难关一是缺少 开发商、物业支持；难关二是小区业主多，较难组织

　　由于开发商不提供业主住房面积数据，使选举票权资料缺失，导致海淀区某小区在筹备成立业委会时遇到了障碍。事实上，该小区所遇到的问题具有普遍性，种种外来阻碍致使一些小区不能顺利成立业委会，目前，北京有85%以上小区未成立业委会，业委会成立难的问题逐渐突出。 　　

　　85%以上小区未成立业委会 　　

　　11月7日，北京市建委有关负责人公开向媒体介绍，北京市共有3032个住宅小区，有2495个物业管理公司提供物业管理服务，但其中只有440个小区成立了业委会，占小区总数的14.5%，也就是还有超过85%的小区没有成立业委会。 　　

　　对此，业内人士指出，如果小区没有业委会，业主在遇到物业管理相关问题时可能会吃亏。比如申请大修基金，虽然没有成立业主委员会的小区也可以申请，但申请时间要长一些，手续也要复杂一些。 　　

　　其实，并非业主不想成立业委会，就如我们前面所讲到海淀某小区遇到的问题一样，导致一些小区成立业委会并不那么顺利。　　

　　根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主维护业主在物业管理活动中的合法权益。　　

　　同时按照现行法律法规，业主委员会的成立必须由物业公司或者开发商的参与才能筹备，而由于利益不同，一些物业公司和开发商对业委会的成立很难积极配合，导致许多小区的业主委员会面临难产。 　　

　　近期，为解决这一难题，政府相关主管部正在制定相关规定以促进小区业委会的成立，其中就提出小区是否成立业主委员会将作为小区评优标准，以激励物业积极配合小区成立业委会。 　　

　　业委会筹建难 　　

　　据了解，目前小区成立业委会至少面临两个难关。 　　

　　第一关是名单难。5名以上的业主联名向街道办事处书面提出申请，成立筹备小组后，要告知开发商或物业公司在15日内将全体业主名单、地址电话等材料报街道办事处，然后由街道在5日内将上述资料交予筹备小组。但实际上许多开发企业或物管公司以各种理由进行搪塞，不予配合。 　　

　　第二关是找人难。按照要求，筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。还要组织发动业主自荐或推荐候选人，并将相关文件向业主张贴公布，其中《业主委员会选举办法》还必须书面送达全体业主。但实际上，很多业主购房是用来投资、出租，要把选举办法送到所有业主手里，一个月内难以办到。 　　

　　■案例解答 　　

　　通过业主大会监管业委会 　

　　赵女士：我们小区的业委会成立后，虽说也干了一些事，但好多事情在处理上都欠妥当。听说最近业委会正与物业开会讨论顶楼的问题，而大部分业主根本不知情，请问业委会的工作该由谁监督？

　　解答：目前业主委员会或其委员损害业主利益行为的表现形式很多，例如，收受或索取物业公司给予的好处，听任物业公司的所作所为；以不交物业服务费为交易条件，对物业公司的违法违约行为听之任之。这些形为都背离了其应当履行的法定职责。但是目前我国在业委会监管方面还比较欠缺。 　　

　　现阶段，业主可以通过召开业主大会或者请执法部门对业委会成员进行监管。业主也可以通过罢免或者重新选举来改变业主委员会的决定。 　　

　　告知开发商15日内送交资料 　　

　　李先生：我们小区物业管理水平低下，引起了众多业主不满，大家产生了更换物业的想法。但北京一些小区在更换物业时发生了许多纠纷，所以我们想通过成立业委会行使更换物业的职能，但有很多小区出现开发商、物业不予很好配合的事件，我想知道按法定程序该如何做？ 　　

　　解答：筹备小组经批复成立后，应告知开发商或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 　　

　　半数业主入住方可成立业委会 　　

　　方先生：近日，我们小区因为停车位的事，物业和业主之间产生很多的矛盾，所以我们希望成立业委会来维护业主们的利益，但不知成立业委会的前提条件是什么？ 　　

　　解答：根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。 　　

　　并且应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会。但是前提是物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 　　

　　■业界出招 　　

　　建议出台业委会组织法对于目前许多小区存在的业委会成立难问题，北京汉卓律师事务所律师秦兵认为，成立业主委员会是小区业主维权的一大进步，但由于目前业主委员会的相关法规滞后，导致小区成立业委会之初面临许多难题，比如难以解决大量文件复印等。 　　

　　据了解，早在今年3月份，秦兵、司马南、韩冰等知名维权人士便联名向全国人大提出8项司法建议案，其中，最为吸引人们眼球的便是“关于颁布《城市社区业主委员会组织法》的建议”。几位专家认为，如果没有组织法，业主委员会即使成立了，同样因为法律的缺失，有权力也很难行使，目前北京部分小区业委会换物业受阻的案例就是例证。 　

　　律师信箱 　　

　　物业无权同意业主在楼顶安装太阳能 　　

　　赵先生：前段时间我家所在单元的几位邻居在楼顶安装了太阳能，听说事先征得了物业公司同意。但因为我家是顶层，我担心他们在安装过程中破坏楼顶防水层。请问物业公司擅自同意他们安装太阳能是否妥当？ 　　

　　律师答复：根据建筑物区分所有权理论，楼顶应当属于本楼全体业主共同共有部分，除非与开发商有约定使用权归开发商，全楼业主对该楼顶有共同使用、管理和收益的权利，全体业主可以在物业服务合同中对物业共有部分委托服务公司管理。

　　另外，根据《物权法》草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主通过物业征求其他业主同意后，可以在楼顶安装太阳能。 　　

　　新楼遮挡阳光可要求赔偿 　　

　　马女士：我家南边有个新建的商业项目，楼层很高，严重遮挡了我家采光。现在北京已经进入冬季，而家里还有两位老人，日常生活受到很大影响。 　　

　　我应该如何维权？ 　　

　　律师答复：首先应确定新建商业项目是否违反城市规划，如果违反了城市规划，有权要求有关机关履行监管和惩罚职责；再次，要请测绘部门测算你家的日照是否符合国家规定。马女士可以请测绘部门测量一下两楼的间距，如果确实有问题，可根据《民法通则》相邻权的规定，请求新楼开发商赔偿损失，排除相应的妨害。　　

　　室内温度不达标可拒交取暖费 　

　　张先生：我们前段时间入住新房，进入供暖期后，室内温度偏低，有时才14度左右。我们这个小区是燃气集中供暖，由物业公司负责。出现这种情况我们该怎么办？ 　　

　　律师答复：物业公司有按照供暖合同收取供暖费的权利，你们也有要求供暖达到规定标准的权利，但并不是达不到北京市供暖标准，你就有权不交供暖费，还要看供暖合同的具体约定。如果你认为供暖达不到最低温度标准16度，那么你可以委托有资格的测量单位测量，并做好公证，以保留证据。 　　

　　若经过测量，供暖确实未达到约定标准，则该项费用支出，系供暖人未按照合同约定履行合同而给用暖人造成的损失，应由供暖人承担赔偿责任。 　　本版采写本报记者 许子凌 　

责任编辑：屠筱茵