在2005中国住交会复旦—中富不动产投融资论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮对2005年做了精彩总结，并点出了2006年的房地产行业方向。

　　2005年：打击恶意炒房始终是政府在市场管理过程中的本意

　　2005年房地产市场的宏观调控政策就是针对了四个问题：

　　第一，房地产业投资规模过 大；第二，供给结构不合理，海鲜太多，家常菜和盒饭太少了点儿；第三，房价上涨过快；第四，市场经济秩序存在着混乱。

　　这一年调控政策的收效明显，今年的物价CPI指数明确表达出我们在总量平衡关系上没有发生大的供不应求的失控，在房地产行业投资规模方面政策的导向使得普通商品住宅和经济适用房的供应在增长，供给结构有所缓和。需要申明的是：整顿市场经济秩序，打击那些不规范、甚至恶意炒作、扰乱秩序、弄虚作假的现象，始终是政府在市场管理过程中的本意。

　　2006年：应该是一个鼓励住房消费年

　　2006年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住型的商品房消费。我们在2005年和2006年这一个短期转折过程中，十五计划和十一五规划的中期转折过程中面对的一个具体形势就是，继续保持适度的国民经济增长规模和总供给总需求之间平衡关系，有可能出现一定的供大于求的危险，通货紧缩卷土重来不是不可能，需求的扩张可能是实现2006年国民经济稳定运行的关键，怎么扩张供给不是最重要的，扩大消费需求变成了关键。

　　在扩张消费需求中对上下游产业带动作用最大的，仍然是住宅住房消费，所以2006年的经济政策中，扩大内需将是引人注目的重点，扩大内需中鼓励住房消费是扩大内需里面的核心部分之一，但是这个鼓励住房消费将是鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。在普通商品房里头鼓励自住型的消费。我想我已经把06年的基本政策走势说清楚了。

　　2006年和2005年的政策有哪些进一步完善、发展和调整呢？我想有四个方面会有一定的变化，第一，把该政策干的事和该市场干的事在政府声音中、媒体舆论声音里面进一步分清，不要把该政策干的事拿到市场上讨论，也不要把该市场解决的问题归结为政府的政策原因。完善住房保障体系。让特困群体、低收入群体、中等收入偏下群体、中等收入群体、中等偏上收入群体都能程度不等地分别从住房保障体系中受益是政策该干的事。我刚刚说要进一步把该政策和市场干的事明确分开。

　　第二，进一步分清短期的问题和长期的问题，农民工进城，解决他们的住房问题既是迫于眉睫的眼前问题，又是需要20年或者更长时间不断化解的问题，让老百姓都住上符合全面小康标准的住房，既是我们在06年和15规划中着力解决的问题，又是未来15年或者更长周期才能完全办得到的问题。我们把短期问题和长期问题分开，把市场发育过程中的一级市场、二级市场、三级租赁市场结构关系搭好，就使我们有机会更充分、更深入地保障这个政策的完善和老百姓住房的需求。

　　第三个特点，我们要把局部的市场变化和全局性、普通性的问题分开，别老拿着局部的问题当全局说，也别忽略了全局有意义的问题而把注意力都集中在局部上面。每一个城市都有需一个城市的供和求对比关系的特点，同样是房价上涨过快，上海、杭州、天津、广州、深圳各自有自己不同的原因，同是长三角，上海和杭州的理由就有非常明显的区别，不存在一个给全国所有的城市吃了都管事的药，进一步地因地制宜将是2006年政策调整中引人注意的一个动向。

　　第四，需要进一步把总量调控与产业调控明确地分开。我们所说的宏观调控在本质上说并不是针对房地产或者房地产市场的调控，在任何时候宏观调控都是指总供给和总需求之间的对比关系，而不是指一个市场和一个产业产品总量是供大于求还是供不应求的关系。而且宏观调控总是指在一年或者更长更短一点周期内的总量平衡关系。我们举一个例子说，中国正处在城镇化、城市化加速的过程中，十六届五中全会关于十一五的建议里面明确说，开宗明义判断我们的形势是，处在工业化、城镇化、市场化、国际化加速的进程中，我们还得盖很多的房子，不是盖很少的房子，我们房子盖得还不够，不是盖得过剩了，但是盖这么多的房子，我们在短期之内金融风险、进出口的风险、汇率压力、钢铁煤炭石油化工等产品供给的平衡状态也可能不能适宜，我们征地拆迁过程中的法律准备、政策准备、物质准备也许还不到位、不充分，那么就得盖得少一点，控制一下投资总量，这就叫把总量调控和产业调控要分开。我想我已经把就我理解的2006年可能的政策做了比较清楚的叙述了，说不清楚的地方由我们的思想家潘石屹先生来诠释。谢谢！

责任编辑 庞为