房地产，不设防的城池

　　故事就发生在不久以前。上海楼市陷落于资本过剩之手。在两年或更早的以前，当一股股资本暗流在你我毫无顿察的情形下深潜入市，这样的陷落便已开始。

　　直至去年底今年初，最后一股波峰上演，无数资金在其砥砺下溃散而去，承接后市的中小投资者，其中包含相 当部分的个体居民成为这场游戏的直接埋单者，这一轮楼市才趋于平静。

　　当事件的余温尚在炙烤被套者的身心，此前抽离的资本却已千里奔袭新的战场。原本了然无痕的华南市场似乎已成为游资下一个意图沦陷的目标。

　　今年以来，广州地王已三度被刷新。其中，琶洲会展中心南侧板块，时隔半年便拍出两个地王，且两者成交价已接近翻番。如此涨势令人不免探察背后的助推之手。然而迄今为止，每一次纪录的缔造者在公众视野里居然都是背景不详、身份不详、意图不详的“三不”人群。

　　诚然，广州市场的理性程度一直备受全国业界的推崇。几大集团对于未来预期的一致判断，令广州房地产业的成本底线始终控制得当，土地拍卖会上各家的默契程度甚至超出了彼此间竞争的态势。然而，今年以来，这种长久维系的平衡似乎已被悄然打破。

　　来者不明的大宗资本频频现身广州楼市，其对市场的预判方式几乎与此前过热市场的操作模式如出一辙：在进行土地竞拍时，均将未来的溢价因素打入当下的成本。只不过这个溢价的幅度目前仍不及昔日的最高值。从这个意义上说，它们似乎已为今后预留下了一定的空间。

　　但有一点可以肯定的是，广州楼市在这股力量的支配下，今年已被不自觉地推向了一个新的标杆。

　　而此时，市民中暗含的投资热情正被逐一点燃，如果与游资入市的迫切欲念交互作用，广州——这个中国健康楼市的代表是否还能延续过往独善其身的神话，不免令人忧心。

　　一旦广州再度失陷，游资下一轮席卷的目标又会是谁？又能是谁？

　　类似的故事倘若一再重复，即便身处调控之年，面对资本过剩的冲击，我们仍不禁要发问，中国房地产业究竟有无幸免的可能？

　　无论是如今以理性见称的广州，还是此前标榜高度市场化的上海，楼市的一个明显表征就是，在一定程度上充当了资本的下泄通道。一面是国内资本的“铁幕”尚未打破，一面是房地产业的低准入制令其承载了过剩的资本。倘若两者的局面无一能够扭转，上述故事或许只能在不断的轮回中反复上演。

　　200亿炒楼资金奔袭珠三角 深圳地产开始疯狂

　　美亚置业集团深圳海外部经理张玉铃表示：“此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳。”事实上，海外的地产基金、国际投资客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上温州客以及其他零散炒家，200个亿是个保守估计，深圳近期房价反常，一路暴涨，和这些炒家不无关系“下一轮是珠三角了。”叶器聪这样说道。

　　作为某民办学校的董事长兼校长，叶器聪是记者一年前认识的温州人深圳购房团副团长。2004年，他曾和他的温州老乡们在深圳楼市掀起过一阵“温州热潮”，所到之处，无不受到当地开发商的欢迎。

　　时隔一年，10月24日下午，在深圳威尼斯酒店，当记者再见到他时，他告诉记者两个消息，一是他在上海的房子被套牢了，但去年来深圳时买的房子却升值了15%。

　　美亚置业集团深圳海外部经理张玉铃则表示：“此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳。”

　　失陷上海滩

　　“上海的投资主要是政策面没有把握好。当时以为可以暂缓一时，对宏观调控没有仔细体会。这不，我在上海静安区和浦东新区的两套房子，价值300多万元现在都被套牢了。”叶器聪略感无奈，但并不悲观，他表示和他处于同一境况的人还有很多。

　　“2004年10月，我们温州购房团离开深圳之后，不多久大家就去了上海。上海的房子现在虽然被套，但长线投资应该会回升。”但叶器聪还是认为，“长三角的这一波区域行情显然已经下去了。”

　　“珠三角区域的房地产市场和长三角明显不同。波动比较小，价格还有相当的上升空间，同时受政策影响比较迟钝。另外，我们在深圳主要看好几个概念，一是与香港的“裙带”效应，另一个是深圳的口岸概念，还有就是深港西部通道与迪斯尼乐园效应。”

　　“从基本面分析，西部通道之后，深港双城，香港人来深圳居住的越来越多，而深圳撤关是迟早的事，房价上涨是必然的。”

　　他告诉《第一财经日报》，去年在南头关口和福田中心区买的两套房子已经升值了近18%，“得做长线投资，短期获利也可以，但做不大。”

　　沪固定资产投资价格水平续跌

　　伴随着房地产市场投资逐步趋缓，上海市固定资产投资价格水平涨幅也依然处于回落曲线上。昨天，上海市统计局发布的统计数据显示，第三季度固定资产投资价格水平比去年同期上涨0.5%，涨幅比第一季度回落1.5个百分点。以去年同期价格水平为100计，今年前三季度上海固定资产投资价格指数分别为 102.0、100.6、100.5。

　　上海社科院经济研究所研究员、上海经济与区域经济研究室主任陈维指出，尽管固定资产投资价格水平指数处于合理变动区间，但也反映出今年宏观调控以来，上海市固定资产投资规模与速度依然在缓慢走低。

　　统计数据显示，前三季度，上海市固定资产投资价格水平平均比去年同期上涨1.1%。上海市统计局研究人员曹宇红分析，从价格走势来看，第一季度固定资产投资价格总水平涨幅为2%，随着建筑钢材、水泥等基础材料价格持续走低，二、三季度固定资产投资价格总水平涨幅呈逐步回落趋势。

　　在陈维看来，固定资产投资价格总水平从第二季度开始回落，也表明结构调整效果明显，宏观调控效应逐步显现。统计数据显示，第三季度，上海市固定资产投资价格涨幅低于全国平均水平1.1个百分点，在直辖市中居末位，在华东地区居中位。第三季度，上海市固定资产投资价格水平比去年同期上涨0.5%，低于全国平均涨幅（1.6%）1.1个百分点，在全国30个省（市、区）按价格水平涨幅高低排位中，上海和安徽排在倒数第三位。

　　“这也说明宏观调控政策对上海的影响相对较大，房地产市场投资回落对固定资产投资价格水平的下拉作用较为明显。”陈维表示。来自上海市统计局的另一组数据也印证着陈维的观点，数据显示，今年以来，上海市房地产开发投资增幅逐季回落，第一季度增幅保持在25%左右，上半年跌至15%左右。前三季度，上海市房地产开发投资940.31亿元，比去年同期增长10.8%，增幅比上半年回落近5个百分点，低于全社会投资5.1个百分点。而且，相关企业景气指数调查结果也表明，第三季度，房地产企业景气指数继续下滑，为124.6，比第二季度下降9.9点，比去年同期下降29.4点。

　　房地产市场投资趋缓，反映在固定资产投资价格指数上，则是建筑安装、装饰工程投资价格水平涨幅回落。统计数据显示，第三季度，建筑安装、装饰工程价格仅比去年同期上涨0.7%，涨幅比一季度下降1.4个百分点，与第二季度持平。曹宇红指出，由于受房地产市场投资趋缓、台风影响施工，以及周边地区大量低价水泥涌入等因素影响，在材料费中份额较大的地方建筑材料（沙、石、砖、混凝土）和水泥价格也继续呈现跌势，分别比去年同期下降4.3%和2.3%。

　　此外，第三季度，上海市建筑安装工程投资中的机械使用费价格虽比去年同期上涨3.8%，但受建筑市场低迷的影响，涨幅比第二季度和第一季度分别回落了2.8个和4.5个百分点。（王斌）

　　探密香密湖

　　“深圳的投资，我主要集中于豪宅、商铺和酒店式公寓，从长线和短线来看都比较安全。”

　　叶器聪说，他已参加了一个位于香密湖的别墅项目的开盘选房活动。

　　10月25日，由中海地产开发的香密湖1号别墅项目举行了客户见面会。鉴于它力推豪宅概念，此次见面会未对媒体开放。但事后据叶器聪透露，当天推出的29套单位全部卖完，其中最贵的一套别墅售价2700万元，买家来源呈现多元化和国际化的趋势，除了深圳本地与珠三角外，也有很多港澳人士和内地其他城市的投资人群。

　　“有很多国际炒家在深圳炒房，均价最低都要3万多元/平方米，深圳的豪宅也不便宜。”叶器聪总结道。

　　聚焦珠三角

　　“显然，一个温州人或一个山西人的背后，可能隐含着一群炒家。珠三角炒风渐起，很可能会步上海楼市的后尘。”深圳房地产信息网研究部经理陈晓斌对记者分析道。

　　而刚刚从上海回来不久的美亚置业集团深圳海外部经理张玉铃则对记者坦言：“此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳，这是国际炒家的惯例，目前大家都比较看好珠三角。”

　　据张玉玲介绍，美亚置业集团总部在美国，主要以房产国际销售为主业，也兼做一些投资。“我们把中国房产拿到海外销售，再把国外的房子拿到国内展销，有时候我们看好一个项目，可能会整层买下来，包装之后，再拿到海外去销售。” 　　

　　张玉玲透露，国内房产海外展销这一块，卖的就很多了。一年的销售额就过亿元。

　　“海外的地产基金、国际投资客，加上香港和深圳本地的炒家，再加上温州客以及其他零散炒家，两百个亿是个保守估计，深圳近期房价反常，一路暴涨，和这些炒家不无关系。”陈晓斌不无忧虑地说。（毛瀚民） 　　

　　炒风突乎南北上海一隅独冷

　　与京穗两地相比，10月上海开发商的失落之情溢于言表。

　　当北京、广州为了年末冲刺，纷纷以备战备荒的姿态加大后续供应时，上海市场却显得一派寥落气象，10月商品房新增供应大幅缩水三成以上。

　　昔日市场地气东移，唯上海独领风骚；今日资金南奔北突，只上海一隅偏冷。倘若以此判断全国市场已步入良性轨道，仍为时过早。华南、华北渐趋热烈的炒风似应引起各方的注意。

　　上海：放量下跌

　　囿于10月成交数据缺失的原因，上海目前的均价走势很难从一而论。但据易居（中国）分析，从市场个案表现来看，近期市场上降价楼盘明显增多，个别项目降价幅度超过了20%，因此可以断定市场价格下跌的走势并没有改变。

　　与此同时，商品房成交呈现小幅放量。本周成交得益于动迁房、配套商品房的重新崛起，因而继续上扬，总量较上周增加了15.69%。而普通住宅本周成交量略有下降，仅成交了26.3万平方米，比上周减少了4.2%。因此，单从普通住宅的成交情况来看，10月上海市场的表现仍然不尽如人意。

　　与“金九月”相比，刚刚过去的“银十月”表现出的最大不同在于开发商的上市热情骤减，全市商品房新增供应量每日平均比9月下降了35%左右。即便如此，现有市场供应的状况仍不容乐观。大量房源是继续握于手中，还是尽快投放市场，对开发商而言都将是艰苦的抉择。