在以往房展会上，天鸿购房超市销售天鸿集团项目的尾房；而今后七 彩尾房超市将专门销售淘来的尾房。

　　日前记者获悉，由北京七彩集团专营的北京首个专业房地产尾房超市已经进入准备阶段，将于3月18日开始试营业。目前已与近300个楼盘项目洽谈好合作销售方案。

　　在北京首个尾房超市挂牌之际，2月21日，央行发布2005年第四季度中国货币政策执行报告就指出，截止2005年12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，同比增长15.7%；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%.在商品房空置率不断上升的同时，如何及时消化尾房成为当务之急。北京七彩集团总经理邱朝敏看到这个消息之前，他们对北京房地产市场进行了研究调查，结果显示到2005年底北京的商品房空置面积已达到1000万平方米。“这些数据进一步证明目前京城房地产市场中尾房市场是非常巨大的，而七彩尾房超市就是建立于这样的基础上开始进入市场的。”邱朝敏表示。

    目前七彩尾房超市已经收集整理了京城上万个项目的尾房资料，并且与近300个楼盘项目洽谈好合作销售方案，同时还将由专业律师为购房人把关并办理按揭等相关手续。“目前我们收集整理的尾房资源已经达到上万套，主要是普通住宅，销售价在3000元/平方米———100000元/平方米之间，多数房屋销售价格一般为该房屋最后市场销售价格的8折左右。”邱朝敏说。

　　据邱朝敏介绍，目前他们的尾房来源有四个渠道，一是开发商没有卖出去的房子，这些房子因为设计存在“硬伤”所以销售不出去，主要在户型、朝向、楼层等方面有问题，比如楼层在设备层，或者是户型过大或过小等。二是工程商手里的房子，开发商由于开发资金不足，将一些商品房作为工程款抵给材料商、施工单位、园林单位等。三是抵押的房子，法院、银行、典当行等机构，都有大批抵押和典当的房子。四是开发商预留的好房，当时开发商预留下来准备卖高价的房子反而砸手里。

　　■业内观察

　　中介尾房淘金大多经营不善

　　尾房多集中在朝阳区，位置优越，但目前销售渠道欠专业

　　顾名思义，尾房是楼盘销售末期剩余的房屋，从经济学角度讲是潜在的房屋供给，隶属住房空置范畴，处于待出租或出售状态。早在2002年，首创金丰易居房地产经纪公司总经理杨春龙就曾组织京城16家房屋中介联手出售尾房。2003年9月，原天鸿集团旗下北京天鸿卓越房地产经纪有限公司开办了一个“天鸿购房超市”，该房屋超市主要是将天鸿集团旗下的一些尾房项目集中起来销售，实际就是“尾房超市”。一些房屋中介也曾尝试在尾房领域“淘金”，目前有些房地产中介公司依旧将尾房作为主要业务类型，但经营状况大多不尽如人意。

　　“目前居高不下的商品房销售价格给尾房进入市场销售提供了良好时机。”中原地产华北区域总经理李文杰分析认为，从去年开始京城房地产市场新开盘数量逐渐减少，随着新盘供应减少，购房者可挑选的新房数量也越来越少，尤其是目前不断上涨的高房价让老百姓不得不把目光转向尾房及二手房。

　　“尾房基本都位于成熟社区内，销售价格比最初售价要低，因此有些尾房也算是高性价比了。”北京宏济创业房地产公司副总经理毛炳辉表示。事实上，北京七彩集团在准备进军尾房市场之前，就有针对性地进行了一个关于尾房购买情况的市场调查，调查结果显示，北京朝阳区、海淀区、通州区等区域内房地产项目中尾房比例达40%，“近几年新建热销楼盘所剩尾房不多，但在上世纪90年代中后期，一些国有房地产企业建设的楼盘可能因为各种原因留下不少尾房，主要集中在朝阳区，如工体幸福一村西里、亚运村、朝阳北路附近。”毛炳辉分析说。同时有30%被调查者认为“如果位置和价格都比较合适，愿意选择尾房。”

　　在邱朝敏眼里，尾房之所以之前深藏于各个小区内没被挖掘出来，主要是目前没有一个专业的尾房经营单位进行系统梳理和经营。如果能建立一个畅通的渠道，把这些尾房通过合理计算其销售价格后，纳入房地产销售市场，完全可以实现出售的目的。

　　■专家视角

　　拓展中低收入者购房渠道

　　除通过政策倾斜为普通收入群体提供中低价位房屋外，“盘活京城存量房市场也是一个不错的渠道”首都经济贸易大学教授张跃庆教授认为，目前京城存量房市场中可以盘活的空置房数量很大，据北京市2005年房地产市场运行情况数据显示，2005年全市存量房交易7万套，成交面积712.5万平方米，同比分别增长23.1％和19.9％，而2005年全市存量房买卖平均价格为4286元/平方米。“显然，这类住宅的销售价格普通购房者是完全可以接受的，通过进一步盘活和加大存量房交易也可以满足中低价位购房者的购买需求。”因此通过销售这些属于存量房范畴的尾房对于抑制京城房价，尤其是解决一些中低收入群体的住房需求是一项不错的举措。

责任编辑 刘楠　　

　　李文杰也认为，虽然目前北京七彩集团开始进行专业尾房销售，但从之前的经验来看，除了专业公司进行经营外，还需要政府部门在政策上支持。“也就是说，政府部门在尾房销售方面可以出台一些相对倾斜的支持性政策，或者搭建一个信息交流渠道，这对于尾房经营公司和买卖尾房的购房者及开发商都有利。”