受宏观调控影响而笼罩在房地产业头上的黯淡色彩随着新春的到来正在逐渐褪去，代之以金光闪耀。

　　工行率先宣布今年将适度和有区别地增加房地产业的贷款投放，瑞信房地产私人股本部(简称“RECP”)与北京天鸿房地产开发有限责任公司(简称“天鸿有限”)签订合作协议，绿城、万达、华远地产等企业积极为上市 热身，一度让众多房企感到困窘的融资问题正在峰回路转、柳暗花明。

　　银行情归房贷
　　工行新闻发言人近日宣布，今年将适度和有区别地增加房地产业的贷款投放。该行有关负责人称，由于一些分行对政策落实采取从紧态度，去年在个贷投放上一直保持领头羊地位的北京、上海分行的个人住房贷款业务竟出现了负增长现象。今年，这两个地区的贷款投放量将有望增加。此外，根据总行已制定的房地产贷款政策，长三角、珠三角以及环渤海地区的房地产贷款也将有所增加。

　　不过，银行增加贷款投放并不意味任何开发商和个人都可以轻易获得贷款。工行就明令审贷部门要对客户资质以及楼盘的具体情况进行审查，对风险程度不同的客户相应执行不同的贷款利率以及贷款成数。

　　事实上，早在工行之前，农业银行已经开始增加对资质佳、实力强的企业的开发贷款的投放，房地产百强企业为其重点目标，万科、万通、阳光100、泰达等企业都得到其大额授信。

　　有分析人士认为，钢铁、电力、铝业等多种行业出现产能过剩现象，让银行不得不转移放贷目标、选择新的投资方向。房地产需求旺盛，经过宏观调控的市场趋于平稳，今年的国家经济政策又鼓励住宅消费，一直属于银行优质贷款品种的个人住房贷款业务和房地产开发贷款业务自然会再度受宠。

　　该信息的受益群体之一——房地产开发商闻讯并未如预想中那么兴奋，接受采访者多数对此表示谨慎乐观。一开发商的说法颇具代表性：“这是个好消息，但即便增加的房贷量很大，也不会像以前那样是个项目就能贷到款了。商业银行表现虽然积极，但审查起来依然会很严格，而且上头还会有中央的严密监管！”

　　基金动真格的
　　1月23日，天鸿有限与管理资产总额超过1000亿美元的瑞信房地产私人股本部(简称“瑞信”)经过严谨的谈判达成协议，成立北京天鸿永业房地产开发有限责任公司，共同投资开发位于北京市朝阳区农展馆南路团结湖附近、总建筑面积近7万平方米的一个地产项目。这是瑞信房地产私人股本基金在中国的首次投资，意义深远。

　　天鸿有限董事长柴志坤透露，瑞信是以股本金投入的方式参与开发的，首次投入总额为1亿元人民币，而不是有些媒体所猜测的6个亿。尽管外界评价引入海外基金付出的代价太大，柴志坤有自己的算账方法，他说：“作为有经验的开发商，我们完全可以凭借高效的管理、专业的开发，提高自有资金的内部收益率，我们算的是自己的账。至于合作对象，人家获得高收益的前提是也要承担一部分投资风险。一个开发期达3年的项目，潜在的政策风险、市场风险是不言而喻的。”

　　事实上，在项目开发资金之外天鸿有限更看重合作方的品牌以及对方将提供的其他金融支持。而按照国际基金的惯例，一旦选定合作对象且首次合作成功就会与之继续合作下去，发展成为长期合作伙伴。这样的结果应该也是天鸿有限所期望的，该企业的母公司天鸿集团刚刚和城开集团合并为首开集团，新的母体尚在重组中，天鸿有限自然希望尽快辟出一条稳步发展之路来。申请银行贷款受限太多，不确定的因素也不少，不如与境外资本携手。

　　除了天鸿有限，正在追求规模化发展的复地集团、首创置业都已进入和海外基金合作的初始阶段，希望依此扩充资金实力、实现规模扩张。各家企业对首个合作项目都非常重视，首创置业旗下的“爱这城”项目老总深感压力，对项目简直到了精雕细琢的地步。

　　联手海外基金，其实是很多期望加速扩张或拿下地却缺乏开发资金的企业盼望的融资渠道。但是，这些基金选择合作伙伴非常谨慎。促成天鸿有限与瑞信合作的基强联行投资管理(中国)有限公司的董事总经理陈基强介绍，基金通常要观察对方企业是否有一个对国际合作持鲜明支持态度的领导，是否是在并非急切需要资金的时候就开始寻求合作，是否拥有一个年轻化、国际化的团队，企业是否有着很高的透明度，这个团队或机构能否带来持续的收益而不只是单个项目的收益。

　　据悉，经过十几年来的观察与摸索，海外基金现已开始进入出击阶段，或参股，或收购出租型物业，或盯牢不良资产处置，选择范围主要集中在上海、北京两地。

　　融资多元化是必然
　　境内或境外上市，打通国内、国际融资通道，而不是只依赖银行贷款这一条渠道，这是很多积极谋求更大发展的企业的必然之选。

　　或许是受到富力在宏观调控当口依然实现成功上市的鼓舞，或许是为了缩短与万科、合生这些成绩斐然的老牌上市企业的距离，今年更多的企业加速上市进程，万达、绿地、华远等都在积极筹备中。

　　随着国际资本市场对中国房地产市场特点的了解不断加深，加上中国楼市持续繁荣、中国地产上市企业业绩显著，国内房地产企业在海外上市不再障碍重重，增加了有上市打算的企业的信心。

　　虽然银行仍将是房地产开发贷款的主要来源，但是房地产开发商须多方拓展融资渠道以降低资金风险、满足规模扩张的需要以及基本生存的需要，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。

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　　海外地产基金投资偏好揭秘
　　著名地产金融顾问机构——基强联行投资管理(中国)有限公司的董事总经理陈基强在接受记者专访时指出，海外基金进入中国地产业经历了三个发展阶段，从中可以发现其投资方向的变化。

　　第一个阶段是2002年以前，以麦格理、凯德置地为代表的基金进入中国，由于不被当时很容易从银行贷到款的本土开发商接纳，只好自己做了开发商。这个阶段的海外基金特征为：非美国基金，采取自主开发的形式，主要投资住宅，投资集中在上海。

　　第二个阶段是2002年到2004年，以摩根为代表，以参股方式投资国内开发企业，联合开发地产项目。这个阶段国内企业对于海外基金的态度是，好的项目不愿意给海外基金，愿意给的海外基金又不想接受，供求处于错位状态。这个阶段是海外基金与国内企业的“磨合期”，很多项目的合作商谈结果都是“不欢而散”。

　　第三个阶段是2004年8月以后，银行贷款紧缩的巨大压力令海外基金经历由被开发商视而不见到积极寻求合作的转变。始于2005年3月对房地产业全面的宏观调控，更成为了海外基金在中国投资转向的新节点。美国背景基金大举进入，基金对住宅兴趣大大减退，热衷于整体收购并长期持有出租型物业。北京继上海之后进入基金视线。

　　陈基强结合一份美国地产投资基金资产分布报告分析，大约70%的基金选择购买出租型物业、之后包装上市套利的模式，只有14%属于开发资金、以参股方式投向以住宅为主的房地产开发项目。目前进入中国的海外基金，主要来自美国、欧洲、新加坡和中国香港地区，机构数目已经超过100家。“今年最热的一定会是基金购买收租物业，这主要是因为香港的REITs市场能够让国内的物业成功上市。”陈基强说。