东部商圈：

　　“底商”投资展露“钱景”

　　底商指住宅或写字楼的一二层商业网点。以香港中路为轴心，向南北辅射形成青岛的东部商圈。这一区域写字楼、星级酒店品牌主力店林立，东部商圈蕴藏着巨大的商业前景。近观去年“六一”新政之后，东部商圈的底商投资与住宅 投资相比，同是房地产投资，底商却走出了一条更清晰、明显的上升曲线。

　　上周，市南区推出建设时尚闽江特色商业街区的规划，对所在区域的底商投资又是一个利好。据业内人士分析，至少在未来两三年，东部商圈的底商仍具有很高的投资价值。

　　底商价格悄然攀升

　　21世纪不动产青岛住邦店的刘好荣经理，近年来一直从事香港中路、南京路、闽江路、福州南路一线的二手商铺交易。他认为，去年房地产调控对住宅投资的抑制，反过来刺激了商铺的投资。目前，青岛东部在售的伟东·尚城底部商业网点——“1街区”，价格已达到了2.6万元至3万元。

　　刘好荣所面对的是一些中型投资客户，底商投资作为房地产投资的一种，仍是这类客户最佳的选择之一。

　　刘好荣举例说，南京路一处140平方米的底商，去年4月份出租，年租金14万，租期为3年；去年12月份，承租人经营不善，转租他人，租金涨到20万，租期10年。第二位承租人是投资型客户，他将这一底商于今年4月份转租，价格已涨到29.8万。

　　刘好荣强调，这一底商在2004年的年租金水平仅为9万元。

　　再看底商的销售价格，去年闽江路一线每平方米销售价格在1.4万元到1.5万元，而今年有的成交价格已涨到1.7万元／平方米。

　　从社区底商到商业街区的嬗变

　　在短短10年间，东部商圈化蛹成蝶，已形成集休闲、购物、餐饮、娱乐、商务于一体的多功能商务区，成为中山路商圈、台东商圈、李村商圈之后的又一商圈。阳光百货、家乐福、佳世客等东部商圈的主力品牌与散落在东部住宅及写字楼底部的商铺，形成众星捧月、交相辉映的局面。东部商圈高档住宅、写字楼、星级酒店众多，高端人群居住和商务往来频繁，人流、商流汇聚。东部商圈的消费者能力远远高于其他几个商圈，这在一些投资者眼中是无可争议的黄金商业圈。

　　目前，云霄路、闽江路、漳州一路等数条街道已逐步形成了装修、服装、餐饮等特色街区。这些街区的底商多依托住宅小区，开发之初仅仅作为服务于外部区域的社区底商，由于开发经验少，不可能对后期底商业态进行规划，商业配套设施有所欠缺，这些限制了后期的开发。

　　可喜的是，近期市南区政府正着手对整个街区进行规划，打造时尚闽江特色商业街区，整个街区被划分为时尚品牌区、魅力女人区、精品服装区等十个功能区。该项目的建设将进一步改造和完善道路、停车、灯光、广告、绿化等系统，提升整个街区的档次和品质，使整个街区彻底从社区底商的印迹中走出来，实现向城市商业街区的嬗变。

　　投资底商先做风险预估

　　显而易见，一段时间以来，东部底铺价格的攀升已超过了该区域商业规模的发展速度。虽然业内人士认为，投资客对市场反应敏锐，多做长线投资，不存在泡沫成分，但底铺投资动辄上百万，在未来数年的经营中风险无时不在。商机瞬息万变，前景难测，比如几年前，云霄路的餐饮业独领风骚，而时下，投资餐饮业首先考虑的是落户闽江路。

　　刘好荣分析，在东部选择一处商底要先看周边的人气，主干道是首选；其次，100平方米最适合，面宽在5－6米，投资总价在120万左右；同时投资商铺应密切关注政府的规划。

　　商业在种种理性的因素背后，仍然遍布着各种非理性的因素，周密的论断也无法准确地预见未来，有些非理性因素有可能是决定性的，因此底商投资应对风险有充分预估。(本报记者 张则涛)