历时8个多月的施工，从今年3月份开工建设的山东路改造工程在上月底全线贯通。

    山东路是横贯城市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。

    从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列在建的写字楼、住宅项目有：TOP·颐和国际、国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。山东路已成为办公、置业、投资的“绩优股”。

    山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段的崛起提供一个全面“爆发”的契机。山东路改造对周边房地产项目有多大的促进作用？这么多的项目聚集在山东路周边，未来的市场需求状况是否乐观？明年山东路板块的发展趋势以及价格走势如何？还有多大的升值潜力？山东路楼市板块将向何处去？会不会成为青岛的第二条香港中路？这些问题成为众多业内人士和购房者共同关注的热点话题。

    和山东路一起成长

    谈起山东路的发展，富捷房地产销售部经理王静非常感慨，她说，富捷房地产的项目和山东路一起成长起来的。当初东部还没有开发，山东路是状况比较好条件比较好的路段，经过十几年，很坎坷，对于这个项目当初公司做了很大的市场调研，下了很多的投资，目前销售已达80％，对于一个在山东路上的烂尾楼项目而言，做到这种销售业绩，非常不容易了。

    虽然现在来看，广发金融大厦现在没有什么销售压力了，但王静认为山东路的改造对广发项目的推广还是有很大的推动作用，在山东路单向通车的时候，很多客户已经预见到了山东路今后的发展，预计今后会有很大的潜力，这对销售工作是一个很大的促进，在11月底双向通车之后，一些集团客户又纷纷进行前期的接洽，特别一些世界500强企业看好这个位置，这在以前是比较少见的。

    目前广发金融大厦只有顶层26、27、28三层，面对的客户实际上已经不再是原先的成长型企业了，有了挑选客户的余地；而且在售价和租金方面，也有很大的调整，水涨船高。广发金融大厦的起价是5000元／平方米，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这个价格做了三次的调整，都是紧紧围绕山东路改造一步一步来的。

     联手打造山东路板块

    鲁邦地产的两个项目，都在山东路：去年在山东路拍的那块地，目前一直没有动，目前位于山东路北端的鲁邦广场正在建设中。鲁邦房地产经营部经理杜轶坦言：现在山东路改造完成了，鲁邦的项目也即将启动，“真是赶上一个好时候，下一步准备在山东路要做一个在全国都有影响的项目”。

    杜轶认为：CBD一开始往往都是很分散的，慢慢的大家会由于某种城市约束，慢慢地聚集，最终形成的这样一种东西。青岛是自然而然形成了香港中路CBD这样一个区域，当时青岛还没有一个明确的规定这个地方是CBD。后来在市北区政府的旁边规划了一个CBD，大家当时也没有把它看得太重，随着香港中路越来越紧凑，已经没发展空间了，山东路贯通之后的感觉，把规划的CBD就像一个肩膀，挑起了山东路的扁担，把整个山东路挑起来了。

    因为CBD要具有交通、辐射性，因为香港东路是一面辐射，另外一面是海无法辐射，所以山东路的交通、范围等等都具备CBD的条件，山东路是整个青岛贯穿南北的主干道，起到这么一个桥梁的作用，所以感觉山东路的发展潜力巨大。鲁邦广场的定位是纯写字楼，虽然在山东路的北端、位置偏一些，但山东路从北到南，也就是几分钟的车程而已，特别是山东路的定位是迎奥大道，所以，我们看好山东路板块的发展前景，同时对自己的项目要求也很高，既然在这条路上，既然对青岛要撑这个门面，项目虽然小，但是一定要作出精品来。山东路的中部，北部，南部，这几个位置都有开发商致力做精品写字楼，将来山东路板块周边成为真正的CBD，山东路成为商务大道是非常可能的。

    道路改造拉动楼市升值   

    山东路在几年以前，市政府一直考虑要把山东路打造成不仅是青岛的主干道，而且是一条金融大道。这次在市政府付出很高的投入，进行比较彻底的改造，也是为了迎奥运，也是为了提升山东路整体框架里面的功能。

    荣置地总经理徐杰认为，TOP·颐和国际从地理位置来讲，在青岛市的核心地段，这是一个无与伦比的地段优势。从山东路来看，它是山东路南端的，属于排头兵的位置，山东路其它的项目销售，可能经常拿TOP·颐和国际做比较，TOP·颐和国际在开发上、品质上做到足够的充分，对于提高整个山东路的整体形象，都会起到积极的推动作用。新园房地产的蔡女士表示：山东路改造以后，来新园公寓看房的明显多了，客户在房屋增值潜力方面感觉很有信心。有的就是冲这个增值来的，客户非常关注。

    金富房地产销售经理何悦谈起山东路的发展，也是充满信心。山东路改造完成以后，咨询的客户比以前明显增多，还有不少世界500强企业前来金孚大厦咨询。

    市场需求特色精品

    环宇地产销售部经理于洪源：其实山东路只是一个表象的问题，解决的是一个交通脉络的问题。香港中路写字楼已经没有了，所以山东路的写字楼项目肯定没有问题。山东路定位这块CBD是半岛经济圈的CBD，而青岛固有的CBD是香港中路，因此，不论是写字楼还是公寓，山东路楼市板块价格提升受影响最大的是整个CBD的招商情况。

    明年山东路周边在建项目不少，总供应量估计在100万平方米左右，这就面临一个竞争的问题，山东路公寓，客源从哪里找？如何同浮山新区竞争？总价相同的情况下购房者有选择性，到底山东路明年总价控制在多少？单价控制在多少？于洪源认为应该结合考虑，房子能不能卖出去70％在于产品，30％在营销。如果产品先天规划设计不足，以后的销售将付出代价，他预计下一步山东路板块，小面积公寓将受欢迎。

    创异时代销售经理翟阳认为，山东路对整个迎宾大道景观的改造，以及周边所有项目主体的改造，对整个山东路促进非常大。山东路如此多的利好消息，开发商应该凝固一种行业的力量把整个山东路发展的更好。青岛的纯写字楼市场，明年的投放量和供应量相当大，因此有竞争力的产品应该是有特色的精品，这样的才是符合现在市场需求的产品。像创异时代，所处的地理位置不如颐和，山东路项目纷纷在动，怎么在动的过程中找到市场的空白点，酒店式公寓在青岛喊出来的很多，我们的定位也是酒店式公寓，但是我们找的市场空白点，做是小户型的产品，面积控制在50平方米左右。

    未被发掘的写字楼“金矿”

    在北京、上海等一些地方，投资者都是习惯投资写字楼，而青岛正好相反，投资住宅楼的比较多。而投资写字楼这个“金矿”没有被发掘，可能一些投资客会有“青岛的写字楼是烂尾楼”的思维定式。 徐杰认为，青岛的经济总量摆在这儿，青岛在山东又是龙头城市地位，随着下一步奥运经济，这些对写字楼的需求拉动非常大。实际上去物业中心查一查，像海信大厦、华仁大厦、数码港，只有几套房子没有出租出去。从颐和国际目前的销售来看，写字楼其中自用以外，投资用的几乎占了一半，这里面有相当一部分是外地的投资客。

    徐杰算了这样一笔账，青岛的海景住宅现在的价格基本都在一万三／平方米左右，而一天一平方米的租金大概才是一元多左右，价格比较低，单纯看出租回报并不高。而这两年新投放的高端写字楼，像海信大厦、数码港等，一天一平方米租金都在2.5元以上，算一下它们的回报率是比较高的，投资写字楼看来确实是个“金矿”。山东路上的有很多中小企业有写字楼的差异化市场需求，山东路上的写字楼是值得关注的市场产品种类。

    鲁邦房地产经营部经理杜轶预计，写字楼投资会像几年前住宅那样，慢慢的升温变热，然后快速提升。山东路上写字楼的升值空间，无论从发展观点来看，或者从需求来看，都应该是非常好的势头，也确实有这样市场的需求在等待。

    虽然沙龙当天的气温很低，但是讨论的气氛却很热烈。与会者的精彩发言，极大活跃了现场气氛，大家本着沟通交流、相互学习的原则各抒己见。相信他们精辟的观点，对开发企业以后在山东路区域的发展、消费者今后在山东路的购房抉择、投资者的投资方向等都将有很大的帮助。参与本次沙龙的开发商纷纷表示，希望青岛晚报等媒体指引消费者理性消费，并多为开发商和购房者搭建这样的沟通的平台，共同推动青岛楼市的健康发展。图／文曹玺铭