　　在经济适用住房建设方面，今年新开工的经济适用住房项目14个，全部是以划拨方式供应建设用地。这些土地如果以招拍挂方式进行出让，政府可得土地收益约10.3亿元，扣除有关征地拆迁成本后的土地纯收益约5.15亿元，因土地以划拨方式供应，土地的收益全部回馈民生。而普通商品住房限定销售价格，实质上也是政府让渡了部分土地收益，本年度市区已供应的普通商品住房用地12宗，政府让渡的土地收益达到了7.06亿元。

　　正是有了政府土地收益的让渡民生，使得从今年开始的保障性住房大幅度“扩容”得以顺利全面实施，同时也有效地稳定了普通商品房和经济适用住房的销售价格。

　　保障住房建设高标准的创举

　　“对于廉租住房和租赁住房建设，要做到‘规模要大、质量要高、配套要全、标准要新’，同时，要做好周边环境建设，做到环境要美，将保障住房建设这一民心工程做好、做实，让低收入家庭租得起、住得好。”这是市委副书记、市长夏耕在前不久视察市区保障性住房建设时提出的要求。

　　虽然，从某种意义上来说，廉租住房和租赁住房只是作为解决城市低收入家庭住房困难的一种“周转房”，但是青岛市并没有降低对它的功能和建筑质量的要求。

　　“按照几十年不落后的标准建设保障性住房，确保住房的质量和使用功能，这既是一个责任政府的应有表现，也是对将来居住者的一种尊重。”市规划局一位规划专家说。正在河马石开建的租赁住房便是一个例证。该项目套型限定为套一和套二，套型平均建筑面积为50余平方米。合理的户型设计，简洁实用的装修，既满足了低收入家庭的居住需要，又节约了土地资源和建设成本，提高了财政资金的使用效率。

　　在各类保障性住房建设过程中，青岛市明确规定，所有项目都确保由有资质、有信誉、有实力的单位承担，努力建设“精品工程”。按照现代居住社区的理念，做到卫生、文化、学校、托幼、购物等服务场所齐全。针对青岛市人口老龄化的现状，许多保障性住房项目还充分考虑到养老院、老年人服务中心等社区服务设施，考虑到公交线路的布局，做到面积不大、简洁适用、功能齐全，实现经济适用低成本，真正方便群众。