龙江工作室总经理龙江：用“冰火两重天”来形容今年全国的房地产市场是最恰当不过的了。

　　一直热火朝天的房地产市场在新政实施之后，逐步进入了一个调整周期。其具体表现为大批炒房者退出市场；大量购房者持币观望，市场成交清淡，楼盘大量积压；很多城市的开发商由以前盖房子赚钱变为现在的盖房子赚房子。 2005年房地产市场在这个调整周期中不知不觉就要过去了，这就使得人们更加关注2006年房地产市场的走势。

　　我认为有两个因素将对2006年房地产市场产生重大影响：一个是政策因素；一个是市场因素。

　　这里所说的政策因素主要是指国土资源部、央行、税务总局等相关职能部门在2006年还要出台一些为新政配套服务的措施和政策。从目前情况来看，国土资源部正在进行的全国范围内土地市场治理整顿工作，不仅能进一步规范市场的交易行为，还将逐步完善很多城市的土地供应体系，以缓解很多城市存在的地荒现象。

　　央行在不断规范对地方政府和开发商贷款的同时，其金融报告中提出的取消商品房预售制度的建议仍将是2006年房地产市场关注的焦点；而国家税务总局在全国范围内征收二手房20％个人所得税的话，将在今后几年对一级市场带来巨大销售压力。

　　而市场因素则主要是指在目前调整周期中市场所出现的炒房者退出市场、购房者持币观望、期房销售不畅从而造成大量现房涌入市场，以及目前的房价尤其是边缘地区的房价难以被市场所接受等综合因素。

　　从2005年青岛的房地产市场来看，新政之后出现了两大变化，一是市场由供不应求逐渐变成为供需平衡或者是供大于求；二是大量的现房对于前期期房房价以及目前的房价造成很大压力。虽然市区内的楼盘供应量不是很大，但在边缘地区所开发的那些大盘们不仅在当地，就是以青岛市的实际需求来说也有点供大于求了。而这些楼盘的价格由于这两年涨幅过大也是造成供大于求的主要因素。

　　进入2006年以后，青岛市区内将在浮山后、崂山区、四方区、李沧区等多个区域出现集中开发集中放量的现象。在目前这种炒房者退出市场、广大购房者持币观望的情况下，这种集中放量的现象不仅对上述区域楼盘的销售带来压力，而且对青岛市边缘地区的那些大盘带来巨大冲击。

　　由此，2006年青岛的房地产市场不仅要面对政策性调整因素的压力，更要面对严峻的市场因素考验，也许有些地区的楼盘将不得不面对价格战的残酷现实。总之，明年的楼市将面临政策和市场双重压力。