包税 模式浮出水面

    今年可以说是二手房市场的“税费年”。二手房交易中各种征税政策相继出台，由此引发了一系列的连锁反应。在二手房交易需要交纳的税费中，新增的营业税和个人所得税占有较大比重，因此产生的影响也最大。相应地，市场也出现了一些针对性的“对策”，比如采用以租代售、全权委托公正、做低评估价格等方式来规避二手房交易税费。

    现在，有不少卖房者开始主动提出“含税”、“包税”的交易模式。长久以来，岛城二手房市场处于绝对的卖方市场，所以卖房者将这笔交易税费转嫁到买房者身上没商量，岛城市民也已经习惯了买二手房“净价”模式，即不管是契税、营业税、个人所得税还是评估费、中介费等等，所有费用都由买方承担，买方开的价格即是拿到手的价格。

    二手房交易“包税”，这是一个值得关注的现象，这是否意味着岛城二手房市场开始出现某些变化？宏观调控政策已经开始影响到卖房人的心态？一度风行的“净价”模式，开始向“买卖双方各自承担税费”的合理态势转变？

    羊毛出在羊身上

    二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的支出。在买房或卖房前，弄清相关政策规定是非常必要的。2005年6月1日后，我市个人转让其购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5.5％营业税；个人转让其购买超过2年（含2年）、且符合我市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过2年（含2年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。另外，税务部门将按照规定征收个人所得税。

    对于二手房市场上的这些“包税”的房源，仔细观察可以发现，这些包税的房子和净价的房子，在价格上有一定差异。一位卖房者这样告诉记者，这个“包税”价格其实也是在原先净价的基础上再加上税费算出来的，羊毛还是出在羊身上。如今房子不像以前那么好卖了，采取包税模式也是为了方便买房人不得已而为之的策略。

      包税成变相更名

      在二手房交易过程中，虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但这种方式却容易让少数中介人员有可趁之机，赚取差价。

    在一家号称全球知名房地产中介的广告里面，赫然出现了“贵合新园××万元包税”的字样，这家中介业务员直言不讳，“包税其实就是更名，但是更名属于违规行为不能提，只好换个称呼叫包税。”这样的包税，购房者需要交给卖方数万元乃至十余万元的差价，并还需要交纳中介费等费用。当然这样的变相包税，其实并没有产生任何税费，只不过是一个挂羊头卖狗肉的幌子而已。

      市场需求是关键

      “包税属于个别情况。”青房置换中心的副总经理秦彦在接受本报记者采访时介绍，青岛二手房交易中，接受包税这一交易模式的，相对于净价而言，还是少数，采取包税模式的交易者，很可能是卖房者能通过某种渠道，合理地降低税费，这样房屋成交的可能性就增加了不少。这种情况表明，市场需求是关键，随着二手房市场渐趋回暖，这种状况有可能发生变化。图文曹玺铭