青岛步入老龄化城市

　　市老龄办2005年最新统计数据显示，青岛市进入老龄化城市比全省提早了7年。目前，市区独居老人高达11万人，3年内激增2.1万人，空巢户达6.3万户，增加了1万户，即每10户老年家庭就有4户“空巢”，“空巢”户数和“空巢 ”人数均达到了市内四区的历史最高水平，并已超过了全国及北京、上海等城市的平均水平。
其中，市南区的“空巢”家庭问题尤显突出，独居老人数已占全区老人总数的74％，即每10名老人就有7人独居，已经达到了十分惊人的比例。此外，统计数据还让我们看到了一个令人恐惧的现实：在突发意外事故的老人中，90％以上是“空巢”老人。这篇文章还提到：“目前我市拥有养老机构60余家，床位共计2000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，但却无法满足日益庞大的空巢老年群体的需求。”

　　以上资料显示出：青岛的银发一族正在慢慢成为影响我们生活方式的重要力量，这其中自然也包含了房地产市场。那么，青岛楼市是否有了对此的回应？

　　市场

　　银发军团位居二线

　　“银发置业”是几年前，就进入楼市销售的一个词汇。而这一市场所蕴涵的巨大商机，也是不容忽视的。就在上周老龄委举办的老年人专场房展会上，大量老龄购房者表现出强烈的购房意向。据介绍，老年购房者除了为自己购房外，也在寻觅适合儿女的房子。其中也不乏儿女为父母购房的。但同样摆在我们面前的矛盾也无法回避：银发置业缺少相应的房屋产品。如果，我们仔细观察一下当前楼市诉求点，以及包括房屋贷款等诸多政策：就能理解为何市场上难以找到针对这一群体的房屋。目前，市场最主要的购买力还是瞄准了中青年购房者。这一购房团体，一方面处于成家立业的时候，有购房的需求。另一方面，他们正处于工作事业上升或峰顶处，资金实力较为充足。同时，他们超前消费能力也是别的群体无法超越的。因而，这一购房群体拥有对市场产品的支配权，并在有关销售的政策中获得了倾斜，是无可厚非的。与中青年购房者相比，老年购房者自然就居于市场的二线力量。
制约老年购房者的另外一个因素则是：资金实力的局限。在无法获得足够贷款支持下，大部分老年购房者可以使用的资金是有限的。大多数老年购房者一直生活在市区，这本来是他们置业的首选区域。因此，在目前的楼市价位上，老年购房者不得不面对区域上的选择难题。

　　需求

　　房子只是显性需求

　　从市场反映来看，老年购房者一是对总价较低的房屋需求量比较大。另外一个需求就是要求生活的便利性。如果能够同时满足这两个需求，对老年购房者来说吸引力必然较大。在这两个显性需求之外，对生活环境的需求则是老年购房者的隐性需求。“空巢”现象所折射出的实际上老年购房者在生活需求上的迫切需要。这种生活需求包含了对购物环境、医疗环境以及人际交往的一种标准。
作为开发商，一直在社区建设上强调自己的环境如何优异，却很少有比较明确的对象。泛水景、泛园林是当前房地产的一贯现象。老年人所具有的生活特点，虽然在部分社区环境中得以体现：比如说，园林景观适合休闲散步；人车分流保证了行动缓慢者的安全等。但这都是一般性标准，并非刻意为老年居住者设置。

　　现代社会的工作与生活特性，已经决定了不太可能重新出现“四世同堂”的现象。目前，不少家庭连“三世同堂”都已经不可能了。“3＋2”模式，即年轻的三口之家与老两口分别居住的组合模式更为常见。这是社会发展变化无法改变的一个现实。因此，对于亲情需求的满足也不得不从现实出发，寻求更为可行的居住模式。

　　
选择

　　郊区化与“5＋2”

　　青岛楼市的重要组成部分，郊区楼市正在经受着巨大考验。宏观调控之后，郊区楼市中投资性购房者大量退出，致使原本稳定的购房者结构发生了变化。开发商必须挖掘出更多的居住型需求，才能来填补这一“漏洞”。记者采访中，郊区开发商都不约而同地提出，今后将更注重对本地化购房者的研究，满足他们的需要。不过，没有任何一个开发商会放弃青岛市区的购房者。但是如何才能吸引来自市区的购房者，成了当前市场推广的一个“瓶颈”。
郊区楼市具有的许多优点：首先是环境上舒适与洁净。许多购房者在进入郊区楼盘后，第一个感觉就是：空间上的舒展。相对城市居住而言，郊区楼盘拥有更多的发挥空间。并且车流、人流的相对减少，使居住更为清静。其次，郊区楼盘从价位上，具有市区楼盘无法比较的优势。

　　怎样才能将这些优势转化为需求？过去的操作经验是将这些优点放大后，作为投资性高的卖点。这种操盘方式的结果是吸引了大量的投资性购房，却忽略了一些重要问题：究竟这些卖点是为谁服务的？最终这些居住优势的受益者是谁？在投资性购房处于热潮时，不少购房者本身的购房需求也被扭曲，发生了转变。此时购房者的典型观点是：先买下了，涨了就卖，不行就当自己有了一个乡间别墅。于是，兼备居住与投机的双重购房目的主导了市场。由于房价呈现了一路上扬态势，后者就渐渐占居了上风。

　　随着市场转型期的到来，居住型购房将引导又一轮楼市主流。不过，这次会是居住模式的升级版本。与此前居住强调环境、社区设施等粗线条的居住理想。今后的居住将会更注重细节与细分，力图满足购房者更深层次的需求。

　　“5＋2”模式并不是一个新概念。现在再提“5＋2”，就包含了一些近年来市场新特点在内。“5＋2”可以是一种度假式的购房居住，也可以是一个家庭亲情的重组方式。为两位老人在环境优美的郊区选择一套住房，而每到周末回到这里，共享天伦之乐，给老人以心灵慰籍同时，也放松一下疲惫的身心。这是基于现实的一种居住方式：郊区楼盘的价格相对较低，不会造成过高的购房压力。交通线的延伸与电信网络的发展，使工作者可以保持必要的联系能力。如果孩子还小，也可以暂时交付给老人照管，这对处于打拼状态的年轻夫妇也是一种帮助。

　　对于新式“5＋2”来说，要求自然也有新的标准：除了社区环境的好外，适合老人的服务设施一定要全，物业人员也应有相应的培训。

　　
开发商

　　重新认识“5＋2”

　　不少开发商已经意识到市场细化的微妙变化。因此，在开发项目的设计上，已经有所体现：比如说锦源·新街坊为喜欢退休后享受恬静生活的老年人在项目南侧专门设计了老年公寓，根据老年人的生活特点，设计了许多人性化设施，同时在住宅周围设计了林荫漫步步行道、老年活动中心、网球场、门球场，并将幼儿园设计在老年公寓附近，让老年人在享受生活的同时能够看到孙辈快乐的成长。
千禧国际村的有关人员认为，“5＋2”生活模式的兴起，从一定程度上助推了郊区化住宅的发展。当郊区化居住成为一种社会发展的必然，那么，适应这种必然引发一种全新的居住理念，对社会、对个人无疑于都是一种双赢的局面。郊区住宅优良的环境和极高的性价比，已使置业郊区人群急速扩增，或许下一步的流行居住趋势，会由“5＋2”变为“7×2”，也就是：每一周的每一天，工作也要，休闲也要；城市也要，繁华也要。

　　银盛泰·盛世景园开发商则提出，建造适合老年人使用的房子，一直是银盛泰集团开发过程中的重点。尤其是在2005年推出的新项目———银盛泰·盛世景园中，实现了建设和配套标准的跳跃式提升，以秀丽的环境、完善的配套、小户型低入住成本以及全面到位的精装修，来满足消费者尤其是老年人安享晚年的居住需求。

　　文／李峥