开发商承诺顶层复式住宅赠送露台花园，从法律上无法“落地”———露台：“飘”在空中的赠品

    赠送露台是否有效？

    “买顶层赠送露台”———目前，打这样广告的进行销售的楼盘不在少数。上周在崂山区某项目购房的业主拨打楼宇热线88762259 咨询：开发商是否有权拿将来可能属于楼盘全体业主的花园露台，以赠送附属面积的形式来提高房价进行促销？

    要回答这一问题，还是不妨从不久前发生的一个真实案例说起。2004年3月，某房地产公司与刘某签订认购书约定：刘某认购某大厦一复式房屋，房地产公司送刘某露台花园面积约93.9平方米。同年4月，房地产公司与刘某签订《商品房买卖合同》，但双方未约定认购书中所列的优惠条件。房地产公司促销广告中也隆重推出顶层复式送露台花园。

    广告不实构成欺诈

    后刘某因未获所赠的露台花园而起诉到法院，要求房地产公司依约赠送露台花园并赔偿其经济损失。

    二审法院经审理认为：刘某与房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效；双方在认购书中约定购买顶层复式送露台花园的条款，但该条款约定既不明确又违反露台权属公用的法律规定，应为无效；该条款内容与广告宣传内容一致，可视为房地产公司广告宣传的促销手段，房地产公司应对其广告不实酌情给予刘某经济补偿；二审法院判决房地产公司一次性向刘某支付补偿金十万元。

    露台归属全体业主

    那么，楼宇露台权属到底该归谁所有呢？康达青岛律师事务所汤书国律师分析认为：我国现行法律没有明确规定楼宇露台的权属，但依建筑物区分所有权相关原理来分析，楼宇露台不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房的开发商若将其赠送给个别购房者，构成了对其他购房者露台使用权的侵害，其赠送行为应属无效。房地产公司与刘某签订的认购书中约定赠送刘某楼宇露台，但之后双方签订的商品房买卖合同并未就上述赠送行为予以确认。即使双方在商品房买卖合同中约定，依前述分析，这种赠送约定也是无效的。

    本案中房地产公司承诺赠送刘某露台的行为侵犯了其他购房者的利益，是无效行为。对这种无效行为，双方均有过错，但房地产公司作为开发商、房地产的经营者，对房地产专业的法律规定应当熟悉，所以其过错较大。据此法院认为房地产公司的广告内容不实，根据《民法通则》的司法解释构成欺诈，应给予刘某一定的经济补偿，以弥补刘某无法完全实现购房初衷的损失。

    另外，若刘某要退房，在证明开发商赠送露台行为与刘某购买该房产的行为之间存在法律上的因果关系的情况下，也可以根据合同法、民法通则及最高法院司法解释的相关规定（属于合同效力待定情形），在通知交房日之日起一年内向法院申请撤销《商品房买卖合同》，退还房款及相应利息。本版图文楼宇