“地段、地段、还是地段”，是房地产开发的黄金定律。城市中心地段的形成，原来主要依靠长期自然发展。但是现在政府规划的作用越来越重要。因此，“规划引领地产”已成业界共识。

　　近日，上海规划局披露，在“十一五”期间，上海将按照“1966计划”重整城镇建设布局。

　　“1966计划”
　　近日，上 海市规划局总工程师徐毅松向上海本地媒体详细阐述了上海“十一五”规划中的“1966计划”，也就是四级城镇体系框架。

　　具体内容是：1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，将对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。

　　据徐毅松解释，上海之所以推出“1966”计划，一个重要目的就是消除城乡二元结构，通过梯级分布的新体系打破郊区发展与中心城区对立的概念。“1966”计划也是疏导城市人口的战略，实现人口向郊区转移。

　　从“一城九镇”到“1966”
　　相比北京，上海的实际面积要少得多，整个中心城区仅660平方公里。不过，建国后几次增加面积之后，现在上海的行政辖区面积共有6340平方公里，这是各届政府持续向郊区发展的结果。浦东改革发展研究院房地产研究中心主任李战军对记者说：“除了世博会外，上海未来发展的重点是在郊区而不是在市区。”

　　“一城九镇”建设是上海“十五”期间的一件大事，也是“1966”计划的前身。2000年，上海市确定10个市郊城镇建设试点镇。分别是：一城为松江区的松江新城；九镇，分别为青浦区的朱家角镇，嘉定区的安亭镇，金山区的枫泾镇，宝山区的罗店镇，浦东新区的高桥镇，南汇区的上海国际航运中心芦潮港新城，奉贤区的奉城镇，闵行区的浦江镇以及崇明县的堡镇。

　　在计划中，一个镇发展一个核心产业，比如嘉定的安亭镇发展汽车业。随着汽车城的建设，F1赛事的举办，嘉定的安亭镇，仅仅以镇的规划已经不足，现已发展成为嘉定新城。不过，规划“一城九镇”中，大多数并没有产业支撑所以发展缓慢。上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波认为：“一城九镇铺得太开，大多数镇产业并没有发展。”

　　这一问题也被上海政府高度重视。2004年11月，上海特意出台加快郊区发展的《规划纲要》，以推进郊区的“三个集中”方略，即产业向规模经营集中、工业向园区集中、农民居住向城镇集中，主要就是实现重点区域有成熟的产业，比如宝山的钢铁产业、金山的石化产业。徐毅松说，正是这个《规划纲要》的规划思路，初步形成了“1966”城镇体系的雏形。

　　新汉业不动产执行总裁赵云飞对记者说：“从‘一城九镇’到‘1966’，以产业带动区域发展的总体思路没有变化，是逐渐演变、完善和成熟的过程。现在，九个分城强化了产业发展。”

　　布局重整后的区域房地产
　　朱成纲对记者说：“规划对房地产的影响非常大，房地产炒作炒得就是规划。这次规划的变动对上海的房地产业中长期有重大影响。” 李战军则直接说：“这次规划调整，对房地产来说，还是利好的。”

　　事实上，对比“一城九镇”和现在“1966”中的九个分城可以看出其中的一些差别。首先，松江新城的“一城”的独特地位不复存在；其次，奉贤的由奉城调整为南桥，崇明的由堡镇调整为城桥；最后就是其他各区中列入“九镇”计划的城镇，在各区中的独特地位相对弱化。

　　今年松江房地产市场的变化，也反映出松江在规划中的地位。当初由于松江新城是“一城九镇”唯一的“一城”，并拥有上海唯一的一座佘山，地理位置也良好，因此颇为房地产界看好，吸引了包括珠江地产、复地等众多巨头企业的进入，成为一片房地产“热土”。

　　不过在去年开始的上海房价下跌过程中，跌幅最大的却是松江。由于松江大学城规模并不大，而且没有支柱产业，因此区域内的消费能力不足，配套又并不成熟，吸引不了区域外的消费者，加上供应量又很大，因此成为房价下跌幅度最大的区域。

　　正如朱成纲所说：“松江现在的地位不尴不尬，成为房价下跌最为厉害的区域，就是因为没有足够的产业支撑。”

　　另外，南桥、临港新城在“1966”计划中的地位有所上升，这两个区域在上海未来战略发展中有着重要的地位，房地产行业也更是日渐看涨。

　　崇明岛一直被看做是上海房地产业市场的“最后一块处女地”，其未来规划是要建设成为生态岛，重点发展旅游度假和户外运动产业、现代观光农业。因此，这次规划中，崇明的发展重点从堡镇调整为城桥新城，据悉，未来崇明县政府也将搬到城桥。

　　临港新城长期也为业界非常看好。新汉业的分析报告认为，临港新城是中国自深圳新城建设以来最重要的步骤，它将同浦东开发开放、世博会一起成为影响上海未来20～50年、甚至更长的城市进程。