房屋质量是重建成功的关键

　　以前，开发商在获得政府优惠供给的土地后，自行设计、建设经济适用房，开发商最后按照政府确定的价格销售。但政府将其利润率限制在3%，这种情况下，开发商倾向于提高单元面积，很多地方都出现了“豪宅”级别的经济适用房，中低收入者根本买不起

　　在重建经济适 用房方面，政府的态度比较微妙。广州市房协会长陈敦林在第二届中国地产经济峰会上就指出，通过建设经济适用房来解决居民居住问题只是权宜之计，不是长远之策。

　　相关的政府部门在《第一财经日报》咨询新经济适用房建设部署以及如何防范以往发生的弊端时，也基本以不方便回应予以婉拒。而此前这些部门往往会在媒体上放风，表示解决居民的居住问题，经济适用房并非唯一良策，以住房货币补贴及廉租房建设的形式解决中低收入家庭的住房问题更见成效。

　　而政府的态度之所以如此微妙，大概与经济适用房市场上过去出现的种种弊病不无关系。

　　经济适用房不经济

　　根据记者手头的资料，广州经济适用房的前身叫安居房，从1986年开始建设。广州是全国最早建设经济适用房的城市之一。这类房子刚推出时市场追捧程度十分踊跃，在连续3年的时间内政府必须通过摇珠的方式产生购买者，同彩票开奖相像。

　　前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元，经济适用房每平方米价位在1500元左右。在1990年末到21世纪初，当时60平方米的房子在市场上要花十多万元，而买到一套解困房不足7万元，据悉其售价比成本还要低。

　　而到了后期，广州市政府决定不再建设经济适用房。经济适用房将由开发商参与开发、建设，但由政府控制、限价，开发商提供一定的政策优惠如免征营业税、免征土地使用出让金等。

　　开发商在获得政府优惠供给的土地后，却与商业化开发无异。开发商自行设计、建设，最后由开发商按照政府确定的经济适用房价格销售。但政府将其利润率限制在3%，这种情况下，开发商倾向于提高单元面积，很多地方都出现了“豪宅”级别的经济适用房，中低收入者根本买不起。开发商为了迅速完成销售，也疏于对购买人的资格进行审查。结果在经济适用房市场上，中等收入阶层挤走了低收入阶层，政策的好处并没有让最需要帮助的群体享受到。

　　某些规划为房改房的楼盘因为建设周期延后，赶不上房改房最后一班车而改为经济适用房，但由于价格与同区域的商品房相差不大，户型较大，因此购买者已经从中低收入阶层转为中等收入家庭，根本没再出现排队抢购的现象。

　　到了2002年，全市共建了泽德花园等5处经济适用房小区，竣工面积200万平方米，完成投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。

　　重建后应避免走弯路

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，过去广州市的经济适用房往往存在选址偏远和设计、施工质量差等问题，造成“经济适用房既不经济也不适用”的现象。许多符合购买经济适用房标准的中低收入者要么是买不起，要么是感觉住在这些远离市区、交通不便、配套不全的经济适用房里生活成本太高。因此，能满足购买经济适用房条件的广州的本地人不愿意买，就算买了也是租给外来人住。而由于经济适用房后来放宽了上市条件，为数不少的经济适用房进入二手楼市。业主们往往转手便可以赚取两三倍的利润。

　　他认为，如果继续像以往那样来建造经济适用房，的确是既浪费资源，又没有从根本上真正解决中低收入者的住房问题。其实政府可以结合危房和旧城改造来开发符合市场需要和城市规划建设需要的经济适用房。

　　广州业界更是就经济适用房重新建设后必须加强资格审查、杜绝炒卖漏洞等方面提出种种建议。例如针对低收入家庭的概念模糊，必须提出明确标准；例如放宽户籍限制，使市面上大量亟须住房的外来新移民也能享受经济适用房政策的好处；例如经济适用房应该只能自用，禁止出租获利，如果转手，必须补交较重的交易费用以防止炒卖之风产生。

　　而广州市政协委员、知名建筑设计师何镜堂更是表示，如果能在房地产市场上轻松买房并获得银行贷款批准，只怕就不能算“中低收入”了，所以对购买人资格审查方面应该更严格。

责任编辑 刘楠