新城运动引发又一轮商业圈地

　　“我们进入李村商圈已经半年多时间了，从目前来看，经营效果还相当不错。”巴黎春天董事长杨先荣表示。

　　众所周知，李村商圈多年来一直是北方国贸、维客、利客来三分天下，稳定发展，巴黎春天的

　　进驻并没有引发这里的混战，而是通过填补李村居住区扩大之后形成的商业空白让李村商圈更具吸引力。

　　近几年，随着李村、浮山后等几个大型居住区的形成，新一轮的商业圈地已经开始暗中发力，用不了多久，商家将完成在新兴居住区的全面布局，居住区也将全面升级为生活区。

　　而与以往不同的是，这一轮商业圈地完全是以城市居民区基本成型为背景的，这种基于市场需求为铺垫的圈地更加理性。

　　　依托居住区

　　“虽然我每天都要到香港中路的公司上班，但工作以外的生活空间都是以李村为中心的。”家住百通花园的王林表示，近几年，像他这样的城市居民越来越多。

　　随着城市居民区的扩大，今天，商业意义的李村已经超越行政意义的李村，甚至城阳的夏庄、丹山等地的居民区也都是以李村商圈为中心的，更何况与李村中心更为接近的百通花园了。

　　在李村周边已经形成了一个巨大的居民区，而这个居民区与其他居民区不同的是，尽管居民需要坐公交车到更远的香港中路一线上班，但他们的生活却完全是以李村为中心展开的。

　　这种居住效应引发的消费需求是相当庞大的，在这种背景下，商家的进入是不可避免的。而李沧区正是基于市民对居住和商业的需求，把政府整体迁移以腾出更多的发展空间，近期又计划把工业项目撤离出生活区。

　　据悉，在原李村公园区域，除了现有的利客来地下超市，未来还将有大型商业项目进驻，据传，对这里青睐有加的就是“万达+沃尔玛”这个商业大鳄。而近日更有几家商业企业捷足先登，佳乐家超市已经开始招兵买马迎接李村店的开业，家得购物广场也开始招商。

　　无独有偶，近年来人气颇旺的浮山后也是一个商家圈地的热点区域。从某种程度上来说，对于商业，浮山后的卖点更大。“首先，浮山后拥有20万人口，而且消费能力很强；其次、浮山后目前只有一个大型超市，存在更多的市场空缺，错位竞争之后压力相对会小一些。”市北区招商局相关负责人表示。可以相信，在未来一段时间，浮山后一定是政府招商的重点区域。

　　圈地更理性

　　1998年，青岛被国务院批准为允许外资零售企业进入试点城市，到2002年左右，青岛的零售业曾经进入一个疯狂圈地的阶段，佳世客、家乐福、麦德龙、普尔斯玛特等外资企业以及华联、家世界等内资企业几乎都是在瞬间就完成了在青岛的圈地。

　　对比以往，本轮圈地运动更加理性，无论是传言中的沃尔玛进驻李村还是理想中的利群进入浮山后，都是以强大的居民区已经成型为背景的，这种成型的居民区可以为这些企业输入源源不断的人流，而在商业里，人流几乎等同于现金流，在这种形势下，无论谁进入这些区域都具备成功的潜质。

　　“今天，商业巨头谨小慎微的发展是以惨痛的教训为代价的。”一位业内人士透露。而其所指的惨痛代价就是指2004年出现的青岛商业企业大面积倒闭的事件，2004年，佳世客市北店黯然关门，诺玛特资金链断裂引发倒闭。

　　在这场商业企业浩劫之中，最大的问题就是圈地的不理性，相对于今天以居民区为背景的商业圈地，当时的圈地完全为了圈地而圈地，普尔斯玛特更被认为是盲目复制，把超市开到高新区一带，不仅人气不旺而且经营业态也不伦不类，最后不得不关门。

　　在经历了上一次的大浪淘沙之后，商业企业大多稳扎稳打。易初莲花多年之后才稳步进入浮山后，因为缺乏必要的硬件，家电连锁企业至今还对浮山后遥遥相望。而对于李村，大多数“外来户”都在进行试探阶段。

　　这种理性不仅可以大大降低企业自身的投资风险性，而且对于居民来说也更合适，毕竟每个人都不希望自己家门口的商场天天“城头变幻大王旗”。

　　本报记者 门国锋